淺析中國房地產(chǎn)泡沫問題

孫陽成

【摘要】由于當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，但是基于各種國家調(diào)控和管理機(jī)制都逐步完善，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)邁向了泡沫經(jīng)濟(jì)時期，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是由于投機(jī)過度等不同誘因，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷飛漲，并失去了正常漲幅狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展良好時，由于地價不斷提高，價格不斷提升到最高階段，市場內(nèi)供應(yīng)性發(fā)生變化，導(dǎo)致房價直線下落，經(jīng)濟(jì)泡沫從此破滅。此現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)過絢爛性發(fā)展后，整個地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)生觸底問題。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn) 漲幅 泡沫 供求

在大約三年前，房地行業(yè)還發(fā)展態(tài)勢非常迅猛，當(dāng)時市場需求性非常大，地產(chǎn)價格也逐步提升，眾多開發(fā)商都進(jìn)入此領(lǐng)域爭奪相關(guān)市場份額。但目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)卻進(jìn)入了冷卻期，發(fā)展水平開始處于滯緩狀態(tài)，導(dǎo)致這種現(xiàn)行主要原因不僅是國家進(jìn)行了政策調(diào)控，本質(zhì)上來講是由于此行業(yè)內(nèi)部競爭性過程中具有一定問題，并最后造成房地產(chǎn)行業(yè)處于當(dāng)下不景氣狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)性視角來分析，房屋價格的下降主要原因是由于泡沫經(jīng)濟(jì)造成的，另外，出現(xiàn)此狀態(tài)的主要誘因還有多方面性，下面就對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫所具有的特點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步分析：

一、房地產(chǎn)泡沫的特征

國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)文化性發(fā)展時間不長，正是由于這種文化的產(chǎn)生，才導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)得到更多大眾的重視性，而房地產(chǎn)價格發(fā)展形勢也是大眾非常關(guān)注的部分。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年態(tài)勢來看，可體現(xiàn)出從高處逐步下落的過程，從1997年直到2010年間，房地產(chǎn)行業(yè)得到良好性發(fā)展，但是經(jīng)過絢爛的發(fā)展后，還是逐步進(jìn)入的衰退期，可見國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個發(fā)展滯緩狀態(tài)，而造成此現(xiàn)象的主要誘因有哪些呢？

（一）房價持續(xù)上漲

由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而且大眾生活水準(zhǔn)性也在不斷攀升，房屋價格提升也是歷史發(fā)展的必然結(jié)果。但是由于我國市場經(jīng)濟(jì)還需要不斷加強(qiáng)并完善，房屋價格浮動性，應(yīng)該與大眾生活水平相適應(yīng)，但是國內(nèi)房屋價格卻出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，價格提升速度非?？?，于此同時房屋項(xiàng)目也在不斷提升其建設(shè)速度，在上個世紀(jì)九十年代時期，各城市中的房屋價格出現(xiàn)了迅猛漲價形勢，由于此時商品房銷售數(shù)量有限，市場需求性比較平衡，所以未出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題，但是來到二十世紀(jì)以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了難得機(jī)遇，于是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得到了空前發(fā)展性，而且導(dǎo)致很多企業(yè)都開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，最后導(dǎo)致房屋市場的供需性平衡性得到破壞，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)價值性，有些地區(qū)的居民對于過高的房價不能有效承擔(dān)，并逐步形成了房地產(chǎn)泡沫。

（二）房價收入比過高

房屋的價格對于房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益具有一定影響力，房屋價格的浮動性也是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的原因。房屋賣出的價格對于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收入具有很大作用。國內(nèi)的房地產(chǎn)商都是為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益而進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，并在房地產(chǎn)開發(fā)過程非常關(guān)注不斷管理各項(xiàng)目成本。但是房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度過快，導(dǎo)致出現(xiàn)了開發(fā)的過度性。觀察房地產(chǎn)開發(fā)與大眾需求來說，它們之間具有一定的聯(lián)系性與矛盾性，房地產(chǎn)一直追求獲得更高利潤性，但是大眾卻更多的關(guān)注其價值性，但是過高的房屋價格，還是會導(dǎo)致更多的居民不能承擔(dān)如此高昂的房屋價格。

二、房地產(chǎn)的泡沫化對我國的危害

房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的泡沫形象，還不能對其行業(yè)發(fā)展具有致命性打擊，但是仍然會影響其發(fā)展速率，并對于國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有錯誤引導(dǎo)性。

（一）房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，在規(guī)模性較大的城市中，其配置結(jié)構(gòu)具有一定問題：高檔房屋產(chǎn)品過多，剛需性房屋產(chǎn)品較少，面積較大的戶型種類較多，但是小戶型房屋數(shù)量過少。通過分析從2005年上半年投資結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，處于收入較低居民中，對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求性減少了14.k60，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房和一般性住宅的比例出現(xiàn)了變化，并同比2004年具有更明顯的減低性，進(jìn)一步造成了房屋供求出現(xiàn)了失衡性。

（二）房地產(chǎn)泡沫的長期存在對金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險

由于房地產(chǎn)貸款具有一定的風(fēng)險因素，而且部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)貸款過程中會出現(xiàn)不良信用性，通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行中所體現(xiàn)的不良貸款率很高，但是工商銀行與建設(shè)銀行的不良貸款率并不高。另外，當(dāng)下個人買房貸款的不良信用率很小，但是基于房屋稅收政策的不斷建立，同樣會影響到購買人的償還能力。

（三）房地產(chǎn)泡沫的長期存在易引發(fā)政治和社會危機(jī)

由于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)破滅性預(yù)兆，將會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響，并導(dǎo)致很多工廠破產(chǎn)，社會中的失業(yè)現(xiàn)行比較嚴(yán)重。而且處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀態(tài)下，也導(dǎo)致更多犯罪事件時有發(fā)生。觀察馬來西亞房地產(chǎn)發(fā)展過程，在1997年其房地產(chǎn)泡沫開始破裂，而且當(dāng)年的犯罪率對比1996年比例數(shù)值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率對比1997年比例數(shù)值提升可53%，由于本地居民對于經(jīng)濟(jì)危機(jī)非常不滿同時造成了社會危機(jī)性不斷攀升。

三、結(jié)語

通過分析研究可以看出，泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生都是由于經(jīng)濟(jì)利益問題所導(dǎo)致的。大眾需要在社會生活中爭取更多的經(jīng)濟(jì)收益性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也非常關(guān)注提高經(jīng)濟(jì)收益，但是在獲得更高收益過程中，需要進(jìn)一步考慮市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)的無序性以及沒有受到國家具體有效管控，導(dǎo)致在一定時期內(nèi)發(fā)展?fàn)顟B(tài)過于迅速，并沒有關(guān)注居民購買的承受性，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展處于滯緩狀態(tài)。如果不能提升購買方的購買欲望，則會導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過剩問題?？梢?，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展具有一定的穩(wěn)定性以及有序性，需要以務(wù)實(shí)的態(tài)度進(jìn)行市場分析，并關(guān)注如何才能避免泡沫經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。

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