銅陵市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究

[摘要]相對(duì)住宅而言，銅陵非住宅商品房去庫(kù)存面臨的形勢(shì)更嚴(yán)峻、難度更大，如何盤(pán)活存量，成為亟待解決的問(wèn)題，也決定了其市場(chǎng)優(yōu)化管理必須要從供需兩端同時(shí)發(fā)力，同時(shí)要兼顧好行業(yè)轉(zhuǎn)型、資金來(lái)源、經(jīng)營(yíng)模式等關(guān)鍵因素。

[關(guān)鍵詞]銅陵市；商業(yè)地產(chǎn)；去庫(kù)存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的加快，近幾年銅陵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，銅陵非住宅商品房去庫(kù)存面臨的形勢(shì)非常嚴(yán)峻，如何盤(pán)活存量，有效去化，成為亟待解決的問(wèn)題。

1銅陵市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銅陵市非住宅類(lèi)商品房整體庫(kù)存高企，去化速度緩慢，其供需矛盾和去化周期遠(yuǎn)甚于住宅市場(chǎng)。截至目前，銅陵已取得預(yù)售許可的非住宅商品房和未辦理預(yù)售許可的非住宅商品房待售面積分別為203萬(wàn)平方米、501萬(wàn)平方米。依據(jù)過(guò)去兩年的年均銷(xiāo)售量測(cè)算，去化周期分別為84年、207年。

11庫(kù)存總量

銅陵市本級(jí)區(qū)域內(nèi)非住宅類(lèi)商品房總面積為835萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用房386萬(wàn)平方米；辦公面積115萬(wàn)平方米；機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積為304萬(wàn)平方米；儲(chǔ)藏室及其他28萬(wàn)平方米。從年取得地塊項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，從2001年至2016年，開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)取得商服地塊項(xiàng)目157個(gè)，其中2010年、2011年、2012年三年間最多，均達(dá)到20個(gè)以上。

12各開(kāi)發(fā)階段占比

依據(jù)非住宅類(lèi)商品房在各個(gè)開(kāi)發(fā)階段的實(shí)際情況統(tǒng)計(jì)顯示，取得預(yù)售許可的面積為333萬(wàn)平方米，已竣工未辦理預(yù)售許可證的面積為86萬(wàn)平方米，在建未辦理預(yù)售許可證的面積為146萬(wàn)平方米，未開(kāi)工（待開(kāi)發(fā)）面積為268884萬(wàn)平方米。從各開(kāi)發(fā)階段面積匯總來(lái)看，已取得預(yù)售的非住宅商業(yè)面積約為40%，意味著市場(chǎng)供應(yīng)量激增；取得預(yù)售許可未出售面積，占取得預(yù)售許可非住宅類(lèi)商業(yè)面積的60%，整體表現(xiàn)為庫(kù)存量高。

13人均狀況

判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否飽和的一個(gè)重要指標(biāo)就是人均商業(yè)面積。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在12平方米是一個(gè)比較合理的參照值。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，合理配置人均商業(yè)面積：一線(xiàn)城市為12平方米左右，二線(xiàn)城市為1平方米，三線(xiàn)城市為075平方米。銅陵市常住人口約為170萬(wàn)人，據(jù)此比例分析可得銅陵人均零售商業(yè)面積302平方米，高出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2倍多，高出其城市定位約4倍。

2銅陵市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

21需求端后勁不足

非住宅類(lèi)商品房作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衍生產(chǎn)品，其需求端后勁受制于城市人口規(guī)模和人口吸附能力。一方面從轄區(qū)戶(hù)籍人口來(lái)看，銅陵人口總量170萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于合肥、安慶、滁州等人口大市，下游消費(fèi)潛力不足，原有居民投資意愿低；另一方面從人口增長(zhǎng)看，近幾年來(lái)市本級(jí)城市人口增幅較慢（2013年、2014年、2015年人口自然增長(zhǎng)率分別為301‰、278‰、442‰），遷入人口與遷出人口基本持平，新增人口消費(fèi)潛力較小。

22經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重

銅陵市較早開(kāi)發(fā)的一些商業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)分割出售、業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)模式為主，商家經(jīng)營(yíng)定位、品牌選擇等追逐市場(chǎng)熱點(diǎn)，缺乏區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)范圍過(guò)于集中在餐飲、娛樂(lè)、服裝等幾大領(lǐng)域。新近建成的較大規(guī)模商業(yè)綜合體也因大多集中在購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服裝四大領(lǐng)域致使相互間競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，而市場(chǎng)容量有限，高度空置率不可避免。

23機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)去化周期嚴(yán)重過(guò)長(zhǎng)

市本級(jí)三區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)去化周期以銅官區(qū)最少，但亦高達(dá)1990個(gè)月，義安區(qū)則達(dá)到顯有的5084個(gè)月，去化周期之長(zhǎng)不可謂不驚人。

24融資渠道單一，管理無(wú)序

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源渠道主要來(lái)自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款比例達(dá)到70%～80%，開(kāi)發(fā)商自有資金的比例僅占20%左右，其他社會(huì)投資，如基金、債券等融資渠道相對(duì)缺乏。這種高比例銀行貸款和低比例社會(huì)投資的融資模式，大大降低了開(kāi)發(fā)商的自主性，易受金融政策的影響，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

25商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻高、回報(bào)率低、資金回籠周期長(zhǎng)，抑制居民投資性需求銅陵市市本級(jí)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)在3萬(wàn)元左右，以購(gòu)買(mǎi)60平方米為例，其購(gòu)買(mǎi)成本就需180萬(wàn)元，門(mén)檻不可謂不高。再?gòu)耐顿Y回報(bào)率看，不考慮其他風(fēng)險(xiǎn)因素，凈投資回報(bào)率為35%，180萬(wàn)元商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)年收入63萬(wàn)元，資金回籠需286年，相比較當(dāng)前銀行推出的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3促進(jìn)銅陵市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

31嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)

311源頭抓起，把牢用地供應(yīng)關(guān)

結(jié)合銅陵市當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)分布實(shí)際狀況，特別是大型商業(yè)綜合體集中區(qū)域以及商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量較大、結(jié)構(gòu)不合理區(qū)域，放緩或暫停其商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)，保持現(xiàn)有非住宅商品房總面積存量相對(duì)穩(wěn)定，逐步消化現(xiàn)有非住宅商品房。

312終端求變，搭建去化多路徑

第一，致力于用途改造消化一批。一是在保證國(guó)有資產(chǎn)不流失并依法依規(guī)的前提下，引導(dǎo)并支持開(kāi)發(fā)企業(yè)商服用地性質(zhì)變更，如調(diào)整為住宅、新興產(chǎn)業(yè)等使用性質(zhì)，盤(pán)活部分存量；二是結(jié)合民生工程推進(jìn)等工作用房需要，構(gòu)建政府部門(mén)—房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)動(dòng)協(xié)作體制；三是構(gòu)建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)—企業(yè)聯(lián)動(dòng)協(xié)作體制，政府可采取補(bǔ)貼等形式有效引導(dǎo)企業(yè)辦公用地逐步聚集閑置商業(yè)地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)以招租、租售結(jié)合等形式提升閑置地產(chǎn)使用率。

第二，推進(jìn)特色發(fā)展消化一批。結(jié)合銅陵市生姜、銅工藝品、鳳丹等特色產(chǎn)業(yè)，以特色小鎮(zhèn)、特色街區(qū)、特色購(gòu)物區(qū)為切入點(diǎn)，以招商引資新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主攻方向，借鑒紹興黃酒小鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等成功經(jīng)驗(yàn)，深入挖掘各區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資源整合與聯(lián)動(dòng)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

32加強(qiáng)管理、落實(shí)責(zé)任，提升去化效率

（1）完善商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)管理，協(xié)調(diào)發(fā)展。抓住銅陵市經(jīng)濟(jì)發(fā)展由工業(yè)化后期由工業(yè)驅(qū)動(dòng)向服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)的契機(jī)，針對(duì)相對(duì)密集、高度同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域，探索“有進(jìn)有退”的聯(lián)動(dòng)管理模式，一方面，圍繞當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況較好商業(yè)區(qū)，深挖消費(fèi)吸附能力，進(jìn)一步做大做強(qiáng)；另一方面，針對(duì)一些空置率較高商業(yè)區(qū)，有效發(fā)揮招商引資手段，開(kāi)展區(qū)別現(xiàn)有業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)招商、高端招商、“空白招商”，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)規(guī)范管理，提升去化成效。通過(guò)推行違章亂停執(zhí)法進(jìn)街道、進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，加大對(duì)當(dāng)前車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象的治理工作，逐步培塑居民良好的停車(chē)習(xí)慣，放大居民車(chē)庫(kù)消費(fèi)需求，有效緩解我市機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)庫(kù)存高企現(xiàn)狀。

（3）明確轄區(qū)去化主體責(zé)任。銅陵市政府應(yīng)根據(jù)各轄區(qū)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，制定分階段、分部門(mén)的去化指標(biāo)，委托房管部門(mén)統(tǒng)一指導(dǎo)并監(jiān)督其房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。

33拓寬融資、加強(qiáng)扶持，筑牢發(fā)展基礎(chǔ)

一要大力推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)證券化，積極引入第三方機(jī)構(gòu)，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)基金、眾籌、PPP等融資途徑，以多元化的融資渠道解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后資金的退出機(jī)制問(wèn)題；二要系統(tǒng)梳理相關(guān)部門(mén)支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，如服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、集聚區(qū)建設(shè)、商業(yè)流通、節(jié)能改造等資金和招商、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、特殊人才引進(jìn)等政策。加強(qiáng)政策宣傳力度并逐步提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)A斜力度，特別是縣區(qū)政府、園區(qū)一級(jí)，對(duì)入住專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、城市綜合體的實(shí)體商業(yè)，要及時(shí)到位落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡(jiǎn)介]謝付友（1986—），男，漢族，安徽安慶人，研究生，講師，畢業(yè)于安徽工業(yè)大學(xué)，就職于中共銅陵市委黨校。研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。