淺析“營改增”對房地產企業的影響及對策

姚遠

（重慶工商大學 重慶 400067）

【摘要】2016年5月1日起“營改增”政策全面施行，作為國家經濟支柱之一的房地產行業也是首當其沖，那么房地產行業會產生哪些改變？房地產企業經營者們又當如何應對？本文以一般納稅人企業為例，計算對比了“營改增”前后房地產企業的稅負情況，并且以降低納稅稅負為目的提出了對策，闡釋了房地產企業經營者在“營改增”背景下的因應之道。

【關鍵詞】營改增 房地產業 影響 對策

一、“營改增”對房地產企業稅負的影響

（一）對房地產企業稅負的影響

“營改增"政策全面施行后，房地產企業的稅負是增加還是減少？以一般納稅人為例，改革之前的房地產企業計算營業稅應納稅額時是以當期營業額的5%來計算的，不存在抵扣項目一說，而改革后按銷售額的11%來計征增值稅，僅從這一角度來看，稅率是有所增加的。然而，由于增值稅進項稅抵扣的存在，不能一概而論“營改增”后企業的稅負增減的問題，其稅收負擔在很大程度上取決于能否抵扣進項稅額以及抵扣的金額大小。

假設某房地產企業是增值稅一般納稅人，稅改前后的含稅營業收入都為X元，營業成本Y元，其中能夠取得增值稅專用發票并抵扣的成本含稅價為 a 元，城建稅、教育費附加、所得稅率分別為 7%、3%和25%，假設不考慮其他稅金，增值稅率11%。一般納稅人“營改增”前后流轉稅稅負對比分析如下：

營業收入由稅改前X的變為稅改后為的X/（1+5%）=0.95238X；應納營業稅額由稅改前的5%*X變為稅改后的0；而增值稅銷項稅額由稅改前的0變為稅改后的X/（1+5%）*11%=0.1048X；增值稅進項稅額由稅改前的0變為稅改后的a/（1+11%）*11%=0.099a。因此可推斷出應納增值稅額由稅改前的0變為稅改后的0.1048X-0.099a，流轉稅額由稅改前的X*5%*（1+7%+3%）=0.055X變為稅改后的（0.1048X-0.099a）*（1+7%+3%）=0.11528X-0.1089a。綜上所述，稅改前后流轉稅差額為-0.06028X+0.1089a。

由此可得：當營業收入的 55.35%是可以抵扣的成本，企業流轉稅負在稅改前后基本保持不變；當可抵扣的成本占營業收入的比重高于 55.35%時，“營改增”有利于降低企業的流轉稅負；而當可抵扣的成本占營業收入的比重低于55.35%時，“營改增”會加重企業的流轉稅負。

除流轉稅外，企業所得稅也是房地產開發企業主要稅負之一，其稅率一般為25%，在同樣的條件下，一般納稅人稅改前后所得稅負計算對比如下：

營業收入由稅改前的X變為稅改后的X/（1+5%）=0.95238X；營業成本由稅改前的Y變為稅改后的Y-a+a/（1+11%）=Y-0.1a；營業稅金由稅改前的5%*X變為0；城建稅及附加由稅改前的5‰*X變為稅改后的0.01048X-0.0099a。因此，改革前后稅前利潤差額約為0.0027X-0.11a，改革前后所得稅差額為0.000675X-0.0275

a，總體稅負差額為-0.0596+0.0814a。

由此可得：當營業收入的73.2%為可以抵扣的成本時，企業總體稅負在稅改前后基本保持不變；當可抵扣的成本占營業收入的比重高于73.2%時，“營改增”有利于降低企業的總體稅負；但是當營業收入的比重低于73.2%為可以抵扣的成本時，稅改會使企業的總體稅負加重。可見，稅改能使房地產企業的稅負降低的條件是可抵扣成本占含稅營業收入的比例達到一定程度，否則，房地產企業的稅負將會增加。

（二）對房地產企業開發成本的影響

（1）資產方面。建筑安裝成本中材料成本也是權重較大的一筆，而現行政策下以6%的稅率繳納建筑材料的增值稅，在一定程度上加大了稅負。除此之外，固定資產的成本也有變化，在“營改增”之前，營業稅的進項稅無法抵扣只能計入成本，造成重復征稅，而改革之后，企業可以用購買固定資產時取得的專用發票抵扣增值稅進行稅額，那么這部分稅額就不計入成本。

（2）負債方面。因為房地產建造的成本相對較高，大多數房地產公司都需要通過融資或者舉債方式來滿足資金上的需求，由于建造工期長，借款多為長期負債，融資則表現為向購買方預售而收取的房款。當房地產企業通過銀行等金融機構取得貸款支付借款費用時，只要取得了合法票據，就可以在進項稅類目進行抵扣。

二、“營改增”背景下房地產企業納稅對策建議

（一）重視供應商的選擇

得到前手的發票來抵扣是降低增值稅稅負的核心，但在許多實際情況下無法實現。以工程材料為例，假設企業購買上述材料可以得到6%可抵扣進項稅率的正規發票，而材料公司建筑行業的增值稅稅率為11%，所以購買的時候一定會將成本增加5%。為了有效減輕企業稅負，房地產企業應該選擇合適的供應商，優先選擇那些可以開具增值稅專用發票和有正規資質的施工單位和企業。

（二）適應統一稅收政策

目前房地產企業發展不平衡，難以適應統一稅收政策，具體表現為：投資主體多元化使民營房地產公司承擔較高稅率。類型結構多樣化，融資結構和資本結構不同的房地產企業在稅制改革時困難重重。針對上述問題，提出以下建議：縮短工程開發周期，降低資金費用占用時間。重視產品開發質量以滿足人們不斷提高的住房要求。打造智能化環保型社區，擴大市場份額，增強競爭優勢。

三、結束語

此次歷時5年的“營改增”給房地產業帶來了巨大變化，消除了營業稅重復征稅的弊端，有利于行業轉型和優勝劣汰，也給房地產企業帶來了更大的挑戰。然而“營改增”能否降低企業的稅負還不可一概而論。“營改增”背景下，房地產企業應當重視供應商的選擇和管理，積極開展稅收籌劃工作，以降低稅收負擔，更好地應對市場挑戰。

參考文獻：

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