INNOSPACE+：小而美的孵化

賀文

創業社區必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索除了場地之外還能給創業者帶來什么。

資本的“冬天”冷還是不冷，孵化器和創業項目冷暖自知。

有孵化器倒閉的，也有逆勢擴張的。孵化創業的各類創業空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗。

在上海楊浦區，有一條700米長的大學路，路的一頭通往復旦大學，路邊鱗次櫛比著各種異域風情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創意零售店。這條大學路所在的創智天地，是一個希望能融合“工作、生活、學習和娛樂”于一體的大社區，創業社區INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他們和韓國創投領域的合作伙伴聯手，舉辦了一場中韓兩國創業項目的路演。韓國CJ集團旗下的文化創造融合中心（CCCC）帶來的項目，有為電視劇制作外國字幕和可以共享的開放平臺，有通過360°VR展示視頻和動畫，通過4D技術開發“韓流”內容在VR設備播放的；中國創業團隊路演的，有致力于解決VR人機交互問題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統等。

集中了視頻、動畫、VR等諸多熱門領域的中韓項目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開業首秀。INNOSPACE+并非草根創業，背靠瑞安地產。傳統房地產商涉足眾創空間、聯合辦公空間的，名氣更大、目前來看發展勢頭更猛的比如潘石屹SOHO中國旗下的3Q空間。不過，用瑞安房地產總經理、INNOSPACE+總監陳成強的話說，瑞安雖然是做傳統地產出身，但INNOSPACE+決不是簡單的傳統地產模式。

重新梳理創業上下游

在加入瑞安集團之前，陳成強曾擔任過新加坡經濟發展局（SEDB）的區域總監。作為SEDB初創企業發展計劃的主要設立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創企業。

正是這樣的經歷，使得陳成強站在房地產商的角度看待創業社區時，多了一層思考：創業社區必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場地之外還能給創業者帶來什么”，要創造真正吸引創業者的附加值。

在瑞安集團內部，INNOSPACE+就是一家創業公司，已經從房地產業務中獨立出來，摸索傳統房地產商業模式之外的新玩法，陳成強就是這個“知識社區”核心團隊的一員。要為社區打造強健有力的創新生態系統，首先要梳理創業這個產業鏈的上下游資源。

如何打造圍繞創業的生態系統，聽上去特別務虛的說法，陳成強他們一點點把它做實。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個有著類似孵化功能的創業空間，2011年8月成立的IPOclub創業咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創業孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創業者“聚集”的升級版INNOSPACE+。

幫助創業者把想法變成可以落地的項目，遠不止于提供一個辦公場所。陳成強他們在既有的物理空間，以及成立四年的InnoSpace創業孵化器的基礎上，像搭積木一樣，圍繞“創業”，搭建起更多的服務功能模塊，比如增加了聯合辦公（InnoWork）、創客空間（InnoMaker）、創業公寓（InnoApartment）等，比如引入風投，引入導師，搭建一個相對完整的創業環境。

如何幫助創業者把產品從“實驗室”狀態推向“量產”，打通“Demo-產品化”的通路，是INNOSPACE+另一個很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開始與西門子合作，幫助一些工業4.0相關的創業項目進行加速指導等系統化等培訓和相關資源支持；現在INNOSPACE+與BMW正在開展有關車聯網方面的合作，共同挖掘優秀的汽車互聯、移動出行創業項目。

創業社區的“創業”

INNOSPACE+不是國內最早一批做孵化器、眾創空間、聯合辦公空間的，也不是目前該領域里處于聚光燈下的玩家，對于陳成強他們來說，必須要思考的問題是：目前孵化器數量眾多，他們如何聚焦做出特色，而不是一味追求做大做多。

INNOSPACE+的免租金似乎很受創業者歡迎，但陳成強強調，這只是他們吸引創業公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項目的質量，以及項目特質與INNOSPACE+自身資源的匹配性。

陳成強介紹，在篩選項目的時候，他們首先會選擇與自己資源匹配的項目入駐，對這些項目前三個月內免租金，之后再決定是否投資和孵化。這樣的業務模式與INNOSPACE+的盈利模式相關。目前INNOSPACE+向項目收取工位租金只達到總營收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個工位每月1000元左右，服務費和基金管理費才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來源。

正是這樣的盈利模式，決定了入駐項目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關系，而非松散的“二房東與租戶”的關系，未來項目的質量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會定期舉辦國際創業集訓營，有機會入選集訓營的團隊還將獲得InnoSpace天使基金10萬元～50萬元人民幣的種子投資。除了融資，平臺還提供產業對接。

這樣一來，行業聚集使得所有入駐項目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創造，創業社區內部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機會形成產業鏈效應。

陳成強介紹，他們已經累計孵化超過150家創業團隊，投資超過50家，幫助這些極其早期的項目從種子成長到天使輪。

這是迥異于傳統房地產業務的玩法。不可否認，對于傳統房地產商來說，商業地產已經面臨轉型和去庫存的壓力，針對新興辦公人群——小團隊合作、更需要工作的時間彈性、遠程辦公、高頻流動等等這類辦公人群，聯合辦公、眾創空間不失為一種新的辦公選擇。

目前，有一部分地產商選擇自己來做這塊業務，比如SOHO中國的3Q空間，中駿地產的Funwork，遠洋的OK SPACE等，還有不少是地產商和其他聯合辦公品牌合作的，比如北京龍湖地產與夢想加合作的“一展空間”等。

像INNOSPACE+這樣出生于傳統房地產商，但又要跳脫出“二房東”的角色，把自己加入到產業鏈中，也是一種嘗試。陳成強說，INNO的團隊就是瑞安地產的二次創業。