解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異及可持續(xù)發(fā)展

【摘要】房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，但是長期以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展極不平衡。近年來，隨著國家政策一再收緊，房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展速度有所放緩。如何促使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就成為學(xué)界和行業(yè)關(guān)注的重要問題。文章首先分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異及其影響，然后就如何促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提出了幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異 可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的代表，從起步至今，我國房地產(chǎn)業(yè)多次掀起了發(fā)展高潮，但是，區(qū)域發(fā)展差異性始終影響著整個(gè)行業(yè)的成熟和布局。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異表現(xiàn)和原因進(jìn)行分析，找到促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策，可以有效彌合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域差異，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的可行之路。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般被劃分為東部、中部、西部三個(gè)區(qū)域。這三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在投資、消費(fèi)、就業(yè)、供給等方面存在著顯著差異，下面是其具體情況：

（一）投資規(guī)模差異

1992年，我國各地掀起了開發(fā)區(qū)興辦熱潮，這一熱潮也帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資熱潮的興起。但是，第一次房地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)的時(shí)間并不長，它于1995年開始降溫。此后，在1998年～2002年，隨著住房市場(chǎng)化政策和房地產(chǎn)新政實(shí)施，我國房地產(chǎn)投資再次掀起了新高潮，房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位很快穩(wěn)定下來。整體來看，我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資率較高，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭火熱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)越過了超高速成長階段，房地產(chǎn)泡沫需要在較長的時(shí)間內(nèi)才能消失，中西部區(qū)域的房地產(chǎn)投資力度較低，投資規(guī)模也無法與東部相比。

（二）房地產(chǎn)消費(fèi)差異

房地產(chǎn)消費(fèi)，尤其是消費(fèi)者收入水平、職業(yè)、年齡和習(xí)慣，都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)帶來影響。眾所周知，房地產(chǎn)需求量與家庭經(jīng)濟(jì)狀況是呈正關(guān)聯(lián)的，居民收入達(dá)到一定水平后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展。我國東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民可支配收入較多，所以房地產(chǎn)消費(fèi)和投資一直都很旺盛，許多人也因?yàn)榉慨a(chǎn)投資而獲得了良好的收益。相對(duì)而言，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較低，居民收入水平較低，民眾的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資熱情普遍較低。不過，近年來，東部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也影響了中西部地區(qū)，這兩地的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)漲幅也較快。

（三）房地產(chǎn)就業(yè)差距

房地產(chǎn)業(yè)有著強(qiáng)勁的就業(yè)吸納能力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使行業(yè)就業(yè)隊(duì)伍也不斷發(fā)展壯大。與此同時(shí)，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)緊密的建材、家裝、冶金、金融、服務(wù)業(yè)等，也快速發(fā)展并吸引了大量的勞動(dòng)力。不過，由于各地的房地產(chǎn)發(fā)展水平不同，所以房地產(chǎn)就業(yè)也有差異。其中，東部地區(qū)地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，輻射范圍廣，房地產(chǎn)行業(yè)及從屬行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量較多。中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較低，高素質(zhì)勞動(dòng)力外流嚴(yán)重，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏后續(xù)動(dòng)力。

（四）房地產(chǎn)供給差異

自從1992年以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)幾經(jīng)起落，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)深受國家宏觀政策影響，時(shí)有起落。如在1992年之后，東部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱度不斷上升，1995年，國家對(duì)東部房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)控，很快，東部房地產(chǎn)行業(yè)房屋竣工面積開始大幅度減少，房地產(chǎn)供給減少。與東部地區(qū)相比，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給上受國家政策干預(yù)較弱，供給起伏波動(dòng)不大，房地產(chǎn)的市場(chǎng)開發(fā)度不高。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異的社會(huì)影響

（一）東部房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重

房地產(chǎn)投資居高不下，炒房族的出現(xiàn)，使得房價(jià)虛高、房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡也成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中無法回避的問題。以福建省為例，福建地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平與廣東、浙江相比，還有一定的差距，但是近年來，福建房產(chǎn)開發(fā)以火箭的速度高漲，與此同時(shí)，房價(jià)也一路飆升，有數(shù)據(jù)為證：2013年，福建城鎮(zhèn)人口2293萬人，人口數(shù)量與北京市相近，同年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到2.63億平方米，為北京的1.22倍；2014年，福建廈門平均房價(jià)為2.22萬/平米，超過杭州、三亞和廣州等地。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的后果是：它使東部城市成為了鋼筋水泥森林，盲目的開發(fā)也使我們失去了大量的土地。與此同時(shí)，城市文化環(huán)境被埋沒，城市空氣污染更加嚴(yán)重，由開發(fā)拆遷引起的群體事件時(shí)有發(fā)生。居高不下的房價(jià)，也加大了城鎮(zhèn)居民的生活壓力，許多人爭(zhēng)先赴后地成為“房奴”，房地產(chǎn)泡沫使青年一代的幸福感整體下降。即使是同一省份不地區(qū)差異較大，福州、廈門房價(jià)大幅上漲，目前實(shí)行限購，而閩北山區(qū)南平卻存在去產(chǎn)能、去庫存任務(wù)。在制定政策時(shí)必須一城一策，區(qū)分對(duì)待。

（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距進(jìn)一步拉大

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要角色，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率超過10%，對(duì)鋼鐵、水泥、裝修、家電等行業(yè)來講，房地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)巨大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，我們?cè)诳吹椒康禺a(chǎn)行業(yè)積極作用的同時(shí)，也要看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展所帶來的消極影響，如地區(qū)經(jīng)濟(jì)失衡，區(qū)域經(jīng)濟(jì)收入差距不但拉大。這種差距直接導(dǎo)致中西部的勞動(dòng)力大量的向西部匯流，西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏強(qiáng)有力的人力支持。

（三）資源浪費(fèi)

房地產(chǎn)空置是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)極其常見的現(xiàn)象，如許多房地產(chǎn)商在高利潤吸引下，通常會(huì)置市場(chǎng)真實(shí)的房產(chǎn)需求于不顧，盲目加大房地產(chǎn)開發(fā)投入，導(dǎo)致資源浪費(fèi)嚴(yán)重。如在中東部地區(qū)“海景房”開發(fā)銷售火爆全國的時(shí)候，各地消費(fèi)者的購房、搶房熱情空前高漲。在這種情況下，許多開發(fā)商紛紛入駐內(nèi)地，并打著“休閑”、“養(yǎng)老”的名義開發(fā)了許多樓盤，樓盤扎堆建設(shè)成風(fēng)。但是，中西部人口數(shù)量有限，民眾的房地產(chǎn)消費(fèi)能力也有限。所以，許多新開發(fā)樓盤都因?yàn)闊o人問津而成為空房，內(nèi)蒙古鄂爾多斯就因?yàn)榉课菘罩寐矢叨环Q為“鬼城”。此外，許多房地產(chǎn)商和購房者都以銀行貸款為主要的資金來源，在金融二級(jí)市場(chǎng)缺位的情況下，金融系統(tǒng)住房消費(fèi)信貸發(fā)放吃力，大量的資金被用到房產(chǎn)領(lǐng)域，金融資金的使用效率較低。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制

我國房地經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，離不開政府的宏觀調(diào)控和有效管理?？v觀近幾年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡，可以發(fā)現(xiàn)，每次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易秩序出現(xiàn)問題的時(shí)候，都是政府的宏觀調(diào)控挽救了房地產(chǎn)行業(yè)。因此，在今后的發(fā)展中，政府仍要以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)，利用經(jīng)濟(jì)手段、金融手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)監(jiān)管和宏觀調(diào)控，增設(shè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，由其負(fù)責(zé)土地交易控制和規(guī)范，打擊土地市場(chǎng)壟斷性交易行為，嚴(yán)厲打擊土地交易中的腐敗行為，依法取締一些不合理收費(fèi)現(xiàn)象。與此同時(shí)，完善以住房制度、土地制度、金融制度、房地產(chǎn)稅收制度為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制，依靠市場(chǎng)機(jī)制去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，突出市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源配置中的重要作用。通過房地產(chǎn)稅立法與改革，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，減輕房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的賦稅，簡化房產(chǎn)交易流程，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記和居民住房信息聯(lián)網(wǎng)。在此基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)金融制度改革，完善住房金融監(jiān)管體系，完善政策性住房金融政策，增強(qiáng)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的主動(dòng)權(quán)和有效性。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)投資，解決資金難題

目前，中低群體已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主力軍，但是，許多發(fā)地產(chǎn)商開發(fā)的房產(chǎn)都屬于高檔住宅，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給不對(duì)等，只能導(dǎo)致資源浪費(fèi)。因此，政府要關(guān)注市場(chǎng)，完善廉租住房制度建設(shè)，改進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)適用住房制度，在棚戶區(qū)改造中采取集中力量解決一些重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，加大中低檔住宅譬如保障性住房的投資力度，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。在這一過程中，政府還要根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，將政策和資金適度向中西部傾斜，以促進(jìn)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，政府還要完善金融體系，重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，通過住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)和抵押貸款證券化，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)內(nèi)部通道，提高房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化水平和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，從根本上解決制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金來源、資產(chǎn)流動(dòng)等問題。

（三）走生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展之路

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)要樹立全新的發(fā)展理念，對(duì)房地產(chǎn)功能進(jìn)行定位，關(guān)注生態(tài)環(huán)境保護(hù)，走房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之路。確切來說，房地產(chǎn)投資商、企業(yè)在房產(chǎn)投資和項(xiàng)目決策前，要實(shí)事求是，深入了解地方房地產(chǎn)市場(chǎng)演變、城市特點(diǎn)、人口總量、城市承載力和文化環(huán)境情況，廣泛聽取城市環(huán)境部門、文化部門的建議，擯棄“牟取暴利”的思想，科學(xué)制定房產(chǎn)投資規(guī)劃和建筑規(guī)劃，優(yōu)化地方房地產(chǎn)供需關(guān)系。然后，明確房地產(chǎn)的物質(zhì)功能，秉承“污染少、環(huán)境好、可循環(huán)利用”原則，選用綠色環(huán)保材料，文明施工，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，提高房產(chǎn)質(zhì)量，打造環(huán)保、健康、安全的居住環(huán)境。然后，采取有效措施，如通過價(jià)格調(diào)控、利用大數(shù)據(jù)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)營銷空間等手段，解決房產(chǎn)庫存，搞活市場(chǎng)。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)事關(guān)國計(jì)民生的大事。這不僅需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)環(huán)境。也需要房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展理念與方式，進(jìn)一步協(xié)調(diào)行業(yè)與資源、環(huán)境的關(guān)系。惟其如此，才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。

作者簡介：章瑜（1965-），男，江西人，本科，主要從事住房公積金管理工作。