我國養老地產行業運營模式分析與建議

◎孫艷麗 董文天 劉承憲 柳強

我國養老地產行業運營模式分析與建議

◎孫艷麗 董文天 劉承憲 柳強

本文結合國外發達國家的經驗與優勢以及我國政策和市場的實際情況，并針對我國養老地產行業存在的問題提出了有關建議。雖然養老地產屬于新興行業，但是能緩解我國人口老齡化所帶來的一些問題，對于我國的發展有著十分重要的意義。

養老地產運營模式人口老齡化

一、國外養老地產運營模式的借鑒

（一）美國養老地產的運營模式

目前美國是養老地產行業全世界發展最好的國家。美國的養老產業已經擁有完整的產業鏈和行業特色，且有很多咨詢公司可以提供從個人信貸、項目建設、公司營運到特色服務的全面咨詢工作。面對廣大消費者，不僅可以提高消費者的物質需求，也可以滿足消費者的心理安慰。美國的養老地產，最重要的經營模式是“倒按揭”。在美國，政府、金融機構甚至私人機構愿意收用老人的住房作為抵押為其提供貸款，形成“以房養老”的方式提供“倒按揭”貸款形式。美國的另一種養老產業形式為老年社區，一般位于城市的郊區，有很成熟的商業模式和商業市場。社區的地理位置可以為老人提供舒適的居住環境、多層次的娛樂休閑活動和適合老年人的運動設施。老年社區還可幫助老年人擁有家庭的歸屬感以及享受和諧的社區生活。

（二）英國養老地產的運營模式

英國養老地產行業的演進與美國不同，英國政府首先推行的是住院式照顧的運營模式，這是由政府出資建設的福利院，并且雇傭一些工作人員來照顧老人的生活。這種方式可以直接照顧一些行動不便的老人，但是由于成本高、范圍小的特點，難以推廣。隨著時間的推移和社會的進步，同時為了讓更多的老年人得到更好的照顧并減輕政府在養老地產行業的壓力，養老地產的運營模式在慢慢發生轉變，以社區照顧的模式漸漸替代了一些住院式照顧的運營模式。社區照顧是駐入社區為老人提供幫助的方式，是在老人的日常生活中提供幫助與照顧，優點是不改變老人的生活環境和生活氛圍，在老人熟悉的環境中更有質量的生活，同時也減輕老人的心理負擔。另外，社區養老的養老地產模式的成本相對較少，低成本可以使更多的老年人加入被照顧的行列，形成一定的行業特色。

二、我國養老地產運營模式的現狀

（一）養老地產的特點

在我國，由于養老地產行業對社會的發展具有公益性的特點，因此政府不僅大力提倡養老地產的發展，還在場地、稅收以及資金等方面給予一定的政策支持。然而，養老地產的行業建設不僅需要來自政府的支持，還需要開發商、投資商和運營商等方面的共同努力才能建設完整的產業鏈。遺憾的是，我國并沒有專業從事養老地產的開發商，大多數都是房地產開發商轉型至養老地產，由于服務于不同的消費者，導致產品不專業。

（二）缺乏多元化的運營模式

我國養老地產現有的運營模式包括以下五種。

1.出售型社區住宅模式。這種模式又包括本地出售型社區住宅模式和異地出售型社區住宅模式。本地出售型社區住宅模式類似于當下的住宅小區，但不同的是該小區的消費者為老年人，在建筑設計上以適用于老年人為目的，以此構建建筑的結構和社區的配套實施；異地出售型社區住宅模式與本地出售型社區住宅模式的區別是社區的地理位置，異地出售型社區住宅模式注重在空氣清新環境優美的地區選擇建造，與大自然有機融合，提供舒適宜人的居住環境。出售型社區住宅模式的優勢是資金回收快、資金周轉率高。

2.租售組合型綜合社區住宅模式。該模式是綜合的項目獲利體系，包括住宅銷售、養老公寓出租和養老配套設施長期經營。該模式的構建彌補了單一體系的不足之處，也實現了均衡發展、均衡獲利來提高項目的抗風險能力和收益能力。

3.金融組合型社區住宅模式。這種模式現在我國還處于嘗試階段，該模式主要是以房養老，將老人名下的產權抵押給銀行、保險公司或者其他的金融機構，由這些機構負責老人的老年生活花銷直至老人去世。

4.會籍制社區住宅模式。這種模式是以會員的形式運營管理，通過體檢評估老人的身體健康程度，得出自理、半自理、非自理三類情況，根據不同的分類收取不同的價格。這種模式的收益來自于房屋租賃或銷售和經營配套產品的銷售。

5.床位出租型養老機構模式。顧名思義這種模式是出租床位為老人提供養老的服務。這種模式有公辦民辦和公辦民營等多種形式，是目前被廣泛使用的。該模式收費低，主要靠政府補貼來運營。

三、養老地產運營的建議

（一）養老地產運營模式之于政府的建議

目前，我國的養老地產行業處于“用地難”的問題之中。用于養老產業的土地有限，開發商拿地困難導致我國的養老地產的發展也相對緩慢，而政府也正處在探索與嘗試的階段。隨著時代的發展，一些廢棄的學校或醫院可以納入養老產業的土地建設，對其進行改造，重新規劃完成適合老年人生活的設計，建筑的重新利用縮短建筑工期、節約成本和保護環境。

由于養老產業的投資金額大、回收周期長且具有公益性的特點，因此開發商都存在著資金壓力的困境。如果開發商長期存在資金短缺的問題就會影響項目的效率和質量，也會影響行業規范。由于項目的公益性，政府應該給予一定的優惠政策，降低項目成本，鼓勵開發商積極投身養老產業行業，提高項目質量，盡快脫離資金窘迫的困境。

（二）養老地產運營模式之于開發商的建議

目前，我國還沒有專業從事養老地產行業的開發商，在建的養老地產項目也都是普通地產開發商轉型來做。開發商在養老地產的行業建設中應該多借鑒美國、英國或者日本這些發達國家的經驗，根據我國目前的政策形勢和市場的現有特點，借鑒成功經驗來彌補我國的不足。此外，不僅政府應該出臺相應政策，開發商更應該重視產品和品牌的建設，賦予品牌養老的意義。

（三）養老地產運營模式之于消費者的建議

對于消費者而言，最大的瓶頸在于傳統的思想觀念和時代發展的新思想的矛盾。源自于中國的傳統思想，不愿入住養老中心，既是感覺沒有家的味道，也是無法接受被兒女丟棄的事實。事實上并不是被兒女拋棄，只是選擇另一種生活方式，但受中國傳統思想的觀念無法正視。在新的時代我們倡導消費者入住養老中心，在這里可以和同齡人共同生活沒有代溝，可以娛樂休閑也可以培養自己的愛好，豐富自己的生活樂趣，做到活到老學到老，讓自己的晚年生活同樣活出價值。當然，消費者在選擇了自己喜歡的生活模式也要積極配合管理服務運營商。對于養老地產行業的項目必不可少的是公共設施配套，每位消費者也有義務維護公共設施。

四、結論

在發達國家，養老地產行業已經相對成熟，這無疑為我國的養老地產行業發展提供了經驗和幫助，應該多吸取成功經驗以縮短行業之間的差距。我國現階段存在的最大問題是我們沒有形成行業產業鏈。對于政府而言，沒有明確的政策來促進養老地產的發展；對于開發商而言，沒有專業養老地產的開發商，也沒有專業從事養老管理運營的團隊，對于消費者而言，傳統思想的束縛也妨礙了養老地產行業的發展。綜上所述，我們提出了一系列的建議來改變現狀。希望政府、開發商和消費者可以同心協力，共同完成養老產業的轉型，緩解我國老齡人口化帶來的一系列問題，早日實現全民養老。

（作者單位：沈陽建筑大學商學院）

責任編輯：司斯

注：本文系遼寧省教育廳人文社會科學研究項目（項目編號：WJZ2016005）；遼寧經濟社會發展項目（項目編號：2020lslktyb-146）；沈陽市社會科學課題（項目編號：SYSK2017-08-23）