基于消費者視角下房地產(chǎn)市價波動未能順應新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展典型的分析

（吉林大學數(shù)學學院）

【摘要】從房地產(chǎn)市價波動的基本情況著手，探究房價波動未順應新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的具體表現(xiàn)，分析原因并提出房價協(xié)調控制的新方法和新思路。

【關鍵詞】消費者視角 房價波動 新常態(tài)經(jīng)濟

時代進步推進了房地產(chǎn)事業(yè)的轉型升級，而房地產(chǎn)事業(yè)也反饋于經(jīng)濟建設，帶來了巨大的經(jīng)濟效益和文化效益。房地產(chǎn)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展的領軍者，帶動了相關產(chǎn)業(yè)走向利益白熱化的同時，也造成了房價哄抬而導致的市場秩序混亂現(xiàn)象。如何采取適宜的措施和手段，推進房地產(chǎn)市價波動穩(wěn)定化，將是后階段市場經(jīng)濟建設的重要內容。

1.房地產(chǎn)市價波動的基本情況

1.1市價波動呈現(xiàn)鮮明的區(qū)域性特點

沿海地區(qū)的地理環(huán)境優(yōu)于內陸地區(qū)，城市地區(qū)的人文環(huán)境也優(yōu)于農村地區(qū)。一旦出現(xiàn)市價波動，沿海地區(qū)往往會以巨幅波動來推進房價哄抬現(xiàn)象的加劇，而沿海城市地區(qū)緊缺的土地資源也惡化了房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競爭。相對而言，內陸農村地區(qū)的土地緊缺問題并不嚴重，房地產(chǎn)市價波動也隨之弱化。房價波動隨區(qū)域性的差異而差異。以2015年年初為例，全國各地近百個大小城市加強了住宅的建設，從一線城市、二線城市和三線城市這一分類來看，一線城市的房價仍然處于小額增長，增長幅度約在0.8%左右，而二線城市和三線城市房價走低，下跌幅度在0.1%-0.2%范圍內。無論是從哪種角度進行地區(qū)性房價波動分析，區(qū)域性房價波動現(xiàn)象都尤為明顯。

1.2以需求關系為媒介形成價格規(guī)律上的市價波動

價格的波動是以需求關系為媒介形成價格規(guī)律上的上下浮動，它依托于需求關系的變化而變化，卻由于價格規(guī)律的限制，不會過度超出需求關系對應值。平穩(wěn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)市價定價，通常是以需求關系為媒介，根據(jù)市場的供應和需求情況作出房地產(chǎn)銷售的定價范圍，保證房地產(chǎn)定價能夠在人們可接受范圍內。而非平穩(wěn)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市價可能因為虛假需求關系影響，而形成過度迅猛的提升，造成房價哄抬現(xiàn)象的發(fā)生。

1.3政府和市場雙向主導房地產(chǎn)市價波動

政府和市場在經(jīng)濟建設過程中，相輔相成、相互作用，形成了密切的合作關系。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，政府和市場雙向主導市價波動，使得房價能夠控制在可調控范圍內。其中，政府部門的主導作用以宏觀調控為主，出臺物價定價法規(guī)和政策，來制約房地產(chǎn)行業(yè)的基本定價；市場的主導作用以微觀協(xié)調為主，是在政府宏觀調控手段下，根據(jù)各個區(qū)域市場的差異性而形成的特色定價手段。

2.房地產(chǎn)市價波動未順應新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的典型表現(xiàn)

2.1政府經(jīng)濟房分配失調

眾所周知，為了保證城鄉(xiāng)貧富差距不過于懸殊，政府往往會根據(jù)城鎮(zhèn)和農村的發(fā)展狀況作出一定的協(xié)調對比。以房地產(chǎn)事業(yè)的定價與發(fā)展為例，在消費者視角下，政府撥出大份額財政資金用于經(jīng)濟房建設，如今，低保用戶已經(jīng)逐步擁有經(jīng)濟房分配，但部分地區(qū)的經(jīng)濟房分配仍然失調。一方面，內陸地區(qū)的經(jīng)濟房分配劣于沿海地區(qū)，受自然地理環(huán)境的約束，內陸地區(qū)房屋建筑面積受到限制，無法展開大規(guī)模的經(jīng)濟房建設，而資金短缺、人力資源不足等問題加劇了經(jīng)濟房的日常搭建，造成了資源的匱乏；另一方面，農村地區(qū)的知識覆蓋面較低，不少農戶不了解經(jīng)濟房的受用條件，損失了房屋入住的先決優(yōu)勢。

2.2虛假購房和房價哄抬形成惡性循環(huán)

基于消費者視角，房地產(chǎn)市價的高低會直接影響消費者實際收益情況，無論房價走向哪一個極端，都不利于消費者進行日常消費。如今，房價的哄抬帶動了高收入者的購房熱潮，他們不僅僅滿足于已有的房產(chǎn)，而是希望通過更多數(shù)量的房產(chǎn)占有量來占據(jù)房產(chǎn)炒作的先機，虛假購房現(xiàn)象尤為嚴重。而虛假購房導致的需求關系劇烈變動，又反作用于房地產(chǎn)行業(yè)的實際定價，導致了房價波動范圍遠遠超過預期值，形成了不容忽視的惡性循環(huán)。無論是高官權貴的虛假購房行為還是市場層面盲目的房價哄抬現(xiàn)象，都形成了一股強大的勢力，壓抑了房地產(chǎn)市場的正常運作，其負面作用是十分顯著的。

2.3高低房價的需求關系懸殊

盡管隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的溫飽問題得到了有效解決，人們不再滿足于單一的物質生活，而是渴望從物質需求上升到精神體驗，獲取更高層次的精神滿足。然而，不同階層的消費者仍然享有不同的消費需求和消費能力，高房價的房產(chǎn)超出了一般消費者的消費承受范圍，導致供過于求現(xiàn)象愈加嚴重，反之，低房價的房產(chǎn)能夠被一般消費者所接受，房地產(chǎn)市場位于賣方市場，供不應求的現(xiàn)象加劇了房產(chǎn)炒作。可見，高低房價需求關系懸殊所形成的市場競爭狀態(tài)，未能適應新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展的客觀需求，是負面市場競爭的典型表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)有待解決的重要問題，其社會警醒度不容小覷。

3.房地產(chǎn)市價波動出現(xiàn)障礙的原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為高收益產(chǎn)業(yè)，在中國市場經(jīng)濟建設中，得到了社會各界人士的普遍關注和重視。而房地產(chǎn)市價波動出現(xiàn)障礙，其原因主要在于政府監(jiān)管力度不足，監(jiān)管機制的核心內涵有待健全，市場價格調節(jié)不當以及人民群眾的消費心理出現(xiàn)錯誤等。

3.1政府監(jiān)管力度掌控欠缺平衡性

政府作為市場經(jīng)濟宏觀調控的先決力量，在中國經(jīng)濟建設過程中，起到了不容小覷的重要作用。然而，近階段，政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不足，已經(jīng)導致了房地產(chǎn)房價哄抬的不正常現(xiàn)象愈演愈烈。根據(jù)前兩年的新聞報道，我們可以從中獲悉，中國政府正在加緊建設經(jīng)濟適用房，以保證城市和農村中的低收入家庭也能夠得到基本的住房保障。然而，由于政府監(jiān)管力度的欠缺，經(jīng)濟適用房不僅沒有給低收入家庭帶來基本的住房保障，還在一定程度上造成了幕后黑手惡意操控經(jīng)濟適用房現(xiàn)象，導致經(jīng)濟適用房的實際購買者與政府認定的低收入家庭不符，出現(xiàn)了市場秩序混亂現(xiàn)象。

3.2核心監(jiān)管機制設定無法解決特殊問題

一般來說，核心監(jiān)管機制能夠直接作用于某個行業(yè)的客觀發(fā)展，并能對其產(chǎn)生直接性的指導和引領，房地產(chǎn)事業(yè)的核心監(jiān)管機制也不例外。而目前的監(jiān)管機制卻由于內容和內涵的局限性，而直接導致了房地產(chǎn)價格的哄抬現(xiàn)象。內容角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管機制僅僅作用于沿海城市地區(qū)，卻對內陸農村地區(qū)少加管理，呈現(xiàn)出鮮明的傾斜度；內涵角度看，監(jiān)管機制的設定未能充分考慮人文情懷，部分環(huán)節(jié)和流程的設置未能真正順應房地產(chǎn)行業(yè)定價需要，呈現(xiàn)出一定的制約性和局限性。可見，一旦出現(xiàn)房價哄抬現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場也無從遏止，核心監(jiān)管機制的建立健全勢在必行。

3.3市場價格調節(jié)欠缺動態(tài)調節(jié)性

市場在經(jīng)濟建設中并不占據(jù)主導地位，而是以參與價格調節(jié)的身份立足社會。在政府宏觀調控力度不斷走低的當下，市場價格調節(jié)能否采取恰當額度將直接決定市場經(jīng)濟的發(fā)展走勢。以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為例，市場未能正確遵循消費者視角的客觀需求，對于價格的調節(jié)盲目自守，既不能在房價哄抬時選定合適的方式壓制房價，也無法在房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷時，通過適當提高房價的方式實現(xiàn)市場經(jīng)濟的回溫，市場價格調節(jié)不當屢見不鮮。由此看來，市場并未真正意識到自身在經(jīng)濟建設中的地位，方式選取存在欠缺。

3.4群眾采取了錯誤的消費心理

消費者視角是從消費者角度剖析事物的合理程度，而從消費者視角探討消費者購房合理性，則主要是根據(jù)人民群眾的實際消費心理。從房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展來看，群眾采取了錯誤的消費心理，并被盲從心理和攀比心理所制約。盲從心理主要體現(xiàn)在出現(xiàn)購房熱潮時，人們會一哄而上，購買超過自身需求的房源房產(chǎn)，導致購房熱潮一波更比一波高；而攀比心理主要體現(xiàn)在人們盲目追求高檔次的房產(chǎn)，卻不考慮自身的消費能力和消費水平，出現(xiàn)了惡意攀比行為。而無論是哪一種心理作用，都將造成供不應求現(xiàn)象下房價的迅猛抬升。各種消費心理約束下，錯誤的消費心理是加速消費者購房的典型性主觀因素。

4.消費者視角下房地產(chǎn)市價波動新對策

4.1政府部門分階段部典型工作任務

政府部門作為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的核心領導力量，應該通過適當?shù)暮暧^調控手段，作用于房地產(chǎn)行業(yè)的實際定價。一般來說，政府部門的宏觀調控分為3個階段，在初始階段，政府部門以全局操控為主，引領房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，逐步邁入國際市場，并以各自的企業(yè)特色立足；在發(fā)展階段，政府部門要逐步削減宏觀調控力度，盡可能提高房地產(chǎn)行業(yè)的自主定價，保證政府和市場雙向聯(lián)動的權重控制能夠立足于消費者視角；而在成熟階段，政府部門要充分降低宏觀調控的強度和深度，有效挖掘房地產(chǎn)市場的自主經(jīng)營能力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的各個企業(yè)能夠意識到消費者視角的重要性，并從消費者利益出發(fā)，降低房地產(chǎn)房價定價。

4.2多部門各司其職以建立健全核心監(jiān)管機制

核心監(jiān)管機制的建立健全，應該有效借助多個部門的聯(lián)合力量，以促進凝聚力和向心力的整合和發(fā)揮。從行政部門角度看，應該從宏觀政策的出臺考慮，盡可能根據(jù)房地產(chǎn)市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，擬訂出適宜該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)惠性政策，當出現(xiàn)房地產(chǎn)價格過高時能及時遏制并予以適當補貼；從司法部門角度看，應該通過法律的制定和實施，來限制房地產(chǎn)市場惡意哄抬價格現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)虛假購房或惡意購房便采取法律手段加以制裁；從人力資源部門角度看，應該加強人力資源的統(tǒng)籌安排和綜合管理，保證復合型應用人才能夠直接作用于房地產(chǎn)市價波動的限制。

4.3團隊專業(yè)分化推進市場層面價格調節(jié)

政府和市場作為市場經(jīng)濟建設看不見的手和看得見的手，對中國經(jīng)濟的發(fā)展起到了各自層面不容小覷的作用。而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，自然也離不開政府的宏觀調控和市場的微觀協(xié)調。一般來說，市場層面的價格調劑分為兩個層面：以專家為主的專業(yè)團隊和以群眾為主的公信力團隊。其中，專業(yè)團隊有效傳遞專家看法，規(guī)范評估房地產(chǎn)定價的合理性，以專業(yè)視角維護消費者基本權益；而公信力團隊代表群眾心聲，是站在消費者本身視角，來傳達一般消費者對房價定價的看法和見解。與此同時，市場層面的價格調劑應當是在政府宏觀調控的約束下，盡可能實現(xiàn)自主性和能動性的爆發(fā)，是有限條件下的無限發(fā)展。

4.4宏微觀視角加強群眾消費心理培訓

由于錯誤的消費心理，會直接導致人民群眾購房過度，因此，在后期發(fā)展時，要加強群眾消費心理培訓，從宏觀和微觀兩個角度，實現(xiàn)正確的消費心理引導和消費意識培養(yǎng)。從宏觀角度看，加強政府部門和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心培訓，推進社會層面的信息流通和共享，保證消費者能夠及時掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的物價信息，并從中作出正確的理解和分析；而從微觀角度講，各個學校和社區(qū)應該針對對應地區(qū)的消費對象，作出房屋購買的合理引導，保證一對一培訓一下，人們能夠一改往日的虛榮消費，降低盲從心理和攀比心理作用下的房屋購買，避免惡性循環(huán)現(xiàn)象。

5.結論

信息時代的到來，拉近了社會各行各業(yè)的距離與聯(lián)系，即使是創(chuàng)造了巨大經(jīng)濟財富的房地產(chǎn)行業(yè)，也離不開其他產(chǎn)業(yè)的相輔相成、協(xié)同合作。在后期建設過程中，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市價波動順應新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展，就應該立足消費者視角，努力形成政府宏觀調控為主、市場微觀協(xié)調為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式，建立健全社會監(jiān)督管理體制，并在此基礎上，強化人民群眾的消費心理培訓，以保證社會整體能夠加大聯(lián)系密切程度，實現(xiàn)穩(wěn)健平衡的房價波動。

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作者簡介：胡家鳴（1993.10-）男，漢族，吉林省吉林市人，吉林大學數(shù)學院數(shù)學與應用數(shù)學專業(yè)學生。