房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的影響初探

劉偉 中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的影響初探

劉偉 中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司

在政府推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)政策形勢(shì)下，近年來(lái)我國(guó)頻頻爆出大型金融保險(xiǎn)企業(yè)參股房地產(chǎn)企業(yè)的新聞，基于此，本文分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的趨勢(shì)，并選擇了安邦保險(xiǎn)增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩方面實(shí)例進(jìn)行深入論述，希望由此能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員帶來(lái)一定啟發(fā)。

房地產(chǎn)行業(yè) 資產(chǎn)證券化 產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式

前言：隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了多種新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，本文研究便對(duì)其中代表性較強(qiáng)的一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式展開了深入研究，這種發(fā)展模式是否會(huì)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普及開來(lái)、其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合帶來(lái)的影響，都是本文研究需要探討的問題。

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的趨勢(shì)

雖然近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了較為長(zhǎng)足的進(jìn)步，但相較于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展卻處于較為初級(jí)的階段，房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式為銀行貸款便是這一初級(jí)階段認(rèn)知的最有力證明。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)金融發(fā)展落后的現(xiàn)狀，我國(guó)政府于2013年起開始逐漸加大房地產(chǎn)金融制度和政策的改革力度，而隨著2014年9月《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的下達(dá)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始真正走上資產(chǎn)證券化發(fā)展道路[1]。

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的難度不斷提升，銀行等金融機(jī)構(gòu)也面臨著較為嚴(yán)重的長(zhǎng)期貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展方向的明確，房地產(chǎn)企業(yè)與金融結(jié)構(gòu)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手就將解決彼此發(fā)展中存在的多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型、金融結(jié)構(gòu)的更靈活保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)也將由此實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于二者的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)都將帶來(lái)一定積極影響。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展影響

為了提升本文研究的實(shí)踐價(jià)值，筆者選擇了安邦保險(xiǎn)增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩個(gè)不同案例作為研究對(duì)象，希望由此實(shí)現(xiàn)較為直觀的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展影響論述。

（一）安邦保險(xiǎn)增持金融街控股股份

金融街控股是我國(guó)上市房地產(chǎn)公司中商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)較高的房地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)具備著資金成本較小、規(guī)模較大、上市時(shí)間較長(zhǎng)、資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)安全等特點(diǎn)，隨著近年來(lái)我國(guó)各大城市商業(yè)物業(yè)租金水平的不斷提升，該企業(yè)的資產(chǎn)估值也始終處于上升態(tài)勢(shì)，正是由于金融街控股所擁有的多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，安邦保險(xiǎn)才會(huì)在近些年不斷舉牌增持金融街控股股票，而這種行為帶來(lái)的影響則可以概括為：為安邦保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供支持、金融街控股實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型兩個(gè)方面，金融街控股與安邦保險(xiǎn)由此就能夠?qū)崿F(xiàn)雙方共贏發(fā)展的新局面。

1.為安邦保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供支持

作為國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)大型房地產(chǎn)企業(yè)的金融街控股雖然已經(jīng)渡過了快速成長(zhǎng)期，但結(jié)合該企業(yè)的發(fā)展方向不難發(fā)現(xiàn)，大幅現(xiàn)金分紅在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都將成為金融街控股的運(yùn)營(yíng)常態(tài)，而這一現(xiàn)狀下安邦保險(xiǎn)如果能夠通過大量控股獲得董事會(huì)席位，金融街控股的現(xiàn)金分紅就能夠得到更有力保障，這對(duì)于安邦保險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)就將帶來(lái)較為積極影響。在筆者的實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)安邦保險(xiǎn)高額分紅險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售情況極為優(yōu)秀，這正為筆者認(rèn)知提供了有力依據(jù)。

2.金融街控股實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型

除了安邦保險(xiǎn)能夠在增持金融街控股股份過程中實(shí)現(xiàn)自身的更好發(fā)展外，金融街控股也能夠從中獲得發(fā)展的契機(jī)。在金融街控股獲得安邦保險(xiǎn)大股東的支持后，金融街控股的資產(chǎn)模式就將由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，由此實(shí)現(xiàn)的企業(yè)發(fā)展資金充足就將使得金融街控股將更多精力投入到商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理中，這對(duì)于金融街控股的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)增值、資產(chǎn)負(fù)債率與盈利水平的提升都將帶來(lái)較為積極影響，金融街控股由此就將不斷提升自身企業(yè)價(jià)值，金融街控股與安邦保險(xiǎn)的雙贏也將真正得以實(shí)現(xiàn)[2]。

（二）越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展

越秀地產(chǎn)股份有限公司是一家國(guó)內(nèi)少有的在海外擁有房地產(chǎn)信托基金的房地產(chǎn)企業(yè)，而該企業(yè)在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響下則走上了自身產(chǎn)融結(jié)合轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路，該企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將帶來(lái)一定借鑒作用。在自身產(chǎn)融結(jié)合轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路中，REITs平臺(tái)在其中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，越秀地產(chǎn)產(chǎn)融結(jié)合的起步便是由此實(shí)現(xiàn)了廣州國(guó)際金融中心注入其投資信托基金，而這也一舉扭轉(zhuǎn)了越秀地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)存在的經(jīng)營(yíng)發(fā)展緩慢、負(fù)債率較高、股價(jià)較低等發(fā)展問題，越秀地產(chǎn)股份有限公司能夠在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)自身在我國(guó)珠三角等地區(qū)的戰(zhàn)略布局便得益于此。

結(jié)合越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展案例不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)越秀地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了較為積極的影響，這種影響主要體現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)的良性變化方面，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、綜合價(jià)值、產(chǎn)融結(jié)合平臺(tái)構(gòu)建由此也能夠獲得有力支持，可以說越秀地產(chǎn)股份有限公司近年來(lái)取得的成果與產(chǎn)融結(jié)合這種新興發(fā)展模式的支持密不可分，這為我國(guó)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)指明了發(fā)展方向。

結(jié)合安邦保險(xiǎn)增持金融街控股股份、越秀地產(chǎn)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展兩類案例進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，兩種產(chǎn)融結(jié)合模式在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中都發(fā)揮了不俗的效用，而由此我們就能夠得出以下幾方面啟示，即：

（1）金融企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新能夠在房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展下得到有力支持。（2）產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式將成為我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展途徑與企業(yè)組織創(chuàng)新途徑。（3）國(guó)家與政府對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重視力度將不斷增強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由此將走上轉(zhuǎn)型升級(jí)的健康發(fā)展道理。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的積極影響在文中實(shí)現(xiàn)了較為直觀傳達(dá)。而在此基礎(chǔ)上，本文列舉的實(shí)際案例也說明了產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要性。因此，在相關(guān)研究開展中、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向選擇中，本文研究都具備著較高參考價(jià)值。

[1]方建國(guó).房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式的影響研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2015,12∶59-62.

[2]顏君誼.企業(yè)集團(tuán)實(shí)行產(chǎn)融結(jié)合的幾點(diǎn)思考——基于X集團(tuán)試水產(chǎn)融互動(dòng)案例[J].中外企業(yè)家,2016,31∶21-22.