房地產企業做養老是否占得先機？

文丨何瑒

房地產企業做養老是否占得先機？

文丨何瑒

面對養老市場的巨大商機，房地產開發企業“春江水暖鴨先知”。早在2010年，萬科便高調進軍養老地產。隨后，綠城、遠洋、首創、花樣年等公司，都紛紛拋出養老地產發展計劃。

除了開發打老齡牌的養老地產項目，如候鳥式養老社區、休閑養老公寓外，有的地產企業基于房地產開發，從硬件層面進行小區適老化建設，比如加設老年人專屬步行通道，增加方便老年人活動和使用的設施等。

萬科隨園嘉樹項目的開發思路就是“住宅開發+無障礙設計+部分老年醫護服務設施”。在保利集團的養老戰略中，很重要的一塊內容是對已建社區進行適老化改造，計劃用五到十年，完成已建社區的適老配套改造，在新建社區統一適老化設施標準，提供社區居家養老服務。

更多的房地產企業是在地產基礎上構建社區和居家養老服務平臺，接入各類養老服務，如建設老人大學、活動中心、康體中心、日間照料中心等，打通小區與街道衛生、醫療、文體設施等功能的銜接，成立互助養老志愿團隊，以物業服務為平臺，提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫的服務，提供居家網絡信息服務，建立長者智能化服務平臺等。

2011年1月，綠城地產建設了學院式養老平臺——綠城頤樂教育公司，發展社區老年大學。截至2013年6月，綠城已在北京、上海、浙江等共15個城市和地區設立了29個校區，注冊學員2000多人。

萬科的養老產品以提供養老服務為核心，主打社區化養老模式，以鄰里式文化為核心，在傳統住宅項目中拿出一幢樓做養老，或是在成熟大盤中做一個養老社區，將專業護理型養老機構植根于社區中，提供居家、社區、機構三位一體養老服務。

有的地產企業走得更遠。保利地產自2012年開始籌備首家養老機構“和熹會”，2015年正式進軍社區，在社區中設立“和熹健康生活館”，同時也是居家養老的基站，對所有的客戶資源進行大數據管理。保利地產董事長宋廣菊曾表示，從實際情況來看，中國的老年人對于傳統的家庭關懷以及情感的需求依然是中國養老產業發展不可忽視的因素，“我們認為，機構養老的專業服務體系未來可以向社區進行延伸，形成專業服務和客戶的良性互動。未來我們可以利用這些大數據資源，與我們的養老機構甚至其他外部機構合作。”而在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，即居家養老通過提供適老化的產品設計和增值服務，收取養老增值服務費；社區養老層面，通過老齡公寓的租賃、社區配套服務收費，收費方式采用使用權十年租賃收費制；機構養老通過提供介護服務和生活服務，收取專業服務費。

居家養老和社區養老急需的還有醫療資源，醫療是養老業務的關鍵一環。例如廣州萬科已經形成一個醫療共生服務體系：社區長者照料中心“智匯坊”、城市長者照料中心“榕悅”、大康復小綜合康復專科醫院“蕙心康復”三大專業產品。

盡管房地產企業進軍養老來勢洶洶，但目前尚未形成成熟模式，且盈利難，收費高昂、舒適度差、人文關懷少是老年人對于地產養老項目的普遍印象。

養老項目可以享受國家的優惠政策，在地價不斷攀升的背景下，不少開發商打著養老地產的名號拿地，卻改做普通住宅或者商業地產。業內人士表示目前養老地產開發商不管有沒有商業模式，不管有沒有需求，就像做普通房地產一樣迅速拿地做養老地產，一個僅幾萬人口的小鎮，也建幾百畝地的養老綜合體。

但我們也應看到，目前養老產業還處于初級發展階段，存在這樣或那樣的亂象，但大家對養老產業的未來有著充分的信心。隨著社會養老壓力持續增大，養老供給不足，居民對養老的需求不斷提高，企業參與是養老產業發展的必然選擇。對于企業來說，養老市場存在巨大機遇。

但“養老地產”未來的路應該怎么走？究竟是“賣房子”還是“賣服務”，怎樣處理賣房子、賣服務與盈利之間的關系？中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長、高級建筑師開彥認為，養老產業必須市場化并依賴于開發商的介入，但養老地產跟房地產開發不同，除了蓋房賣房，最重要的是要有與老年人心理生理條件配套的服務，比如老年用品能否跟上。但如何盈利才是最終目的，需要運營商的介入，開發商在角色中的定位也很重要。