關于房產測繪共用面積分攤問題的探究分析

朱淑芹

摘 要：伴隨城市化進程的加速和房地產行業規模的激增，關于房產測繪時共用面積分攤的問題也逐漸凸顯。面積測算時為了維護業主利益，使得共用面積合理分攤，需對其相關分攤問題進行深入探究。首先從當前房產測繪共用面積分攤存在的問題入手，探究其產生的原因，從分攤原則、計算模型和人員建設等方面對共用面積分攤問題提出有針對性的優化策略，為類似工程提供參考依據。

關鍵詞：房產測繪；共用面積；分攤問題；計算模型

中圖分類號：P218 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.22.096

當前，伴隨房地產行業的快速發展，商品房數量與日俱增，盡管房屋銷售、租賃程序日益規范化，但實際運營中房屋面積計算與建筑面積均攤過程中，仍存在較多糾紛。因此應提升整體測繪與計算的精確度，平衡多方利益，降低產權人經濟損失，減少房屋測繪公共面積均攤所引起的相關糾紛。

1 房產測繪共用面積分攤中的問題

1.1 相關規定的可操作性方面

現有相關建筑工程測算中，對房產測繪公共面積攤分問題的相關規定缺乏響應的可操作性，所以對同一處房屋而言，當不同的測繪人員測繪時，可能導致差異化的測繪成果。關于共用建筑面積均攤計算的方法，可參照《房產測量規范》（GB/T 17986.1—2000）。但當對復雜結構的多功能房屋測繪與計算時，由于不同的公攤面積會使得同一戶室面積差異較大，可能引起房屋面積糾紛的可能性增加，降低了房屋測繪的科學性和權威性。

1.2 測繪人員技術方面

房屋的測繪涉及到千萬人的切身利益，當測繪人員在進行公共面積的計算時，會因不同的理解方式而產生差異，使分攤用戶的房屋公共面積產生差異。根據我國的相關規定，應增強專業人員素質，加強對測繪工作的科學管理。

1.3 開發商方面

在我國當前房屋價格居高不下的情形下，部分開發商會因為利益而使得房屋面積縮水。房屋建筑面積的測繪關系到各用戶的切身利益，需保證用戶自身權益，否則難免產生法律糾紛。因此應嚴格把握房產測繪規范，保證測繪手段可靠、正確、科學。為維護買賣雙方的利益，需要準確、科學地對房產進行測繪，以維護正常的市場秩序，促進社會穩固、和諧發展。

2 房產測繪共用面積分攤問題的解決策略

房屋面積測繪涉及多方切身利益，為規避測繪單位作業風險，應堅持“科學、合理、公正”的原則，避免因房產測繪共用面積分攤所引發的糾紛，同時提升房產測繪行業的公信力和權威性。為此，可從以下方面予以加強與提升。

2.1 全面把握共用建筑面積分攤的原則

共用建筑面積分攤的原則有幾下幾條：①對于房屋共用建筑面積的分攤，應該以“幢”為單位。②需要按照協議或文件對建筑面積進行合法的分割，對于建筑面積的分攤，應該按照該幢樓各套房產內的建筑面積之和的比例計算。③對幢樓房屋進行分攤時，物業可服務于整幢樓的公共建筑面積；對局部的房屋分攤時，物業也可服務局部的公共建筑面積。④按照分攤的系數，對公共面積分攤，在進行公共建筑面積的分攤后，不能隨便改變各套房屋中的公共建筑面積的界限。由于公共建筑中分攤面積的情況較為復雜，所以應該按照具體規定實行分攤。

2.2 優化共用建筑面積中的分攤計算模型

共用建筑面積是指產權人共同擁有的建筑面積，分為可分攤的共用建筑面積和不可分攤的公用建筑面積2部分。對于值班警衛室、地下室、過道、公共門廳、設備間、配電間、變電室、垃圾道、樓梯間、管道井、電梯井等此類分攤的共用面積，還應涉及管理用房、公共用房建筑面積、有維護結構的水箱、多層建筑物中突出屋面結構的樓梯間、套與公共面積之間的分隔墻，均屬參與分攤的公共建筑面積。

2.3 合理計算面積分攤，減少利益糾紛

當前，關于房屋建筑面積分攤問題尚無明確、細致的參照標準，所以在實際操作時，由于不同測繪從業者有審視角度的差異，在某些較為復雜的分攤關系中，無法合理、明確地取舍，使得房屋測繪過程存在偏差，且難以將誤差值控制在合理的范圍之內，所以分攤結果必然存在一定的偶然性與不確定性。實際計算時，產權人應提供關于共用面積分攤方面的文書或者與購買房屋的人達成共同的協議。但是，如果雙方難以達成協議，則需房屋測繪管理部門提出最佳解決方案，甚至最終訴諸法律。

2.4 完善隊伍建設，提升從業人員素質

如今，行業內的競爭日益激烈，測繪人員應熟練掌握各種測繪業務和測繪技術，熟悉房產的法律法規和業務知識，并且測繪部門應加強從業者思想教育，提升他們的質量意識，站在公平的立場上按照國家的法律法規公正測量、計算。同時，還應加強員工技能培訓和從業教育，嚴格落實崗前培訓，針對個人情況特定培訓，使得新人能夠掌握新規定，提高技巧、更新自身的知識；不定期地開展技術交流會，創造良好的業務溝通平臺。

3 結束語

當前，關于商品房公攤面積計算的問題日益成為業主關注的焦點，確定合理的共用面積分攤技術流程具有重要意義。為此，首先應劃分建筑功能區，依照產權單位的劃分標準、單幢多用途房屋等進行功能區劃分；其次按照“誰使用，誰分攤”的原則，將樓梯、電梯井、供暖泵房等公共設施按商業、住宅分攤，且充分考慮產權分割協議或產權文件確定權屬信息，將功能區與層間共用建筑面積進行確認公示，按照整體到局部、功能區或協議等細分，最終攤歸算至套、戶，經層、幢建筑面積校核等過程，最終完成相關的共用面積分攤工作。

面對單一使用的商住樓，由于不同樓層之間建筑布局的差異，造成共用面積均攤時存在問題，所以關于公共面積的分攤計算方法也不盡相同。為有效平衡各方利益，減少糾紛，應當全面遵循相關的分攤原則，優化房產公共面積測繪的方式。與此同時，制訂合理的面積分攤程序與原則，使雙方的意見達到統一。另外，還要不斷加強測繪隊伍的建設，有效地提升測繪人員的素質，科學、合理、公正地處理房產測繪共用面積分攤問題。

參考文獻

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〔編輯：劉曉芳〕