烏市商品房價格影響因素分析

馬軍

[提要] 根據2002～2015年烏魯木齊市商品房統(tǒng)計數據，對影響商品房價格的因素量化分析，主要應用灰色關聯分析方法，建立模型，計算出影響商品房價格因素的關聯度大小。結果表明：首先城鎮(zhèn)居民可支配收入關聯度是0.8，對商品房價格影響最大；其次住宅銷售面積關聯度是0.76。城鎮(zhèn)居民人口數、人均GDP、房地產開發(fā)投資、居民消費價格總指數、商品房竣工面積這些因素關聯度都在0.7左右，對商品房價格也有很大的影響。

關鍵詞：灰色關聯分析；商品房價格；灰色關聯度

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：基于灰色關聯度分析烏魯木齊市的商品房價影響因素分析

收錄日期：2017年1月22日

一、烏魯木齊市商品房現狀

房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活的基礎性產業(yè)之一。由于其關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。1998年房改以來，城鎮(zhèn)居民住房自購，房價逐漸成為熱門話題。居民住房開始步入市場動作軌道。住房作為一種消費品，其價格如同其他商品一樣受到多方面因素的影響，住房除了是一種一般性質上的消費品外，它是一種資產，是一種投資保值增值的理財產品，影響其價格自然要復雜得多。

隨著國家去庫存政策的實施，全國各個城市都面臨首壓力，在《2015年度35城商品房供求關系專題研究》報告中認為，2015年至2016年去庫存壓力最大的城市就有烏魯木齊市。烏魯木齊市房地產市場突出的特點是：房地產開發(fā)企業(yè)日益增長、開發(fā)投資也在平穩(wěn)增加、居民對房產的需求不斷增加、商品房銷售市場是住宅供應重要部分、房屋銷售價格穩(wěn)定增長。

由于房價問題會引起一系列經濟問題，許多學者對房價的影響因素進行了廣泛的研究。如重慶工商大學管理學院的王林生、梅洪常以重慶市為例實證分析影響商品房價格因素，分析了城市住房價格的主要影響因素，指出住房價格和影響住房供求的標量之間的長期均衡關系；中國管理科學葉阿忠基于省際面板數據對房價的影響因素對我國房價影響因素做了定量分析，表明房價是由供求和需求決定的。本文綜合各種研究成果，選取合適的影響因素，利用灰色關聯度分析，探究不同因素的重要性。

從這兩年房地產的現狀來觀察，2014年對房地產開發(fā)投資額達到了359.44億元，這比2013年增長了32.4%；而且商品房施工面積和竣工面積都分別增長了29.1%、71.3%；但是，商品房銷售面積要比2013年下降了11.2%，商品房銷售額比2013年下降了7.6%。在2015年，房地產開發(fā)完成投資，持續(xù)在上漲，但由于國家去庫存政策的原因，商品房施工面積與竣工面積分別下降了12.1%和47.2%，商品房銷售面積和商品房銷售額大幅度地增長，都在10%以上。從2014年至2015年房地產數據可以看出商品房的施工面積在減少，而且銷售面積在增加，證明烏魯木齊市在慢慢減少商品房庫存。

本文根據14年的商品房市場相關數據，分析烏魯木齊市商品房市場的現狀，為在宏觀經濟調控形勢下怎樣使得房地產市場健康穩(wěn)定地發(fā)展提供參考。

二、烏魯木齊市商品房價格影響因素分析

（一）影響烏魯木齊市房地產主要因素的選取。影響房價的因素很多，就目前的研究而言，它主要分為自然因素、社會因素、經濟因素和行政因素。但是，基于近些年來在社會政治、經濟發(fā)展上較為平穩(wěn)，所以認為房價主要受一些基本的經濟因素影響。

（二）影響房價的相關因素分析

1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。消費者對商品的需求是以實際購買能力為基礎，而消費者收入水平體現了居民實際購買能力，人均可支配收入的提高必然會增加房地產市場的有限需求。

2、城鎮(zhèn)人口總數。理論上，城鎮(zhèn)居民的總使用面積=城鎮(zhèn)人數總數×城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積，因而即使在人均使用面積不變的情況下，人口的增加會增大對使用面積的需求。

3、人均GDP。人均國內生產總值，也稱作“人均GDP”，通常作為發(fā)展經濟學經濟發(fā)展狀況的指標，也是重要的宏觀經濟指標之一，它是人們了解和把握一個國家或地區(qū)的宏觀經濟運行狀況的有效工具。將一個國家核算期內（通常是一年）實現的國內生產總值與這個國家的常住人口（前使用戶籍人口）相比進行計算，得到人均國內生產總值。這是衡量各國人民生活水平的一個標準，為了更加客觀地衡量，經常與購買力平價結合較高的國民經濟發(fā)展水平會帶動社會各行業(yè)對房地產的需求，還會提高居民對未來房價的預期，從而增加房地產的需求。

4、住宅的銷售面積。住宅房銷售面積是房地產市場需求的直觀體現。

5、房地產開發(fā)投資。指房地產開發(fā)公司、商品房建設公司及其他房地產開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產開發(fā)或經營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)籌待建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務設施，土地開發(fā)工程（如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動、房地產投資對象是不動產、土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響。

6、居民價格總指數。該指數反映一定時期內城鄉(xiāng)居民所購買的生活消費品和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。是綜合了城市居民消費價格指數和農民消費價格指數計算取得。利用居民消費價格指數，可以觀察和分析消費品的零售價格和服務價格變動對城鄉(xiāng)居民實際生活費支出的影響程度。反映與居民生活相關的產品及勞務價格統(tǒng)計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。而通貨膨脹對房價的影響主要是通過生產成本（如勞動成本等）的上升和房地產投機需求的擴大來推動房價上漲。

7、住宅竣工面積。房屋竣工面積是房地產市場供給的主要體現。

本文以烏魯木齊市2002～2015年房地產業(yè)相關資料為依據，主要選取烏魯木齊市商品房平均價格（X0）作為主要的研究對象，選擇以下7個因素作為影響商品房價格的關聯因子：即X1代表城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元），X2代表常住人口數（單位：人），X3代表人均GDP（單位：元），X4代表商品房銷售面積（單位：萬平方米），X5代表房地產完成投資額（單位：億元），X6代表居民消費價格總指數，X7代表商品房竣工面積（單位：萬平方米）。本文數據主要來源于《烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒》。

三、模型實際應用和結果分析

（一）模型設計。先假設反映系統(tǒng)特征行為的數據序列X0（也稱為系統(tǒng)的參考序列），設定了系統(tǒng)特征行為，對系統(tǒng)其他問題或變量定性分析得到系統(tǒng)相關因素序列Xi（也稱為比較序列）。最后做關聯分析。具體步驟如下：

1、求比較序列和參考序列的差序列。對參考序列和比較序列進行比較，即：xi（k）-xi（1） （k=1，2，…，n；i=1，2，…，m）。

2、本文采用原始數據初值化對參考序列和比較序列進行無量化綱處理，即：xi（k）/xi（1） （k=1，2，…，n；i=1，2，…，m）。

3、求絕對關聯度？著0i。

4、求相對關聯度？酌0i。

5、計算綜合關聯度：？籽0i=？茲？著0i+（1-？茲）？酌0i，（i=1，2，…，m）。

根據關聯度大小，判斷出比較序列與參考序列的相關程度，因此得出影響商品房價格的因素。

（二）模型應用與結果分析。計算出參考序列和比較序列的差序列，再根據差序列求出絕對關聯度；再對原始數據做無量綱化處理算出相對關聯度；最后計算出綜合關聯度。（表1）

四、結果分析

由？籽01>？籽04>？籽02>？籽03>？籽05>？籽07>？籽06可知：X1>X4>X5>X3>X2>X6>X7。

可見，X1為最優(yōu)因素，也就是說居民可支配收入對房價的影響最大，即人們的可支配收入的提高很大程度地影響了房價的上升。近幾年，家庭總收入扣除交納的個人所得稅、個人交納的社會保障費及調查戶的記賬補貼后的收入。家庭總收入包括所有家庭成員在調查期得到的工薪收入、經營凈收入、財產性收入、轉移性收入的總和上幅度的增加比較大。居民可支配收入的增長成為了房價上漲的重要因素之一，客觀上造成了房價上揚；X4住宅銷售面積次之，住宅的銷售面積的增加說明對土地資源開發(fā)增加，對城市的占用面積增加，但城市的可利用面積是一定的，銷售面積的增加，就是說可利用的面積減小，城市可利用面積是不可再生資源，只會越來越少，房價自然就上升了。居民可支配收入和住宅銷售面積與房價的關聯度都在0.8左右，說明與房價上漲的關系比較密切，后面依次是房地產開發(fā)投資、人均GDP、城鎮(zhèn)人口數、消費價格總指數、住宅竣工面積與房價的關聯度都在0.7左右，說明對房價有一定的影響。

五、結論

居民對房價的預期，認為房價會持續(xù)上漲，因此人們將閑錢投入房地產業(yè)中，這導致了大量資金涌入房地產市場，使得房價上漲，因此出臺針對性政策限制房地產資金的增加，例如限制居民購買數量。從供求角度來看，房價上漲的原因是供給和需求失衡，由于居民盲目的跟風大量購房，給予房地產市場供給不及需求的假象，使得房價上漲。對居民正確引導，使其合理購房，成為迫在眉睫事情。政府應該通過宣傳讓居民真正認識到房地產的現狀和制定合理的政策，如增加市場有效供給，抑制不合理需求，防止物價過快上漲等。商品房竣工面積同屬供給因素，但是對房價的影響不大，這說明在當前政策、市場環(huán)境下是供小于需求的，這也是導致房價上漲的直接原因，因此國家加大調控措施并且主要是立足于行政手段上，如增加經濟適用房的供應、提供政府廉租房、限制商品房投機行為、抑制房地產商的暴利等。房價關系著國計民生、關系著和諧社會的建立，僅依靠市場手段來調節(jié)是遠遠不夠的。

主要參考文獻：

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[3]葉阿忠.房價的影響因素分析——基于省際面板數據的實證研究[D].中國管理科學，2011.19.