關于房地產評估影響因素的分析

王悅

【摘要】21世紀以來，隨著城市化的迅速發展，房地產產業有了翻天覆地的變化，隨著房地產價格不斷的攀升，房地產層次迅速提升的同時，也給人們的居住環境帶來了很多負面影響，所以人們對居住環境的要求也越來越高。從而也就造成房地產評估結果的影響因素越來越多，越來越復雜。

【關鍵詞】經濟因素 環境因素 房地產評估

我認為關于房地產評估方面的影響因素主要有三個方面：一般因素、區域因素以及個別因素。一般因素主要包括政策因素，法律因素，經濟因素等；區域因素主要指建筑物位置、土地用途等。還有的就是其他個別影響因素：例如心理因素，購買心態等等這些都會影響房地產評估人員對于房地產的評估結果。

一、一般因素——以經濟因素、政策性因素為例

（一）宏觀經濟對于房地產價格的影響

宏觀經濟對房地產市場的作用主要通過房地產市場的供給和需求這兩個渠道，而房地產市場對宏觀經濟影響則是通過消費和投資這兩個渠道。

宏觀經濟對房地產價格的作用渠道在于宏觀經濟水平的變化會引起人們對于未來期望的變化，從而產生房地產供給和需求力量對比失衡，進而引起房地產價格的上升或者下降。如果經濟發生衰退，金融機構和企業將進行大量改組和合并，使得市場上供轉讓的土地和房源大量增加。居民失業，則會造成大量住房閑置，供給和需求的不匹配將會導致價格下降。房地產價格對宏觀經濟基本面的作用渠道歸結于消費和投資兩個方面。房地產價格下降將會導致居民財富增加，宏觀經濟發展也就會相應得到促進。

（二）當前主要影響房地產業發展政策性因素分析

（1）第二套房政策影響分析。央行專門出臺的關于房地產市場的調控政策莫過于《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發[2007]359號）和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（銀發[2007]452號），359號文將對投資性購房行為產生顯著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相當于提高了三成；目前五年以上基準利率為7.83%，投資者原本可以享受85折的優惠利率6.656%，但現在要執行基準利率的1.1倍，即8.613%，漲幅達到 29.4%；首付款的初期投資以及后期利息的大幅增加，使得投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。

（2）保障性住房建設。從長期來看，樓市需求將被分流。中國住宅體系將會分成三大部分：即采取廉租房、經濟適用房和市場調節三種方式擴大供給就中國目前發展來看，一部分人還不具備買房能力，而且房價越來越高，更加造成這一結果；而且政府方面也沒有足夠的財力來支撐。

總而言之，經濟發展水平是影響房地產價格最基本的因素，行政因素主要是指國家針對土地以及房地產的宏觀規劃，城市規劃，城市發展戰略，土地利用計劃直接對于房地產的區位構成影響。

二、區域因素——以房地產周圍區域環境因素為例

（一）房地產評估中的具體環境因素

（1）自然環境.自然環境包括自然景觀以及人文環境；對于任何一個小區或者說是居民區來說，自然景觀都是非常重要的一個方面。因為自然景觀能夠使人們更加注重生活品質以及追求生態健康的環境。因此小區自然景觀覆蓋面積越高就越容易得到消費者的青睞，其價值也會隨之而增長。此外，人文景觀具有有歷史性和文化性，擁有旅游吸引力，所以在此周邊的房地產價值也會受到其影響，這也就是景區附近房價一般較高的原因。

（2）土地用途。一塊土地的價格與其使用用途之間有很大的聯系，如果用于商業，那么它的價值一定會比用于住宅的價值高；除此之外，規劃限制，使用年限等也都影響著房地產的價格。

（二）環境因素對房地產價值的積極影響和消極影響

所謂對房地產積極影響是指一種對房地產價值產生正面積極影響的外部性。好的環境因素會使房地產價值增加。例如臨近生態公園附近的居住區因為環境較好便能因此受到積極的影響，增加該房地產的價值。

對房地產的消極影響是指一種對房地產價值產生負面影響的外部性。如工業房地產與居住區的接近使企業位于工人方便上下班的位置，但居住性房地產市場會因為接近潛在的危險物質而受到負面的影響。也就會造成房地產價值的下降。

三、個別因素——以心理因素、購買心態為例

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有以下方面：購買或出售時的心態；個人的欣賞趣味（偏好）；時尚風氣、跟風或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風水或吉祥號碼等。

比如說房地產需求者到處尋找合意的房地產，當看中了某處房地產時，擁有者不太愿意出手，需求者則需要花高價購買；有時房地產購買者出于自身的特殊需要，在與競爭對手的爭奪中也會為為得到房地產而抬高價格；房地產擁有者偶然發生資金困難，急需用錢時，無奈只有出售房地產變現，這時的成交價格多會低于正常市場價格；風水是指住宅基地、墳地等的地理形勢，如地形、水流、風向等，目前人們在購買住宅、辦公樓時，比較講究風水，一般會選擇較吉利的數字或者是門牌號等。

綜上所述，在當今這個城市化和工業化快速發展的社會，人們對房地產的要求越來越高，特別是居民住宅，注重的因素也越來越多，現在的消費者都希望有一個能讓自己感到舒適的居住環境，對房地產的要求也就越來越高，所以影響因素也就越來越多。相信在以后的生活中，國家對房地產的宏觀調控也會逐漸作出規范，促進房地產評估系統的發展。

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