造價咨詢單位在地產項目全過程造價管理的要點分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術咨詢有限公司

造價咨詢單位在地產項目全過程造價管理的要點分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術咨詢有限公司

本文從工程項目全過程造價控制的基本原則出發，深入探究了造價咨詢單位在地產項目全過程造價管理中的控制要點，以供相關單位參考。

造價咨詢單位；房地產項目；全過程造價

前言

工程造價咨詢是一項經濟技術含量高、投入產出比大的知識智力性服務，有大量項目造價數據庫，有專業性強的技術人才，做到公正合理地確定造價，確保工程價格的真實可靠，準確地反映工程的價值，保障業主、承包商均取得合理的經濟利益。因此，造價咨詢單位對于項目前期投資策劃、設計階段、招投標階段、施工過程、竣工結算各個階段的全過程的造價控制投資具有重要的作用。

1 全過程造價控制的基本原則

1.1 以設計階段為重點

進行建設工程全過程造價控制，將控制點前移，投資控制從源頭做起。工程造價控制貫穿于項目建設的全過程，其關鍵在于施工前的投資決策和設計階段，應該說，控制造價必須從投資決策階段開始抓起，即從源頭上控制。當項目作出投資決策后，控制造價的關鍵就在于初步設計，一般設計費只相當于工程建設全壽命費用的1—3%以下，但對于工程造價的影響程度占75% 以上。由此可見，設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的，設計階段控制造價也充分體現了事前控制的思想。

1.2 主動控制，樹立一切以預防為主的觀點

工程造價的控制是一個全過程的控制，同時又是一個動態的控制。全過程控制分為三個控制階段，即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段都應以事前控制為主，也就是主動控制，一切以預防為主，突出事前控制，強化事中控制，完善事后控制。按照PDCA循環控制方法，制定控制目標及計劃、造價控制的實施、檢查實施情況及狀態、采取相應措施糾正偏差。工程造價全過程控制模式本身就是主動控制最好的方法和手段，也是主動控制的最佳體現方式。

1.3 技術與經濟相結合是控制

工程造價最有效的手段，樹立一切以數據說話的觀點。通過技術對比、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理。

2 造價咨詢單位在地產項目全過程造價管理的控制要點

2.1 前期階段

正如前文所述，設計階段對造價影響巨大，因為應做好限額設計。限額設計是地產項目成本控制系統中的一個重要環節，一項關鍵措施，實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優化結構、提高設計水平，真正做到用最少的投入取得最大產出的有效途徑。造價咨詢單位是校驗設計方案是否滿足限額的主要執行者。

方案階段，方案測算比選有很多類型，縱穿項目設計的各個階段，如樁基礎類型、結構方案類型，裝修風格類型、不同材料的選擇，針對方案圖進行多次測算，直至測算結果符合目標成本要求。但測算對比的工作量往往較大和時間緊，僅靠甲方自身成本人員難以完成，一般需要由造價咨詢單位主要參與。

2.2 招標階段

目前項目招標形式多樣，但地產項目一般愿意對照標桿企業、標桿項目。通過對標，企業把自身項目與業內桿標地產、周邊類似項目數據進行對比匹配，逐步建立和完善自身的招標標準、評標參考等。這一階段還是需要造價咨詢單位的深入參與，借助造價咨詢單位自身的項目數據資料，從承包單位來源、承包模式、分包模式、定標方式、回標分析等方面給予數據支持。

當前地產高節奏快速開發的大環境下，大部分項目采用模擬清單招標。咨詢單位首先根據類似項目的指標參數，完成模擬清單編制工作，待施工藍圖經過各方審核后，重新計量。給業主提供計量清單，經業主審核后與施工單位核對藍圖工程量。該項工作需要造價咨詢單位有足夠的經驗數據，并充分全面考慮問題，是技術水平的重要體現。

分包招標工作，根據施工圖紙質量的情況分兩種工作方案：圖紙質量好的、完整，技術標準，施工界面分判、范圍分判的項目，建議執行總價包干合同。相反資料不完善的項目，根據前期項目的資料，進行暫定數量招標清單招標，建議執行固定單價合同。招議標階段，編制招標文件。將施工圖紙和現場設計變更單等存在的問題，有針對性提出圖紙審查意見，使前期的問題在后期盡量避免。

2.3 施工實施階段

地產企業每個項目成本管理人員有限，有時還需要一人兼管幾個項目，人員配置、業務能力都制約成本管理的效果，但如實施全過程造價咨詢的地產項目，這個階段一般由造價咨詢單位參與設計變更審核、簽證審核、進度款審批工作。

造價咨詢單位參與過程中建立好各類臺帳：支付臺帳、變更簽證臺帳。實行現場巡查，通過現場巡查不止對現場施工是否按圖施工進行檢查，還要對進場的設備及品牌進行確認，核對現場簽證、設計變更。作為反索賠的依據

2.4 竣工結算階段

竣工結算階段對應的工作重點是竣工結算，工程完工后，編制工程最終結算。編制工程造價指標分析。參與并協助甲方依據合同約定應對和解決工程爭議。關于此階段，通過以往項目經驗，提出如下建議：(1)加強現場的設計管理。(2)簡化變更、進度款、結算的工作流程。(3)制定進度計劃，統一部署。(4)加強合同管理。

綜上，根據本人所在單位實際合作過的幾個房地產全過程項目的管理經驗，整理出房地產造價控制要點。為了更好配合房地產開發工作，造價咨詢單位應不斷總結上述工作之經驗并運用到實踐工作中去。此外還需要整理各類項目的工程數據，為下一個項目服務。

3 結束語

綜上所述，在房地產項目中造價咨詢單位在全過程造價控制中應重點協助業主做好前期測算、招標工作，同時在項目實施過程中定期巡查，時刻做好現場實際記錄工作，防止過程中出現造價較大變更，為后期的結算做好依據。真正做到從項目立項到項目竣工決算發揮全過程造價控制作用，客觀、公證、準確地反映工程的建安成本，保障業主、承包商均取得合理的經濟利益。

[1]趙丹.房地產項目造價全程管理淺析[J].中國科技信息，2011，(09).

[2]楊蘊，倪林.淺談工程造價咨詢單位如何參與全過程造價管理[J].四川水泥，2015