關于住房公積金投資保障性住房的建設的幾點建議

王欣

摘要：隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，為滿足人民群眾不同層次的住房需求，切實改善廣大居民的居住條件，各地區(qū)陸續(xù)開展的各種新式的保障房建設，加快構建多層次住房保障體系。但是，要在短期內(nèi)實現(xiàn)大量的保障房建設目標，資金來源成了最大的難題。公積金余額在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，仍有數(shù)量巨大的沉淀資金。而住房公積金的增值收益在計提了貸款風險準備金、管理費用和廉租住房建設補充資金后，也有一定數(shù)量的余額。利用閑置的住房公積金和增值收益補充保障房建設的資金缺口，不僅有助于提高住房公積金的使用效率，而且可以使住房公積金更好的發(fā)揮政策性功能。

關鍵詞：住房公積金；保障性住房；建設；建議

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

在投資建設保障性住房的過程中，應從以下幾方面入手：

第一，要控制貸款風險，保證住房公積金安全性。

眾所周知，保障性住房盈利性差，租賃類型的保障性住房還面臨投資回收期長、利率與市場風險都較大的問題。而且保障性住房建設受政策影響大，在實際操作中，仍然存在一些如開發(fā)單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發(fā)的風險。如果沒有有效的風險控制欲風險轉移機制，繳存人對公積金貸款的擔心是難以排除的。控制貸款風險首先要加強公積金貸款的風險防范，與個人貸款相比，項目貸款無論是從業(yè)務復雜程度來說，還是風險控制等方面都對管理中心工作人員提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心都是以發(fā)放個人貸款為主要業(yè)務，項目貸款管理方面人才缺乏。要想做好這項工作，住房公積金管理中心應該按照住房和城鄉(xiāng)建設部的要求成立專門的部門來負責項目貸款管理和操作，組織項目貸款管理人員的培訓，制定項目評審標準，嚴格規(guī)范操作程序。在公積金管理中心內(nèi)部應成立審貸領導小組，負責貸款項目的調(diào)查評審；還可以借用商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級系統(tǒng)，對借款人的資信情況、財務狀況、履約能力進行量化分析；可以考慮邀請第三方的專業(yè)團隊，對項目投資和收益、抵押物價值進行分析和評估，提供是否列為貸款項目以及貸款額度等建議；建立審貸分離制度和貸款逐級審批制度，通過多部門、多層次把關，確保貸款項目選擇的科學性；落實貸款抵押，針對保障性住房的不同特點采取區(qū)別政策，以銷售為主的經(jīng)濟適用住房和城市棚戶區(qū)改造房可完全以在建工程作為貸款抵押物，而以出租為主的公共租賃住房看，其抵押物除在建工程抵押外，還可要求借款人追加公建或商品房等未來便于處置財產(chǎn)作為抵押物，以減輕未來拍賣執(zhí)行抵押物的難度，加強對債權的保護力度。其次要健全擔保機制。從國際經(jīng)驗看，盈利性差、風險性高的公共住房建設貸款十分需要有專門的獨立的擔保機制給以配合和支持，控制風險和轉移風險，否則將很難可持續(xù)發(fā)展。目前一些地區(qū)公積金管理中心的保障房項目貸款寄希望于地方政府財政擔保，既無法可依，事實上也無法操作。要建立符合實際的住房保障制度，沒有政策性金融體系的支持是難以實現(xiàn)的，而有效的政策性金融體系不僅包括直接保障房建設或消費提供信貸支持的金融機構，還應包括提供擔保、保險等信用增級支持的輔助性機構。鑒于住房公積金項目貸款的政策性，建議由政府財政出資或在住房公積金增值收益里劃撥一定數(shù)量的資金，設立保障性住房擔保基金，為公積金貸款提供風險轉移和補償機制。

第二，加強政策扶持，保證住房公積金的收益性。

住房公積金作為政府政策引導下的互助型住房資金，來源于強制的個人儲蓄，而非政府投資，這一特點決定了其管理必須以維護廣大儲戶利益為目標。目前，保障性住房貸款的主要支持對象為經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房，經(jīng)濟適用住房雖然收益率低，但還可以保證讓開發(fā)企業(yè)保本微利運行，實現(xiàn)收支平衡，還貸風險相對較小；但是公共租賃住房單純靠出租收入是難以實現(xiàn)收支平衡的，因此，決策部門還需要在公共租賃住房貸款融資安全方面出臺應對措施。可以從以下幾個方面加以借鑒，一是由政府對公共租賃住房貸款進行貼息，這樣一方面可以降低保障性住房建設成本，另一方面可以使公共租賃住房的受益人花更少的錢享受到理想的居住條件；二是由政府出資對公共租賃住房在貸款期限的虧損直接予以補貼，以提高其償債能力；三是有政府對承租人進行租房補貼，以降低承租人的租金負擔，同時，還有助于提高公共租賃住房的出租率和租金收繳率，增加公共租賃住房收入；四是延長貸款期限，使其與公共租賃住房長期租賃才能實現(xiàn)資產(chǎn)運營平衡的特點相匹配；五是根據(jù)共租賃住房的運營情況，出臺政策允許部分公共租賃住房轉為經(jīng)濟適用房對外銷售，彌補經(jīng)營虧損，因為現(xiàn)行政策要求公共租賃住房只租不售的規(guī)定實在有待商榷，公共租賃住房政策具有長期性，不能在短期徹底解決，從國外經(jīng)驗看，繼希望于在短期內(nèi)集中大批量建設公共租賃住房以一勞永逸的解決所有問題是不現(xiàn)實的，尤其是現(xiàn)階段政府財政支付保障性住房建設資金存在嚴重困難的情況下，公共租賃住房要想發(fā)展好，就必須建立可持續(xù)發(fā)展模式，而分批次出售公共租賃住房，不僅可以彌補虧損、減輕政府壓力，還能積攢出后續(xù)建設資金，實現(xiàn)公共租賃住房的滾動發(fā)展。

第三，從長遠的角度出發(fā)，建立全國性的資金管理中心。

對住房公積金的運用應具科學性、可操作性，運用政策也應具備延續(xù)性和統(tǒng)一性，因此，從長遠角度出發(fā)，應該設立全國性的資金管理中心，統(tǒng)籌安排運用住房公積金。建立全國住房公積金管理中心，各地住房公積金管理中心的沉淀資金有計劃的匯總到這個中心，由該中心進行統(tǒng)籌管理和資金異地調(diào)度。這既實現(xiàn)了資金的跨區(qū)域流動，也有利于提高資金使用效率，保證住房公積金整體的流動性。

住房公積金在支持保障性住房建設的過程中，應當總結經(jīng)驗教訓，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，在利用住房公積金貸款填補保障性住房建設資金缺口的同時，維持住房公積金的安全性、流動性和收益性，保護繳存者的權益，不斷完善住房公積金推進保障性住房建設的模式。

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