基于消費者視角下房地產市價波動未能順應新常態經濟發展典型的分析

（吉林大學數學學院）

【摘要】從房地產市價波動的基本情況著手，探究房價波動未順應新常態經濟發展的具體表現，分析原因并提出房價協調控制的新方法和新思路。

【關鍵詞】消費者視角 房價波動 新常態經濟

時代進步推進了房地產事業的轉型升級，而房地產事業也反饋于經濟建設，帶來了巨大的經濟效益和文化效益。房地產作為中國市場經濟發展的領軍者，帶動了相關產業走向利益白熱化的同時，也造成了房價哄抬而導致的市場秩序混亂現象。如何采取適宜的措施和手段，推進房地產市價波動穩定化，將是后階段市場經濟建設的重要內容。

1.房地產市價波動的基本情況

1.1市價波動呈現鮮明的區域性特點

沿海地區的地理環境優于內陸地區，城市地區的人文環境也優于農村地區。一旦出現市價波動，沿海地區往往會以巨幅波動來推進房價哄抬現象的加劇，而沿海城市地區緊缺的土地資源也惡化了房地產行業的惡性競爭。相對而言，內陸農村地區的土地緊缺問題并不嚴重，房地產市價波動也隨之弱化。房價波動隨區域性的差異而差異。以2015年年初為例，全國各地近百個大小城市加強了住宅的建設，從一線城市、二線城市和三線城市這一分類來看，一線城市的房價仍然處于小額增長，增長幅度約在0.8%左右，而二線城市和三線城市房價走低，下跌幅度在0.1%-0.2%范圍內。無論是從哪種角度進行地區性房價波動分析，區域性房價波動現象都尤為明顯。

1.2以需求關系為媒介形成價格規律上的市價波動

價格的波動是以需求關系為媒介形成價格規律上的上下浮動，它依托于需求關系的變化而變化，卻由于價格規律的限制，不會過度超出需求關系對應值。平穩狀態下的房地產市價定價，通常是以需求關系為媒介，根據市場的供應和需求情況作出房地產銷售的定價范圍，保證房地產定價能夠在人們可接受范圍內。而非平穩狀態下，房地產市價可能因為虛假需求關系影響，而形成過度迅猛的提升，造成房價哄抬現象的發生。

1.3政府和市場雙向主導房地產市價波動

政府和市場在經濟建設過程中，相輔相成、相互作用，形成了密切的合作關系。而在房地產行業中，政府和市場雙向主導市價波動，使得房價能夠控制在可調控范圍內。其中，政府部門的主導作用以宏觀調控為主，出臺物價定價法規和政策，來制約房地產行業的基本定價；市場的主導作用以微觀協調為主，是在政府宏觀調控手段下，根據各個區域市場的差異性而形成的特色定價手段。

2.房地產市價波動未順應新常態經濟發展的典型表現

2.1政府經濟房分配失調

眾所周知，為了保證城鄉貧富差距不過于懸殊，政府往往會根據城鎮和農村的發展狀況作出一定的協調對比。以房地產事業的定價與發展為例，在消費者視角下，政府撥出大份額財政資金用于經濟房建設，如今，低保用戶已經逐步擁有經濟房分配，但部分地區的經濟房分配仍然失調。一方面，內陸地區的經濟房分配劣于沿海地區，受自然地理環境的約束，內陸地區房屋建筑面積受到限制，無法展開大規模的經濟房建設，而資金短缺、人力資源不足等問題加劇了經濟房的日常搭建，造成了資源的匱乏；另一方面，農村地區的知識覆蓋面較低，不少農戶不了解經濟房的受用條件，損失了房屋入住的先決優勢。

2.2虛假購房和房價哄抬形成惡性循環

基于消費者視角，房地產市價的高低會直接影響消費者實際收益情況，無論房價走向哪一個極端，都不利于消費者進行日常消費。如今，房價的哄抬帶動了高收入者的購房熱潮，他們不僅僅滿足于已有的房產，而是希望通過更多數量的房產占有量來占據房產炒作的先機，虛假購房現象尤為嚴重。而虛假購房導致的需求關系劇烈變動，又反作用于房地產行業的實際定價，導致了房價波動范圍遠遠超過預期值，形成了不容忽視的惡性循環。無論是高官權貴的虛假購房行為還是市場層面盲目的房價哄抬現象，都形成了一股強大的勢力，壓抑了房地產市場的正常運作，其負面作用是十分顯著的。

2.3高低房價的需求關系懸殊

盡管隨著經濟的不斷發展，人們的溫飽問題得到了有效解決，人們不再滿足于單一的物質生活，而是渴望從物質需求上升到精神體驗，獲取更高層次的精神滿足。然而，不同階層的消費者仍然享有不同的消費需求和消費能力，高房價的房產超出了一般消費者的消費承受范圍，導致供過于求現象愈加嚴重，反之，低房價的房產能夠被一般消費者所接受，房地產市場位于賣方市場，供不應求的現象加劇了房產炒作?？梢?，高低房價需求關系懸殊所形成的市場競爭狀態，未能適應新常態經濟發展的客觀需求，是負面市場競爭的典型表現，也是房地產行業有待解決的重要問題，其社會警醒度不容小覷。

3.房地產市價波動出現障礙的原因分析

房地產行業作為高收益產業，在中國市場經濟建設中，得到了社會各界人士的普遍關注和重視。而房地產市價波動出現障礙，其原因主要在于政府監管力度不足，監管機制的核心內涵有待健全，市場價格調節不當以及人民群眾的消費心理出現錯誤等。

3.1政府監管力度掌控欠缺平衡性

政府作為市場經濟宏觀調控的先決力量，在中國經濟建設過程中，起到了不容小覷的重要作用。然而，近階段，政府部門對房地產行業的監管力度不足，已經導致了房地產房價哄抬的不正常現象愈演愈烈。根據前兩年的新聞報道，我們可以從中獲悉，中國政府正在加緊建設經濟適用房，以保證城市和農村中的低收入家庭也能夠得到基本的住房保障。然而，由于政府監管力度的欠缺，經濟適用房不僅沒有給低收入家庭帶來基本的住房保障，還在一定程度上造成了幕后黑手惡意操控經濟適用房現象，導致經濟適用房的實際購買者與政府認定的低收入家庭不符，出現了市場秩序混亂現象。

3.2核心監管機制設定無法解決特殊問題

一般來說，核心監管機制能夠直接作用于某個行業的客觀發展，并能對其產生直接性的指導和引領，房地產事業的核心監管機制也不例外。而目前的監管機制卻由于內容和內涵的局限性，而直接導致了房地產價格的哄抬現象。內容角度看，房地產行業的監管機制僅僅作用于沿海城市地區，卻對內陸農村地區少加管理，呈現出鮮明的傾斜度；內涵角度看，監管機制的設定未能充分考慮人文情懷，部分環節和流程的設置未能真正順應房地產行業定價需要，呈現出一定的制約性和局限性?？梢?，一旦出現房價哄抬現象，房地產市場也無從遏止，核心監管機制的建立健全勢在必行。

3.3市場價格調節欠缺動態調節性

市場在經濟建設中并不占據主導地位，而是以參與價格調節的身份立足社會。在政府宏觀調控力度不斷走低的當下，市場價格調節能否采取恰當額度將直接決定市場經濟的發展走勢。以房地產產業為例，市場未能正確遵循消費者視角的客觀需求，對于價格的調節盲目自守，既不能在房價哄抬時選定合適的方式壓制房價，也無法在房地產經濟低迷時，通過適當提高房價的方式實現市場經濟的回溫，市場價格調節不當屢見不鮮。由此看來，市場并未真正意識到自身在經濟建設中的地位，方式選取存在欠缺。

3.4群眾采取了錯誤的消費心理

消費者視角是從消費者角度剖析事物的合理程度，而從消費者視角探討消費者購房合理性，則主要是根據人民群眾的實際消費心理。從房地產行業目前的發展來看，群眾采取了錯誤的消費心理，并被盲從心理和攀比心理所制約。盲從心理主要體現在出現購房熱潮時，人們會一哄而上，購買超過自身需求的房源房產，導致購房熱潮一波更比一波高；而攀比心理主要體現在人們盲目追求高檔次的房產，卻不考慮自身的消費能力和消費水平，出現了惡意攀比行為。而無論是哪一種心理作用，都將造成供不應求現象下房價的迅猛抬升。各種消費心理約束下，錯誤的消費心理是加速消費者購房的典型性主觀因素。

4.消費者視角下房地產市價波動新對策

4.1政府部門分階段部典型工作任務

政府部門作為房地產經濟發展的核心領導力量，應該通過適當的宏觀調控手段，作用于房地產行業的實際定價。一般來說，政府部門的宏觀調控分為3個階段，在初始階段，政府部門以全局操控為主，引領房地產行業，尤其是小型房地產企業，逐步邁入國際市場，并以各自的企業特色立足；在發展階段，政府部門要逐步削減宏觀調控力度，盡可能提高房地產行業的自主定價，保證政府和市場雙向聯動的權重控制能夠立足于消費者視角；而在成熟階段，政府部門要充分降低宏觀調控的強度和深度，有效挖掘房地產市場的自主經營能力，保證房地產行業的各個企業能夠意識到消費者視角的重要性，并從消費者利益出發，降低房地產房價定價。

4.2多部門各司其職以建立健全核心監管機制

核心監管機制的建立健全，應該有效借助多個部門的聯合力量，以促進凝聚力和向心力的整合和發揮。從行政部門角度看，應該從宏觀政策的出臺考慮，盡可能根據房地產市場經營的現狀，擬訂出適宜該區域房地產發展的優惠性政策，當出現房地產價格過高時能及時遏制并予以適當補貼；從司法部門角度看，應該通過法律的制定和實施，來限制房地產市場惡意哄抬價格現象，一旦出現虛假購房或惡意購房便采取法律手段加以制裁；從人力資源部門角度看，應該加強人力資源的統籌安排和綜合管理，保證復合型應用人才能夠直接作用于房地產市價波動的限制。

4.3團隊專業分化推進市場層面價格調節

政府和市場作為市場經濟建設看不見的手和看得見的手，對中國經濟的發展起到了各自層面不容小覷的作用。而房地產事業的發展，自然也離不開政府的宏觀調控和市場的微觀協調。一般來說，市場層面的價格調劑分為兩個層面：以專家為主的專業團隊和以群眾為主的公信力團隊。其中，專業團隊有效傳遞專家看法，規范評估房地產定價的合理性，以專業視角維護消費者基本權益；而公信力團隊代表群眾心聲，是站在消費者本身視角，來傳達一般消費者對房價定價的看法和見解。與此同時，市場層面的價格調劑應當是在政府宏觀調控的約束下，盡可能實現自主性和能動性的爆發，是有限條件下的無限發展。

4.4宏微觀視角加強群眾消費心理培訓

由于錯誤的消費心理，會直接導致人民群眾購房過度，因此，在后期發展時，要加強群眾消費心理培訓，從宏觀和微觀兩個角度，實現正確的消費心理引導和消費意識培養。從宏觀角度看，加強政府部門和房地產產業的核心培訓，推進社會層面的信息流通和共享，保證消費者能夠及時掌握房地產產業的物價信息，并從中作出正確的理解和分析；而從微觀角度講，各個學校和社區應該針對對應地區的消費對象，作出房屋購買的合理引導，保證一對一培訓一下，人們能夠一改往日的虛榮消費，降低盲從心理和攀比心理作用下的房屋購買，避免惡性循環現象。

5.結論

信息時代的到來，拉近了社會各行各業的距離與聯系，即使是創造了巨大經濟財富的房地產行業，也離不開其他產業的相輔相成、協同合作。在后期建設過程中，要想實現房地產市價波動順應新常態經濟發展，就應該立足消費者視角，努力形成政府宏觀調控為主、市場微觀協調為輔的房地產發展模式，建立健全社會監督管理體制，并在此基礎上，強化人民群眾的消費心理培訓，以保證社會整體能夠加大聯系密切程度，實現穩健平衡的房價波動。

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作者簡介：胡家鳴（1993.10-）男，漢族，吉林省吉林市人，吉林大學數學院數學與應用數學專業學生。