推進住宅維修基金的規范使用與有效管理

王為中

【摘要】隨著經濟發展的加快，住宅維修基金的規模不斷擴大，是很多家庭都關心關注的重點話題。但是在住宅維修基金的管理和發放過程中，存著這管理混亂、使用不當等等問題，為了更加合理的使用專項維修基金，更好地維護廣大群眾的合法權益，要更加透明、規范地管理、使用住宅維修基金。本文從住宅維修基金的概念和意義入手，分析了住宅維修基金的管理和使用過程中存在的不足和問題，并以此為出發點，提出住宅維修基金的規范使用和創新管理的措施建議。

【關鍵詞】住宅維修基金 規范使用 有效管理

住宅維修基金是指法律規定的專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前來看，全國各地的維修基金的管理模式尚未統一，有的地方由住房售房單位代管，有的由開發企業或者物業管理企業代管，有的由住房公積金管理中心代管，雖然各地的管理模式不一，但是在其運行的過程中卻存在著一些共性的問題和不足，亟待加強住宅維修基金的規范使用和有效管理。

一、住房維修基金的概述

住宅維修基金是指專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿之后的維修、更新或改造的資金，住宅共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、樓梯間等，共用設施設備一般包括電梯、照明、綠地、路燈、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等，是為了保障物業范圍內房屋的安全使用、維持其性能并提高使用效能而設立的，對其管理和使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，住宅維修基金不得挪作他用。

二、住宅維修基金管理存在的主要問題

當前，國內的住宅維修基金管理模式多元、難以統一，各種模式雖各有利弊，但是其共性問題卻不容忽視，主要表現在以下幾個方面：

（一）交存工作缺乏法律法規強制性條款支持，拖欠現象普遍

由于目前關于住宅維修基金的法律法規較少，僅《住宅專項維修資金管理辦法》對住宅維修基金的交存、使用和監督管理進行了初步的規定，但是缺乏有針對性的處罰措施和管理細則，以至于目前住宅維修基金拖欠現象普遍存在。加之個別房產部門存在濫用職權給予“關系戶”購房商戶降低收費標準或減免的情況，不僅很大程度上損害了住宅維修基金的交存和使用，而且也傷害了其他業主的共同利益，給日后物業維修資金的分攤和使用埋下了隱患。同時，各地還在不同程度上存在著開發商侵吞維修資金的現象，開發區欠交甚至拒交維修資金的情況也時有發生，這些情況都在一定程度上影響了住宅維修基金的正常收取，進而影響到住宅維修基金基金能否順利發揮其基本作用。

（二）管理部門未能扎口，造成管理方式不一甚至混亂

按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，在業主大會成立之前，商品住宅業務、非住宅業務交存的住宅維修基金由物業所在地的直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）部門應當委托所在地一家商業銀行作為本行政區域內住宅維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開設住宅維修基金專戶。在業主大會成立之后，由業主大會委托所在地的商業銀行作為本物業管理區域內的住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在該行開立住宅專項維修資金專戶。由此規定不難看出，在住宅專項維修基金的建立、使用和管理的過程中，分別由業主大會、當期房地產行政主管部門、物業管理企業進行管理，而且在住宅維修基金的設立過程中一般是由開發商幫助業主辦理住宅維修基金的相關手續的，在住宅維修基金的設立、使用和管理過程中涉及到多方主體，給住宅維修基金的管理和使用帶來了許多不確定性和不安全性，加上許多物業企業自身賬目混亂、少用多支行為屢禁不止，直接導致了住宅維修基金的不規范管理和低效使用。

（三）雙三分之二簽字難度大，造成使用困難

由于住宅專項維修資金是代業主管理的錢，所以各地審核使用住宅專項維修資金的流程都比較謹慎，程度稍顯復雜。但在使用中，最大的困難還在于雙三分之二簽字這一環節。

（四）增值保值方式單一，增值率不高

因住宅專項維修資金的性質特殊，目前，各地建設（房地產）管理部門為規避風險，保障資金安全，同時，因國債有限額規定，各地普通采取了保守單一的增值方式：銀行定期存款。有些地方辦理了三到五年的定期存款，有的地方僅辦理存期為一年或二年的定期存款。但還有的地方僅以活期存款方式存于銀行賬戶里，甚至有些地方將資金交存至財政賬戶，連活期利息都沒有。業主大會自管的這部分資金，基本閑置，難以實現保值增值。對于開發建設單位或物業管理公司代管的資金，由于管理相對混亂，保值增值難度更大。

三、對策建議

（一）修訂和完善法律法規，為住宅專項維修資金的管理提供有力保障

現有的住宅維修基金的使用和管理上缺乏系統的法律法規或制度的約束，要盡快建立健全住宅專項維修基金的規范使用和管理辦法細則，進一步規范住宅維修基金的管理和使用，確保其適用的規范性和合理性，探索性放開對住宅維修基金的增值渠道，設立專項管理機構，進行維修基金的使用、管理和增值。同時，面向公眾進行住宅維修基金的知識普及，使其了解、知曉、重視住宅維修基金，改善住宅維修基金繳納混亂的現狀，提高住宅維修基金的保障覆蓋面和保障力度。

（二）利用“互聯網+”簡化業主簽字程序，提高使用效率

在住宅維修基金的使用過程中，可以探索性建立申報綠色通道，分情況設立簡易申報程序，遵循方便快捷、公開透明的原則，對于房屋應急維修的情況，如洪水災害等造成的房屋損壞情況等開設簡易申請程序，提高維修基金的審批效率，最大程度發揮維修基金的應有效用。

（三）建設（房地產）部門統一扎口監管，實現嚴格規范管理

在給予住宅維修資金充分的使用權的情況下，要逐步培育業務自治管理機構的管理職能，并鼓勵業主、業主委員會等個人或組織對住宅維修基金的使用和管理行使監督權和檢舉權，對于違規使用維修基金或不當使用維修基金的行為建立多層次的監督管理體系，明確處罰辦法，切實發揮社會監督力量的積極作用。

（四）探索保值增值方法，實現業主利益最大化

維修資金作為房屋“養老金”，隨著房屋維修、“養老”需求日增，對于這筆資金的規范運作需求，保值增值需求都會更高。應當結合住宅維修基金的本身特點，創新對住宅維修基金的安全管理模式，市場上除了銀行存款或購買國債之外，尚有一些低風險、適合保值的投資理財選擇，可以探索性將維修基金投入市場化運作，適當借鑒西方國家的公共維修資金的管理模式，由專門的管理機構對維修基金進行管理和使用，在預留一定比例的備用金之后，將維修資金投入市場化的管理和運作，預防住宅維修基金的貶值，提高其保值增值率。

參考文獻

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