從去庫存、防泡沫到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

鄒琳華x2016年12月9日，中共中央政治局會議要求“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。這標(biāo)志著，中國住房政策重點(diǎn)由“去庫存”進(jìn)入“去庫存、防泡沫與住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相結(jié)合”的新階段。本文擬從2016年房市走勢入手，透析這一轉(zhuǎn)變過程。

2016年房市：泡沫擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)分化

2016年，中國房地產(chǎn)市場又現(xiàn)熱點(diǎn)城市房價(jià)泡沫急速膨脹的景象。

熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅迅速擴(kuò)大，多數(shù)城市房價(jià)穩(wěn)中有升

2016年，在住房去庫存的政策背景下，降交易稅費(fèi)、降首付、降息等利好政策不斷出臺，剌激了住房短期需求的增長。多數(shù)中小城市房價(jià)總體延續(xù)了自2015年以來的回升態(tài)勢。但熱點(diǎn)城市（主要為一線城市、部分二級城市及一線城市周邊的衛(wèi)星城市）房價(jià)借利好政策迅速飚升，形成局部的房價(jià)泡沫。到2016年12月，環(huán)比上漲的城市增至46個(gè)，持平的有4個(gè)，環(huán)比下降的城市為20個(gè)。在樓市利好政策不斷出臺的背景下，不同類型城市由于庫存水平和潛在需求差異較大，市場反應(yīng)不一。一、二線城市房價(jià)漲速顯著加快，三、四線城市房價(jià)穩(wěn)步上升。70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平，同比上漲27%；二線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲18%；三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲6%。

去化速度顯著加快，名義庫存水平下降

2016年，中國商品住房銷售量增速顯著回升。全年累計(jì)銷售面積為137540萬平方米，同比增長22.4%；全年新建商品住房待售面積降至40257萬平方米，同比下降11%，增速比上年末下降22.2個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，商品房銷售速度加快很大程度上影響的可能僅是名義庫存，因?yàn)樵谝粋€(gè)投機(jī)水平較高的市場，商品房的售出可能僅意味著商品房狀態(tài)由待售轉(zhuǎn)化為存量空置。

政策利好不斷加碼，投資投機(jī)需求進(jìn)場

從政策面來看，購房融資環(huán)境極為寬松，對購房的信貸支持不斷加碼，形成極有利于住房泡沫擴(kuò)散的金融條件。自2014年9月以來，一線城市二套房信貸管制不斷放松，二套房的認(rèn)定條件從“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優(yōu)惠政策。二套房按揭首付成數(shù)大幅調(diào)低，由以往的七成降為最低三成。持有住房的成本不斷下降，央行自2014年以來已連續(xù)6次降低貸款利率，目前，一般按揭貸款基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款僅為4.9%，公積金貸款僅為3.25%。此外，近年來興起的各種互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新工具也顯著降低了購房門檻，如：P2P平臺對購房者提供的具有場外配資性質(zhì)的首付貸，使事實(shí)上的零首付購房得以實(shí)現(xiàn)；各種眾籌炒房行為，使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。

高層剎車，熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布調(diào)控新政

為抑制資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，中央政府果斷出手，對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行指導(dǎo)。2016年10月上旬，22個(gè)房地產(chǎn)泡沫明顯的熱點(diǎn)城市集中出臺了以限購限貸及市場秩序整頓為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策。中央層面對熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)泡沫仍保持了充分的理性與克制，并沒有針對房地產(chǎn)市場出臺一刀切式的調(diào)控政策。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，形式上仍由地方政府主導(dǎo)。從調(diào)控內(nèi)容來看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。如深圳調(diào)控政策規(guī)定；非深圳戶籍購房要求由三年社保升級為5年；已有1套住房的，首付比例提高至七成，等等。隨著限購令的重新出臺或加碼，多地住房成交量驟降，房價(jià)慣性上漲或微跌。

房市波瀾因何而起

造成當(dāng)前住房市場局部房價(jià)泡沫突出局面的主要原因是，區(qū)域住房市場發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與高房價(jià)同時(shí)并存，住房政策工具難以與之相匹配。

住房總體庫存水平較高，去庫存加快但短期仍難達(dá)標(biāo)

關(guān)于住房庫存統(tǒng)計(jì)口徑，尚沒有一致的意見。根據(jù)是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計(jì)口徑。一般來說，住房庫存統(tǒng)計(jì)口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過寬或過窄。口徑過窄難以有效反映市場供求；口徑過寬與商品住房市場關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，同樣難以有效反映市場供求。根據(jù)研究需要，此處以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫存統(tǒng)計(jì)口徑。

庫存總量估計(jì)有多種近似推算方法。一種是以歷年累計(jì)新開工面積減去歷年累計(jì)商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫總量；另一種是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫總量。其中，期房銷售期可近似取值2年。

根據(jù)第一種方法估算，2015年底住房庫存估計(jì)值為29億平方米；根據(jù)第二種方法估算，2015年末住房庫存面積為29.19億平方米。兩種方法的估算結(jié)果基本一致，表明庫存估算數(shù)字基本可靠。從估算結(jié)果也可看出，全球金融危機(jī)后，住房庫存有一波顯著持續(xù)的快速增長，這可能與經(jīng)濟(jì)增速放緩、需求減弱有關(guān)，也可能與大規(guī)模金融剌激形成過度開發(fā)相關(guān)。

以2015年底庫存估計(jì)值29億平方米，除以近3年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2年零7個(gè)月。業(yè)界一般認(rèn)為，合理去庫存周期約為6～18個(gè)月，而目前的去庫存周期遠(yuǎn)高于這個(gè)時(shí)間區(qū)間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

2016年，雖然住房去庫存進(jìn)程顯著加快，但根據(jù)上述方法口徑估算的住房庫存總量仍達(dá)到28.16億平方米（平均去庫存周期仍達(dá)2年零6個(gè)月）。可見，短期內(nèi)住房總體庫存很難下降到合理水平。

區(qū)域市場發(fā)展極不均衡，高庫存與住房短缺在空間上并存

在確認(rèn)中國住房庫存總量很高的同時(shí)，還需要注意到，中國住房區(qū)域市場存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺兩種看似相互矛盾的現(xiàn)象在不同的區(qū)域市場同時(shí)并存。以平均水平為基線，考慮不同城市之間庫存水平存在顯著差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三、四線城市多在3年以上。