論新經濟形勢下房地產成本管理要點

山東華新房地產開發有限公司 公維安

新汶礦業集團伊犁能源開發有限責任公司 張淑銀

論新經濟形勢下房地產成本管理要點

山東華新房地產開發有限公司 公維安

新汶礦業集團伊犁能源開發有限責任公司 張淑銀

文章分析了房地產成本管理的現狀與問題以及新經濟形勢下房地產成本管理的要點，對策建議以樹立全產業鏈預算理念為前提；以規范與落實國家、行業、地區管理準則為根本；以動態性、規范性的管理模式為保障。

房地產 成本管理 全產業鏈 管理模式 管理準則

一、引言

隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產行業已進入高速發展時期，表現為房地產開發商數量的增加、房地產開發質量的提高以及預期效益的突破等方面。其中，有效、高質的成本管理在維護、促進房地產企業發展時有至關重要的作用。基于此，文章首先從管理意識、管理體系與管理模式等角度分析房地產成本管理的現狀與問題，在此基礎上探索新經濟形勢下房地產成本管理的要點。

二、房地產成本管理的現狀與問題

(一)成本管理意識陳舊

首先，成本管理意識陳舊為房地產成本管理的首要問題。具體表現在兩個方面：其一，財務性管理理念普遍存在，財務性管理理念是指房地產企業在對項目進行成本管理時往往只重視會計報告或財務報表上的量化數據，而忽視了對項目前端成本、非物質成本、過程控制成本的核算。其二，局部性管理意識根深蒂固，包括時間維度和分工維度。以吊機成本折舊為例，管理人員對折舊年限的把握具有隨意性，并未根據折舊特征對不同的吊機進行區分，同時在不同的施工環節，管理人員也并未意識到折舊速率差異性的特點，造成折舊結果只是局部性的折舊結果。

(二)成本管理體系不完善

房地產成本管理的問題還包括成本管理體系不完善，主要體現在管理準則、管理流程等方面，而管理流程顯然是內嵌于管理準則的。在房地產成本管理過程中缺乏完整、系統的管理準則作為重要依據和參照，會計人員、風險管理人員以及成本控制人員在處理復雜核算數據時往往“無規可依”，只能憑借經驗作出調整。

三、新經濟形勢下房地產成本管理的要點

(一)以樹立全產業鏈管理理念為前提

首先，全產業鏈管理理念是指包括項目施工企業、地產開發企業、原材料提供商、銷售與第三方服務企業在內都是成本管理體系中不可或缺的一部分。具體而言，全產業鏈管理理念需要包括以下幾個方面：進行全面預算時，與項目相關的全部企業、部門管理人員必須到齊；對工程全工期進行計算，可細分到年月；實際的操作必須嚴格執行預算，并進行有效控制；建立相應有效的預算分析和考核機制。

(二)以規范與落實國家、行業、地區管理準則為根本

其次，在構建管理準則的過程中最重要的內容是該準則的系統性和整體性，即縱向一體化、橫向一體化的管理準則需要得到普及。縱向一體化要求從頂層設計的角度出發，規范與落實國家、行業、地區管理準則，實現成本管理法律、法規、實施意見無漏洞的目標。以恒大地產為例，其實施準則就包括《總則》、《關于主體工程成本控制工作指引》以及《關鍵成本項目系統控制規范一覽表》等等。

(三)以動態性、規范性的管理模式為保障

最后，新經濟形勢下房地產成本管理還需要以動態性、規范性的管理模式為保障。其一，動態性要求房地產企業必須以動態管理平臺為核心構建現代化成本管理模式，將ERP管理理念落實到實處，實現線上（管理終端）線下（施工前端）全互動，從而達到施工過程中的任何成本變化都能快速反應到成本控制中心的目標。其二，規范性不僅要求控制準則的規范性更要求控制流程的規范性。也就是說，成本管理必須嚴格執行成本預期——施工管理——成本控制——反饋與評價四個過程，在完整管理周期內實施嚴格的全產業鏈控制，做到項目完整與成本管理完整的雙重目標，從而實現成本管理的制度化與流程化。

四、結束語

綜合全文可以發現，有效的成本管理不僅能夠為房地產企業提供良好的項目預期，實現精準投資，而且能夠嚴格控制施工過程的各個環節，實現標準建設。最為根本的是，房地產企業在成本管理過程中的首要任務為轉變管理理念，從階段性、局部性、隨意性管理轉向全產業鏈、全局性與標準性管理，進一步規范統計方法、計量原則、管理流程，從而實現高質量的房地產成本管理。

[1]劉美玉,魯金富.論新經濟形勢下房地產成本管理要點[J].江西建材,2017(01)

[2]魯強,黃蕓.中國農村金融供求體系的動態博弈研究——基于雙重二元結構視角[J].福建行政學院學報,2014(02)