房地產企業項目成本控制問題及對策

郭薇　侯文哲

【摘要】在地產微利時代，政府對房地產行業的宏觀調控加強，市場競爭日益激烈，考慮到房地產行業自身的特殊性，房地產企業要提高市場競爭力，就要加強對項目成本的控制。文章對當前房地產企業項目成本管控進行探究，通過成本控制意識，成本管控模式，成本核算，項目全過程四個角度，提出企業項目成本控制當前的問題和解決的對策，希望為房地產企業的發展提供參考。

【關鍵詞】房地產 項目成本 成本控制

隨著經濟和社會的快速發展，現階段房地產行業發展已經具有一定規模，大中型國有企業的加入，使房地產行業的競爭日益激烈。伴隨持續走高的房價，我國政府對地產行業的宏觀調控力度也逐漸加強。2016年以來各地陸續出臺限購限貸政策來緩解房價攀升的局勢，由此，房地產泡沫問題又一次成為眾矢之地，房地產企業的發展前景變得撲朔迷離。

一、房地產企業項目成本控制研究的必要性

彼得杜拉克曾經說過：“在企業內部，只有成本。”從宏觀層面上來說，在國家對房地產行業政策深入改革的背景下，房地產企業的發展已經不能單純地依賴于高額的地價和房價來實現整體收入的增加。企業要在市場上立足，增強競爭力，項目成本控制是十分必要的。從微觀層面上來說，由于房地產企業項目具有投資金額大，建設周期長的特點，項目全過程中不可預見的因素較多，所以在項目進程中不可避免地面臨著對成本把控不嚴的問題。成本控制的好壞對企業的發展起著決定性的作用，所以科學地做好項目成本控制需要從項目開發全過程進行分析，把握好項目成本各階段和企業收益之間的關系，保證企業項目實現價值的最大化。

二、房地產企業項目成本控制存在的問題

（一）成本控制認識不到位

隨著房地產市場競爭日益激烈，房地產企業為了自身的生存和利益，疏忽成本的管控，把盈利集中在企業的銷售上，希望通過快銷，多銷獲取更多的資金。管理人員在實際工作過程中，與其他項目人員聯系不緊密。除成本管控人員外，其他員工對成本控制的認識不到位。大部分企業在項目進行過程中缺少對整個項目進行目標成本的分解，對相關責任劃分不明確，造成項目成本的浪費。

（二）項目全過程控制缺乏科學性，房地產企業的經營水平是由企業項目的成本控制程度決定的

房地產項目各階段都對成本控制有影響，大部分房地產企業在項目進行過程中過于注重對施工階段所耗材料、人工和機械費用的控制，缺乏對項目流程科學地把控。部分房地產企業在項目開發之前，對項目的可行性研究不足且不重視項目設計，在決策階段沒有全面地對房地產市場進行考察，對項目各階段所需的成本預估不全面，盲目的進行投資。在設計階段設計人員與成本控制聯系不緊密，造成后期設計變更引起成本的浪費。在項目施工階段，房地產企業對合同管理重視度低，忽視合同履行和成本的關系，部分企業在出現紛爭時，存在不履行合同條款，私下找關系解決問題的現象，導致決算階段成本費用遠超出目標成本。

（三）成本核算缺乏規范性

大部分房地產企業的成本核算科目以“開發成本”為一級科目，把下設的二級科目“土建費用”等作為“開發成本”的末級科目。科目設置不細致，對成本費用的核算籠統，在項目進程中無法對具體的投資金額進行明確的分析。

（四）制度流程過于形式化，大部分房地產企業的管控模式中，制度流程的實施受到人治的影響

流程制度在監督力不強的情況下容易流于形式。并且企業內部的成本控制責任形式化，具體責任落實不到位，致使各階段成本控制缺乏嚴格管控。

三、房地產企業項目成本控制的措施

（一）加強項目成本控制的意識，引入目標成本對項目進行全方位控制

企業要樹立良好的成本控制觀念，在項目前期設置項目目標成本，對目標成本進行組織的橫向分解和全過程的縱向分解。橫向分解確定員工的項目責任成本，調動員工成本控制積極性，把責任和成本管理更好的結合起來。縱向分解通過對項目全過程各階段的嚴密控制，確保各階段成本不存在浪費現象。

（二）優化項目全過程控制體系

企業要充分認識到項目各環節對成本控制的影響，房地產企業項目可劃分為項目決策階段，項目設計階段，項目招標階段，項目施工階段。首先，項目決策階段是項目實施的基礎，強化項目可行性研究的設計，充分評估該項目所在地的市場環境。尤其要加強對該階段所涉及到的人員進行監督，提高項目估算的準確率。其次項目設計階段，強調程序流程化，開展設計人員，技術人員，銷售人員對該項目的設計方案進行全方位的討論，可以借鑒頭腦風暴法與經濟評審分析法結合運用的策略，制定科學的設計方案，對目標成本進行合理的規劃。

在項目招標階段，企業可以采用戰略式采購方式進行大宗材料采購，挖掘有潛力的戰略供應商，并且與其建立長期的戰略協作伙伴關系。及時對戰略合作狀態追蹤，引入信息技術對合作伙伴進行評級管理。評級管理可以根據供應商的自身的規模和提供材料的數量，速度以及質量方面進行管理，開展積分制度，制定評級區間，對級別較高的供應商提供項目優惠，加強雙方的戰略合作。

在項目施工階段，企業應該引進高素質合同管理人才，對合同進行全方位多時段的動態管理，針對合同變更審批和合同索賠等問題進行及時把控，防止出現施工單位肆意定價的現象，加強對合同中不明晰條款的及時修訂。

（三）完善項目成本核算內容。為滿足房地產企業經營需要，應在“開發成本”下設三級科目

其中，“土建費用”可以根據合同管理進行三級細化。“土地征用和拆遷補償費”可以按根據樓棟，分為一號樓，二號樓。定期按各樓區的實際占地面積計算比例分攤當期所發生的費用，其他費用也以此設置三級明細，以明確各項目成本的實際分配情況。隨著營改增的推進，房地產企業要及時轉變思維，針對由于稅種的改變而造成成本費用核定額發生變化的情況，企業要嚴格控制相關成本費用消耗的實際情況進行核定。在增值稅實行的情況下，房地產企業要對進項稅額抵扣問題進行嚴格把控，防止出現錯誤操作造成無法抵扣和抵扣錯誤而引發罰款的問題。

（四）優企業管控模式

為保證房地產項目成本控制的科學性和有效性，房地產企業必須要根據不同的項目階段完善項目組織結構，加強對項目流程的監督和審查，提高項目的工作效率。另外要完善成本控制考核機制，從項目全過程和項目崗位職責兩個方面對實際消耗和目標成本進行對比，設立獎懲機制，提高員工的成本控制意識，改善項目階段中存在的不足，為房地產企業后期項目開展提供經驗。

參考文獻

[1]蘇彬彬.房地產項目開發的成本控制和管理的研究[J].財經界（學術版）.2016（13）：145.

[2]米玉芹.房地產企業新開發項目成本控制的探討[J].當代經濟.2016（32）：118-119.

作者簡介：郭薇（1993-），女，漢族，山東，哈爾濱商業大學，研究生，研究方向：財務會計理論與方法；侯文哲（1967-），女，黑龍江哈爾濱人，副教授，碩士，研究生導師，研究方向：財務會計理論與方法。