投資性房地產計量模式的選擇研究

劉飛仙 韓玉婷

(北京物資學院 北京 101149)

投資性房地產計量模式的選擇研究

劉飛仙 韓玉婷

(北京物資學院 北京 101149)

我國財政部于2006年2月頒布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》，投資性房地產后續計量存在成本模式和公允價值計量模式兩種不同的選擇，正確選擇投資性房地產的計量模式是一個重要的問題。本文首先介紹投資性房地產的相關概念，然后主要分析我國上市公司投資性房地產計量模式變更的財務影響，接著進一步分析正確地選擇計量模式時應該考慮哪些因素，最后，從外部環境、內部控制兩大方面對合理選擇投資性房地產計量模式提出建議。

投資性房地產;公允價值計量模式;成本計量模式

一、投資性房地產的概念

準則規定，投資性房地產被作為一項資產單獨核算，不再分散于固定資產或無形資產中。它指的是，以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產必須先符合定義，且同時滿足兩個條件，才可以被確認:(1)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性的成本能夠可靠地計量。

二、投資性房地產的計量模式

投資性房地產后續計量可以選擇成本模式，也可以運用公允價值模式。上市公司選擇公允價值模式之前必須做好全面地分析，兩種計量模式直接的變更是單向的、不可逆的。

(一)成本計量模式

選擇成本模式后，按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產按期計提折舊或進行攤銷;有減值跡象的，要按照資產減值的相關規定來處理。以成本模式計量的，具有很好的客觀性及可驗證性，對于利潤的隨意調節起到了遏制作用;而且便于理解、操作方便，使得會計人員更容易接受。但是，其缺點就在于無法反映市場變化后投資性房地產的真實價值。

(二)公允價值計量模式

公允價值模式較為特殊。由于投資性房地產的公允價值在變化，需要在每個資產負債表日對其進行評估，并以新評估的結果為準調整其賬面價值。而新舊公允價值之差則直接計入當期損益，不再計提折舊，也不再進行攤銷。

三、投資性房地產計量模式變更的影響

近年來，不少企業紛紛投身于變更投資性房地產計量模式的浪潮中來，通過研究上市公司變更前后的資產狀況，可以發現計量模式的變更對企業財務狀況的影響主要有以下幾方面:

(一)增加公司的資產價值

采用自動補水閥系統的缺點是自動補水閥只能定壓和補水，對系統中水容積的變化無法處理，需要另行配置膨脹罐等設備。

隨著我國經濟的騰飛，加上通貨膨脹壓力的日益增強，物價水平穩步上漲，大多的投資性房地產都能實現保值增值。上市公司用最初的成本計量模式時，由于其價值并不隨市場價格的上漲而增加，當變更為公允價值計量模式之后，公司在計量日要按照投資性房地產的公允價值進行調整，使得資產的賬面價值增加。

(二)改善公司的財務指標

首先，由于從成本模式變更為公允價值計量模式會使企業隱性增值的收益部分釋放出來，使得公司的資產總額增加，降低了資產負債率，從而增強了企業的償債能力，提高了企業的信譽。其次，變更為公允價值計量模式之后，上市公司不需要再對投資性房地產計提折舊和攤銷，使得成本費用有所降低;而如果房地產價格持續上漲，由公允價值變動損益的增加會增加利潤總額。綜上，計量模式的變更能夠改善企業的財務指標。

(三)增加公司的管理成本

變更為公允價值模式計量的上市公司，每期都要確定最新的公允價值，調整賬面價值，確認變動的金額，并進行相關信息的披露。其次，計量模式的變更也會加大上市公司納稅調整的成本。如果投資性房地產不存在活躍的交易市場，上市公司還必須聘請專業人員進行估值，由此產生大額的評估費用。此外，相較于變更之前，在公允價值模式下無疑加大了審計的難度和工作量，導致審計費用的增加。

(四)導致經營管理的不穩定

選擇公允價值模式有一定的風險。法規指出，公允價值模式在任何情況下不允許轉換。如果市場行情持續好轉，公允價值變動計入損益，使上市公司的資產增值，在一定程度上，有可能掩蓋管理層的經營不善。但是若遇上房地產價格大幅度下降，企業的資產和利潤也會因此而下降，很可能與良好的經營業績相抵消，使得公司面臨巨大的經濟風險。總之，上市公司的經營業績會由于市場價格的上下波動出現不穩定的浮動，從而對公司經營管理的提升造成一定的影響。

三、選擇投資性房地產計量模式時考慮的因素

(一)財務風險

法律對選擇公允價值模式進行了相當嚴格的規定:最初由公允價值模式計量其投資性房地產的上市公司，不論遇到任何問題都不可以變更計量模式。一家上市公司內部必須完全統一地采用同種計量模式。因此，在目前房地產市場發展并不可觀的情況下，對于是否選擇公允價值模式，上市公司必須嚴肅對待，那些房地產行業的上市公司更是如此。如果房價出現劇烈波動，公司只能隨之調整凈利潤，使得公司盈余上下波動，進而導致股價的波動以及投資者態度發生改變，而這一系列潛在的經濟后果都是大家最不希望的。

(二)企業現狀

如果當前企業資金需求量大，且資金需求迫切，上市公司可以選擇公允價值計量模式計量其投資性房地產。目前我國政府針對股權融資以及債券融資，對企業凈資產和盈利能力的要求都很嚴格。如果房地產市場不斷升溫，變更計量模式可大大增加企業的凈資產額，提高企業利潤，財務風險降低，增強企業的融資能力，最終達到改變企業現狀的目的。但是房地產市場不穩定時，則會有所不同。

(三)未來盈余

上市公司大多在最初會選擇成本模式，這是基于未來盈余管理的需要。這主要是因為上市公司在采用成本模式后，在關鍵時刻可以利用計量模式的變更進行盈余管理，修飾企業經營業績、提升企業形象。相反，如果上市公司一開始就選擇了公允價值模式計量，只能造成盈余的上下波動大幅的波動很容易引起外界的關注，并造成一種假象:該上市公司的經營業績是不穩定的。許多投資者、債權人在做出相關經濟決策時難免受到誤導，因此，管理層會盡量避免盈余的大幅度波動。

(四)會計人員的專業水平

選擇了公允價值計量模式的上市公司，就要對市場價格密切監控，因為投資性房地產的賬面價值會受到市場行情的影響，因此，上市公司每年都需重新確定投資性房地產的公允價值。對于上市公司而言，實現健康、良好的發展離不開那些有高素質專業人才，在選擇公允價值計量模式之前，一定要具備推行該模式的人力資源條件。高級的財務人員是公司前進的動力，他們不僅要清晰地了解企業的財務狀況、經營盈利能力、經營目標、資產負債結構、行業發展狀況、市場格局、管理層意圖等，還要全面地預測、準確地把握公司的未來發展趨勢、可能面臨的風險、國際趨勢等。

(五)信息使用者的態度

依據上市公司提供的財務報告，利益相關者為了做出正確的決策往往既要考慮信息的相關性，又要考慮會計信息是否真實可靠。成本模式計量的投資性房地產，反映的信息一定是真實可靠的，是有跡可循的。而選擇公允價值模式計量的，由于公允價值計量屬性的特點，會計信息的可靠性并非是一定的。實際生活中，各地區的房地產市場有很大的差異，加上當前我國市場評估制度的不規范、監管機制的不完善都使得會計信息參差不齊。這種情況下，上市公司如何編制科學的財務報表無疑是一個難題，尺度的把握雖然有一定的自主權，但是會讓投資者對公允價值的合理性產生懷疑慮，很容易打消上市公司選擇公允價值模式計量的計劃。

四、合理選擇投資性房地產計量模式的建議

從我國房地產市場會計后續計量的實踐來看，兩種模式的應用都各有利弊，究竟哪種模式更適合企業的發展，并沒有統一的結論。本文僅提出以下幾點參考建議。

(一)完善外部環境

1.推進房地產市場健康發展

投資性房地產行業對我國市場經濟的發展起著非常重要的作用，尤其是在當今網絡高速發展、信息共享的背景下，優化市場環境顯得迫在眉睫。為了改善房地產市場現狀，必須加強房地產評估機構的建設，并從以下幾個方面著手努力。首先，加強調研，更新房地產交易的信息數據庫，這樣才能提供具有價值的市場信息;其次，不斷地改進與完善房地產價值的估計方法，加強與之有關的技術研究，建立普遍適用的科學的房地產估價模型，解決目前面臨的難題;最后，還要完善房地產的政策法規，加強制度建設，具體化、實際化，嚴厲打擊違法行為，為上市公司采用公允價值模式提供良好的市場環境。

2.密切關注宏觀調控政策

在我國政府調整市場經濟的過程中，我們不難發現，房地產市場一直是備受關注，相較于其他行業更是十分明顯。近兩年來，我國出臺的房地產政策包括:2015年3月1日《不動產登記暫行條例》落地實施;2015年8月5日，房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃;2015年3月10日，房貸降準降息。細細研究，每一條政策的發布都是為了信息需求者的更好決策。由于房地產關乎民生設計，關乎國家的發展，從房產稅到限購令都是政府調控的表現。所以，在經濟新常態下，我們更應密切關注宏觀調控的有關政策，積極改革，促進自身發展。

(二)強化內部控制

1.提高會計人員的綜合素質

首先，上市公司要加強對公司內部會計人員的職業道德教育，因為公允價值的調整離不開準確的職業判斷;其次，要提高公司會計人員的專業知識水平，加強對會計人員的培訓，可以定期舉辦專業知識講座和培訓;還要努力實踐，加強實際操作的能力，在實踐中增長知識，提高對房地產市場的敏感度，提升對問題正確判斷的能力，準確取得公允價值;最后，要時刻關注國際會計發展的動向，加快我國會計與國際會計的平穩過度與融合。

2.切實衡量自身條件，謹慎選擇計量模式

目前，我國房地產市場尚未成熟，當前的價格走勢反映的并不是真實的內在價值。而且新會計準則規定:只要選擇了公允價值計量，就沒有變更的可能，無論面對怎樣的風險與困境，上市公司也不能因此而更改計量模式。因此，上市公司在選擇公允價值計量時，一定要客觀綜合地評估企業自身的財務實力、未來的發展規劃，全面分析公司到底是否能夠承受公允價值波動帶來的利潤波動風險。

總之，只有監管部門、上市公司、會計人員等都從自身出發，遵紀守法，真正保證各自所涉及的領域合理、合規、合法，才能實現我國會計與國際會計的趨同，從而加快我國房地產市場的健康、快速發展。

［1］胡曉楠.投資性房地產公允價值計量模式研究 ［D］.沈陽工業大學，2015.

［2］張瑞麗，曲曉輝，張國華.投資性房地產計量模式選擇的動機及影響因素研究——來自中國A股市場的經驗證據［J］.當代財經，2014，(07):115－129.

［3］楊鵬翔.投資性房地產公允價值計量模式應用研究 ［D］.西北農林科技大學，2013.

［4］李文文.投資性房地產計量模式選擇研究［D］.東北財經大學，2012.

［5］吳飛飛.新準則下上市公司對投資性房地產計量模式的選擇研究 ［D］.北京交通大學，2011.

劉飛仙 (1992－)，女，漢族，山西呂梁市人，在讀碩士，北京物資學院會計學專業，研究方向:財務會計理論與實務;韓玉婷 (1992－)，女，漢族，山西呂梁市人，在讀碩士，北京物資學院會計學專業，研究方向:財務管理。