房屋租賃合同的法律問題分析

摘 要 衣食住行是人們日常生活的基本保障，而隨著社會的發展，城鎮發展一體化趨勢的逐步增強，住宿問題成為社會發展當中的一大焦點問題，特別是房地產業的發展，房價的攀升，使得租賃成為解決住宿問題的重要途徑。不管是解決個人住宿，還是店鋪經營所需，房屋租賃都已經成為社會生活中的重要組成。而在今天的社會環境下，國家法治建設的逐步健全，依法辦事，依法解決糾紛已經成為必然選擇，租賃關系中的相關問題的法律規定也變得尤為重要。

關鍵詞 房屋 租賃 合同

作者簡介：王興波，浙江紅大律師事務所，律師，研究方向：民事法律。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.187

最近幾年，商品經濟的發展以及市場經濟的不斷完善，都極大的促進了住宅交易，從房屋買賣到房屋租賃，可以說房屋交易市場在逐步繁盛。而在繁盛的過程中，也出現了越來越多的新情況，比如單位辦公用房的出租等，這些新情況的出現，在增加法律應用頻率的同時，也直接增加了房屋交易的糾紛。而房屋租賃合同的應用，在一定程度上對規范租賃關系和租賃雙方的行為具有重要意義，同時，房屋租賃合同本身所涉及的法律問題也非常復雜。

租賃合同是當事人雙方約定在一定的期限內，一方將房屋交付另一方使用或收益，另一方給付租金，并于期限屆滿時返還該房屋的合同。在實踐領域，房屋租賃合同應用較多，其內容不固定，根據雙方當事人的實際需求設定，具有變動性。可以說，房屋租賃行為已經具有相當長的歷史，因此，作為約束的房屋租賃合同與其他類型的合同相比，也發展相對成熟。但是，隨著社會的發展，房屋租賃關系也在不斷發生變化，越來越多的新情況開始出現，導致傳統的房屋租賃合同無法應對社會實際需求，最終造成法律糾紛。本文主要介紹了現行法律對房屋租賃合同的具體規定，在當前社會環境下房屋租賃合同糾紛發生的幾種情況，以及房屋租賃合同簽訂時防止糾紛發生的具體措施。

一、現行法律關于房屋租賃合同的規定

最近幾年，隨著社會注意法制建設的逐步完成，我國的法律體系也在逐步完善，而與房屋租賃合同相關的法律規定也在不斷增多。以目前我國法律體系的實際情況來看，在合同法中對相關民事合同做了系統的規定，其中雖然沒有專門針對房屋租賃合同的規定，但是卻是房屋租賃合同規定的總體指導，其中關于合同定力的條件、合同解除的條件以及違反合同應承擔的責任等，對于房屋租賃合同而言，是直接的規定。除了合同法的整體性規定之外，目前我國的法律體系中關于房屋租賃合同的規定還有很多，比如最高人民法院《關于貫徹民事政策法律意見》中就對房屋租金的變動問題做了規定，而《城市公有房屋管理規定》中也對具體可以出租的房屋范圍做了限制，當然，除此之外，對房屋租賃合同做出規定的法律還有很多，這些規定共同保證了房屋租賃關系的穩定，為房屋租賃合同糾紛的解決提供了法律指導。

二、房屋租賃合同發生糾紛的幾種情況

社會越是發展，房屋租賃關系也就越是復雜，從過去的簡單住房租賃到今天的商住同事租賃，轉租賃等等，可以說，現代房屋租賃關系的發展在一定程度上也反映了現代市場的發展。以目前的實際情況來看，房屋租賃合同糾紛多種多樣，并且隨著社會發展，糾紛種類更是不斷攀升，但總的來說，糾紛主要體現在以下幾個方面：

（一）房屋轉租糾紛

房屋轉租是房屋租賃合同糾紛中最為常見的一種。不管是住房租賃還是商品房租賃，轉租的發生都是不可避免的，一方面，在房屋租賃關系建立之初，雙方當事人一般以穩定租賃關系為主，愿意設定長期租賃關系，特別是商品房出租過程中，五年及以上的房屋租賃合同非常常見；而另一方面，市場經濟的發展促進了市場環境的多變性，不管是住房租賃中承租方工作或生活環境的改變，還是商品房租賃中承租方經營活動的改變，都是具有極大地不確定性的。由此可見，房屋租賃合同建立之初的目的與后期實踐應用之間存在著一定的矛盾，而緩解這一矛盾的主要途徑，就是房屋的轉租。所謂轉租，就是由承租人將租賃合同中的房屋再出租給其它人，在新的租賃關系中，原承租人成為出租人，同時又有新人的介入成為新的租賃關系中的承租人。

從目前房屋租賃合同糾紛的實際情況來看，因轉租帶來的糾紛主要體現在以下幾個方面：其一是對于轉租內容，在租賃合同中并未做出明確規定，而承租人進行實際的轉租活動時，出租人并沒有做出明確的表態，而在轉租之后發生糾紛，以此帶來轉租合同效力認定問題；其二是多次轉租，房屋租賃合同中有允許轉租的條款，或者原房屋出租人明確表示允許轉租，而轉租之后轉租人再次將房屋進行轉租，甚至出現連環轉租的情況，而在這樣的多層轉租關系中，涉及到的當事人較多，相應的法律問題的解決也就會變得比較復雜，特別是在多層轉租的關系中，有可能出現原始承租人拿到房租之后失蹤，而原出租人最終拿不到應有的房屋收益的情況，或者某一承租人將房屋損壞之后退出租賃關系，而房屋所有人無法找到具體損害人，自然也無法維護自身的合法權益。由此可見，在轉租關系發生后，可能帶來的法律糾紛非常多，這也正是房屋租賃合同法律問題的集中所在。

（二）夫妻共同所有房屋出租糾紛

在當前的社會環境下，房屋的價值逐年攀升，所以大多數情況下，房屋的所有人會是夫妻雙方共同所有，而夫妻共有房屋的出租，也是房屋租賃合同法律糾紛產生的一個重要原因。其一是房屋作為夫妻共同財產，原則上其處置應當經夫妻雙方共同同意，所以說，房屋的出租，出租人應當為夫妻雙方，但是在社會實踐領域，房屋租賃合同的簽訂，只要出租人是夫妻關系中的一方，承租人都會想當然的認為是夫妻共同決定的結果，很少有承租人會因此去向夫妻關系中的另一方核對，如此一來，一旦夫妻關系中的另一方不同意出租行為并且有理由表明不知曉出租行為，那么承租的租房行為也很有可能被終止，導致承租人的利益損失，也不利于租賃關系的穩定；其二是夫妻共有房屋在夫妻關系存續期間出租，而之后夫妻關系因離婚而終結，在這種情況下也可能帶來之后房屋出租問題的法律糾紛。

當然，與夫妻共同所有房屋出租糾紛相對應的是夫妻共同承租房屋之后離婚帶來的房屋租賃合同糾紛，比如一夫妻一方名義承租商品房進行經營活動，而后夫妻關系解除，經營活動由非承租名義人進行的，在這樣的情況下，出租人的利益也可能收到損害，相應的法律糾紛也可能發生。所以說，不管是夫妻共同所有房屋的出租，還是夫妻共同承租，承租合同都與夫妻關系的存續有直接關系，因此，夫妻共同所有房屋出租糾紛也是目前房屋租賃合同法律問題出現的一個重要原因。

（三）市場價格變動帶來的房屋出租糾紛

在當前的社會環境下，房價成為社會關注的重要話題，特別是在2016年一年，相關數據顯示，大多數城市的房價都直線上升，甚至多個城市的房價漲幅達到80%到150%，這樣的房價變動不僅對房屋交易產生影響，對房屋租賃也會產生直接影響，所以在2016年一年，各地法院的統計數據中，房屋租賃合同糾紛與往年相比，也明顯增多。上面我們也已經提到，在房屋租賃關系的確定之初，雙方當事人為了穩定租賃關系，通常會簽訂較長時間租賃關系的租賃合同，而在當前的環境下，房價的變動是十分敏銳的，也是波動比較大的，所以房屋租賃合同簽訂之后，出租人因房屋價格上漲而悔租或者承租人因房屋價格下降而悔租的情況時有發生，而不管是怎樣的情況，都不利于房屋租賃關系的穩定，都可能帶來一方當事人的損失。而對于一般的住房出租而言，房屋價格變動帶來的房屋租賃合同糾紛因涉及資金數額較低相對容易解決，但商品房的出租因房屋市價變動帶來的糾紛則因涉及資金數額較大則相對不容易解決，比如一份商品房租賃合同規定租期5年，租金為年租金15萬，而房屋價格發生變動之后，很可能市場租金價格上漲到20萬，那么5年的價格差則可達到25萬，這對出租人一方而言，會是不小的損失，因此在這樣的情況下，出租人往往會采用毀約的方式，也就是違反合同約定，給予承租人一定的違約金賠償來終止租賃關系，通常情況下，即使出租人賠償違約金，對于他而言，房屋的再次出租也是會獲得更多的利益，那么在這樣的情況下，對承租人而言則是非常不利的。相反，如果房屋市價下跌，承租人也很有可能通過同樣的方式悔租進而傷害到出租人的利益。所以說，不管是哪一方利益受損，最終都會直接造成房屋租賃合同法律糾紛，因此，市場價格變動帶來的房屋出租糾紛也是目前房屋租賃合同法律問題的集中體現。

（四）商品房因營業范圍變動帶來的糾紛

在市場經濟環境下，商品房的租賃逐漸增多，相應的，圍繞商品房租賃合同產生的法律糾紛也在增多，其中最主要的就是商品房因營業范圍變動帶來的糾紛。其一是很多商品房最初的應用是固定的，比如政府的空閑辦公場所，原則上政府的辦公場所只能應用于政府辦公，但是隨著機關單位的人員精簡，就會有大量的辦公室空閑，在這樣的情況下，很多單位就瞄準市場，將空閑單位出租，進而獲得經濟利益，如此以來，房屋的應用性質就會發生改變，而這樣的改變是在違背法律規定的基礎上，所以產生租賃合同糾紛是必然的；其二是商品房在出租中為規定具體應用，但是租賃雙方在簽訂合同時對具體的經營活動有一致的認識，但是在之后，承租人因個人的經營活動發生變化，而更改了具體的應用行為，特別是在有些情況下，更改之后的經營行為很可能直接造成房屋的加速損害，所以這對出租人而言，是非常不利的，出租人以此提出相關訴訟，也就比較常見。由此可見，商品房因營業范圍變動帶來的糾紛，也是目前房屋租賃合同法律問題的體現。

三、防止房屋租賃合同糾紛的具體措施

針對當前房屋租賃合同糾紛的實際情況，筆者認為，房屋租賃合同糾紛的解決，主要可以從以下兩個方向入手：

第一，合同簽訂時保證條款的全面性。在上面的法律糾紛中我們可以發現，很多糾紛事實上是可以避免的，在合同訂立之初對可能出現的問題做出條款上的限制，則可以最大范圍內避免糾紛，比如在租賃合同中約定“房屋市價發生變化時，一方解除合同的，除基本違約賠償外，對可能給對方當事人造成的損失，也應給予賠償”，那么這樣的規定之后，因房屋價格變動帶來的糾紛，就會大大減少。可以說，合同本身是靈活的，合同做出明確約定才能保證糾紛減少。

第二，完善房屋租賃合同的相關立法。雖然目前關于房屋租賃合同的法律已經很多，但是隨著市場環境的改變，一系列新問題的出現，都直接導致了房屋租賃合同糾紛中的很多問題不能通過現有法律體系加以解決，所以，在實踐發展的基礎上以及市場的實際需求中，完善立法，同樣是防止租賃合同糾紛的重要措施。

參考文獻：

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