房地產項目成本控制現狀分析及改進

黃磊

摘 要 我國國內房地產行業的競爭在近幾年來愈演愈烈，以往的項目在成本控制上出現了許多問題，因此房地產項目迫切需求尋求一些嶄新的、合適的成本控制方法。因此本文結合當前現狀，針對房地產項目的迫切需求，提出了一類可行的、合適的成本控制方法。

關鍵詞 房地產 成本控制 全壽命周期

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

1國內房地產項目階段

中國國內房地產成本控制經歷了以下幾個階段。建國初期，中國引進前蘇聯的制度，形成了與當時體制相匹配的企業管理概預算制度。之后楚天了一些相關文件，完善了相關的制度。1958年至1976年，左傾錯誤導致概預算工作遭到破壞，造成國家設計無概算的局勢。1976年以后進度國家指導價階段，形成國家指導下的競爭性價格。改革開放初期成立建設標準定額局，統一管理制定工程建設概預算定額及其工作制度。1988年全國各地區頒布了一系列有關定額管理的文件。 20世紀90年代初期至今，中國進入國家調控價階段。

2實施成本控制所涉及的活動

房地產項目是一項投資較大的工程，所涉及的成本控制活動應當受到足夠重視（Montes-Guerra，2014）。房地產開發者通過自主選擇資質深、實力強、信譽好、效率高的施工設計單位、承包建設單位、監理方，實現房屋建設目標的完成。在項目的前期準備階段，設計單位對施工現場進行勘察，編制項目成本預算報表。項目公司召開會議對施工前的一系列準備工作進行安排部署，加強設計單位、施工單位、監理單位、項目公司之間的協商與溝通，保證項目成本控制的順利實施。在項目的中期實施階段，項目公司通過內部的成本控制部門，實施對應的成本控制活動。在項目的末期竣工階段，項目公司主要任務是核算財務情況，統計施工費用、項目總投資，核算工程成本超支的原因，編制相關報表，為項目的后評估提供依據。

2.1國內房地產成本控制現狀

對于房地產項目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整個周期，我們既要考慮到各種常見的問題，預先分析出可能存在的變化及提前準備好預防措施，也要在遇到沒有考慮的問題時，通過之前制定好的組織結構，按照流程對此問題進行分析，找到可以的解決方案和調整措施。在這個過程中，表面上可能只涉及幾個部門，但是我們必須要考慮隱藏在表面下的內在問題。需要就整個方案進行統籌控制，各部門互相配合，從而保證后續不會因為一個小問題導致整個項目出現延期、成本劇增等大問題。目前中國國內房地產項目的成本控制處于發展階段，大體上存在如下問題：

（1）房地產項目成本控制工作無足夠關注度。作為地產經驗管理的核心問題的成本控制，到目前仍有很多企業沒有意識到這一點，成本控制工作僅停留在口頭，沒有深刻體會成本控制管理在企業經營中的重要性。

（2）房地產項目成本控制的方法僵化。 現今許多房地產企業在項目前期準備階段的事前成本控制方面意識薄弱，房地產項目的成本計劃缺乏嚴格執行導致隨意增減計劃成本，造成了后期事中成本控制和事后成本控制的盲目性。

（3）對房地產項目成本控制的認識錯誤。目前只有少數房地產企業實行全員、全過程和全方位的成本控制，絕大部分企業還沒有實行。一些房地產企業認為設計階段是成本控制的重點，其他階段對成本影響不大；另一些房地產企業認為合理提供材料和設備是成本控制中最重要的環節；此外，企業也經常忽視了成本控制的時效性。

（4）成本控制體系和責任成本管理體系不健全，導致房地產項目成本嚴重浪費。責任成本管理體系是成本控制的重要理念，將房地產項目成本與責任聯系起來可使成本處于受控狀態，因成本導致房地產項目出現問題可找相關責任人查明具體原因。目前很多項目成本與管理人員無關，導致項目成本嚴重浪費。

3房地產項目全壽命周期成本分階段控制理論

房地產開發過程中，由于項目涉及的建設規模較大、周期較長、消耗較大、技術復雜，成本控制是一件專業性、技術性、政策性強的系統性工作，必須合理定價，在項目各階段實施切實可行的成本控制措施。

3.1項目全壽命周期成本控制觀念

壽命周期的基本解釋就是指事物從形成到消亡這一過程在時間上的跨度。而房地產開發商對房地產項目壽命周期的定義就是由產生某一房地產項目建設的想法開始，直到整個房地產項目完全停產為止的過程（Sidner， J & Baxendale，2001）。完整的房地產項目的階段都會涉及到資金的周轉，所以有必要在項目的全壽命周期過程中貫穿成本控制的觀念，并且從項目全局的角度對項目的成本進行控制。

房地產項目的全部過程從建設的角度可以分為以下幾個階段：項目開發的建議書、可行性研究報告、項目設計階段、施工準備階段、施工實施階段、生產預備階段、完工驗收階段、項目后評估階段等一些階段（Edward Back，2000）。

因為房地產項目在各個階段進行具體實施時，各階段對項目整體成本的影響程度各不相同，這里將房地產整個壽命周期的成本控制劃分為三個階段：房地產項目前期準備階段的成本控制、房地產施工階段的成本控制、房地產項目完工階段的成本控制（Christopher，Bill，2002）。本文中也把房地產項目前期準備階段的成本控制作為整個全壽命周期成本控制的重點，根據以上三個階段采取不同的方法進行成本控制，達到項目整體成本控制最優的目的。

3.2全壽命周期成本分階段控制基本方法

因為房地產項目中每個階段有不同的成本控制的概念和差異化的成本控制影響，所以在房地產項目各個階段側重不同，基本上就是主要重視前期準備階段的成本控制，施工和完工階段的成本控制兼顧即可（Fernandez， Elton Valdiviezo，1997）。

3.2.1主要重視房地產項目前期準備階段成本控制

房地產項目開發計劃書的階段成本控制。第一，即將開發的房地產項目選址方面要考慮到取材便捷，能夠保證各種操作機械順利進行開工。同時，項目底下的各種管道設施的鋪設要易于進行、同時地塊的標高、地面障礙物、法律法規等外部環境因素也應在考慮之列。這就要求開發團隊的成員在房地產項目的初始階段要對各種內外部因素進行嚴謹的比對考察，權衡好各方面的條件保障項目的開發能夠順利進行，同時又能節約開發成本；第二，項目的整體建設規模要選擇合適，這就要求房地產開發商量力而行；第三，做好項目的整體預算工作，這個工作需要做好市場調研，并力求細致，另外也可借鑒以往的項目。

3.2.2項目可行性研究報告階段成本控制

Chua D K H & Godinot， M（2006）認為開發項目不可能滿足所有消費者的需求，因此需要在市場調研與預測的基礎上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場.有了市場再加上合理的有利于節約投資的方案就能很好的贏得消費者.方案的選擇既要能達到既定的功能又能節約資金.應遵循可行性、高性價比、留有發展空間、與地區、市場適應性等原則.方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開發的成品在經過漫長的開發期后仍能作為市場的主流產品。

葛昌明（2005）認為房地產項目設計階段的成本控制在項目整個成本控制比重很大，具有決策行的地位和作用。設計階段的成本控制主要從以下幾個方面著手：

開展設計招標，經過招標可以收到很多比較優秀的方案，企業就可以從中選出最優的設計方案。

開展限額設計。設計團隊規定好各個階段的限定額度，其分解方向是有總體依次向各個單位和分部工程進行的，對于各個環節的設計工作量進行監控，保證投入在總投資的計劃范圍之內。

協調優化設計。按照價值工程的方案優化設計，并按照實際情況進行適時調整。

項目施工準備階段的成本控制，其主要工作是招投標工作階段的成本控制。需要把控好文件的編制，其中最重要的是編制合理的標底價格，嚴格做好其審查工作已控制成本的投資。

3.2.3房地產項目施工階段成本控制

房地產項目的施工階段是項目實現其工程價值的關鍵性階段，大量的資金也輸入到這個階段（胡震，2007）（胡志勇，2008）。在施工階段中，因為項目的設計已經完成，項目的工程量也已經完全的具現化，其對工程投資的影響的概率5%到10%之內，所以對投資的節約不會很大（牛守紅，2008）。做好施工階段的成本控制，房地產開發商則需要明確好各個部門相關人員的權責，落實好節約工作，同時施工時也要推行先進的施工技術組織方案。

3.2.4房地產項目竣工階段成本控制

歐陽春花（2008）提出房地產項目的竣工階段主要做好竣工結算的成本控制工作，它是整個項目工程造價成本控制的最后一個環節，所以開發商需要安排具有高度專業素養和責任意識的工作人員來做竣工結算的工作，這些人員同時應該對項目的設計意圖、圖紙和施工現場的情況非常熟悉，并對設計圖紙進行反復核對，去除一些施工是沒有開展的工作或未開展的結算內容。最后，需要對項目的成本控制各階段的成本控制工作進行總結，為以后的項目積累工作經驗。

對工程項目進行成本控制是房地產行業經營需要進行的重要活動，成本控制與最終的工程經濟效益息息相關。本文通過對房地產行業的歷史沿革及現狀進行逐一概述，對項目成本控制遇到的問題進行分條說明，為房地產項目引進了新的成本動態控制方法，這樣有利于房地產行業成本控制的改善，為以后房地產行業進行成本控制提供了新的思路。但是仍然有許多問題需要解決，相關理論需要深入研究，具體如下：實際項目一般而言比較復雜，還需要在后續的研究中進行細化，并針對具體問題采用一定的替代方法，同時具體方法也需要進一步的研究；整個項目活動過程的集成分析仍需完善，這是因為工程項目是一個系統工程，涉及到方方面面。后續的研究需探索采用計算機輔助軟件對項目相關活動進行集成控制，利用相關軟件來減輕實際工作的負擔。

參考文獻

[1] 胡志勇.淺談房地產開發企業成本控制.科技資訊，2008，1（2）：23-24.

[2] 牛守紅.淺談如何強化目標成本管理.淮北職業技術學院學報，2008，5（6）：24-26.

[3] 歐陽春花房地產開發項目成本管理控制.中國鄉鎮企業會計，2008，3（6）：10-11.

[4] 葉春雨.房地產開發項目成本控制研究.廣東財經職業學院學報，2008，4（5）：20-22.

[5] Montes-Guerra， M.I. & Gimena， F.N. （2014）.The influence of monitoring and control on project management success. International Journal of Construction Project Management， 6（2），163.

[6] Chen， R.G. & Chen， J.M. （2014）.Research and Practice of Meta-synthesis Management for the Government-led Urban Complex Construction Project. Frontiers of Engineering Management. 1（1），52-61.