房地產測繪面積誤差及精度分析

曹 青

萊蕪市萊房測繪有限公司

房地產測繪面積誤差及精度分析

曹 青

萊蕪市萊房測繪有限公司

近些年，房地產業發展比較迅猛，相關產業也得到了發展。其中，房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關系著開發商的利益，還關系著房屋預售許可證的批準，同時也與消費者的權益掛鉤。對于房屋的面積測繪，國家也有相關法律法規和約束措施，以保證測繪過程的公平、精確。基于此，本文將著重分析探討房地產測繪面積誤差控制措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產；測繪面積；誤差；措施

1、房地產測繪的特點

1.1 測繪圖紙有著較大的比例尺。房地產測繪工作一般是在市區或者是城鎮中進行的，測繪獲得的圖紙上會表示出權屬界線等內容，與房地產有著密切的關系，其中的內容和信息量比較多，房地產測繪的分幅圖比例尺是比較大的。目前我國房地產行業中使用的比例尺一般是1：1000、1：1500等，樓層分層分戶平面圖的比例尺也能會更大，能夠將圖表中的內容詳細的表述出來。

1.2 對測量進行及時變更、修補。一般情況下，城市會8年左右對基本的地形圖進行重新測量，但是房地產的重復測繪的時間并不長，城市不斷擴張，需要對土地、房屋等進行實時測量，在改變房屋以及用地的權屬時也需要進行有效的修測，土地和房地產非權屬出現變化也需要變更，使得測繪的結果具有一定的時效性、現勢性，使得相應的圖、卡、表等與實際情況相一致，在房地長測繪過程中需要做好變更測量和修補測量。

1.3 地形測量與測繪內容是不同的。房地產測繪與地形測量是不同的，不是針對地貌、地物等進行測繪的，房地產測繪更多的是要測繪房屋的用途、權屬、位置、數量、質量以及尺寸等，以及與房地產權屬相關的地形要素。房地產測量中，要對房地產進行有效的調查，并科學的評估其質量和價值，使得房屋的面積得到準確地測量，明確房地產的范圍和界線，明確房屋的所有權和使用權，準確定位房屋用地。這些內容都是地形測量中所沒有的。

2、房地產測繪內容

2.1 房產面積測算主要包含的內容：房屋建筑面積測算、使用面積測算、產權面積測算、共有建筑面積的分攤與測算。

2.2 房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高在2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2.3 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。房屋產權面積指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

2.4 共有建筑面積的分攤與測算：共有建筑面是指房屋中多個產權人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的組成：本幢樓內共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等；以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；套(單元)與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積一半的建筑面積。

3、房地產測繪面積誤差控制

3.1 地下車位問題。針對地下車位因測繪情況，導致產權不確定的問題，提出相應的解決辦法：經批準可以出售的地下停車場車位，該上蓋房屋的購房者應享有優先購買權，每個車位要有編號，界址明晰并埋有永久性的界址標志，建筑面積的計算要符合房地產面積計算技術規定，地下停車場車位的產權證，只填車位部位的建筑面積，不填寫使用土地面積，產權證備注欄注明“另共有共用停車場公共面積”。

3.2 陽臺的相關問題。陽臺的指供居住者進行室外活動的空間，陽臺按建筑使用需求可分為封閉或未封閉多種用途類型的陽臺，全封閉的陽臺按其外圍水平投影全面積計算建筑面積；未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

3.3 有關房地產外墻的面積測繪。為更好地貫徹國家新頒布的《房產測量規范》，現就房屋外墻面積計算按房屋外墻一半計入套內建筑面積，一半計入公攤面積。

3.4 房地產中的樓梯測量。說到房地產測繪面積的誤差問題，就不能不提到樓梯問題。新出臺的《建筑工程建筑面積計算規范》有明確的解釋，樓梯間作為公攤面積的主要組成部分，我們一定要特別注意。有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算；無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積(即少算一層)。

3.5 加強溝通，化解糾紛。①房屋測繪面積大于房屋規劃面積，這種情況出現時，首先檢查測繪數據是否有誤，數據出現錯誤及時改正，如果不是數據的錯誤，需要將信息反饋給開發商，讓開發商及時與規劃部門進行溝通。②房屋測繪面積小于房屋規劃面積，這個情況的出現，開發商因為可銷售面積減少可能會提出異議，這時候房屋產權登記管理機構可以要求測繪單位向開發商介紹測量的方法和規則，讓開發商了解其中存在差異的原因，兩方相互理解，有效解決問題。

3.6 引進先進的技術。與發達國家相比我國測量技術明顯不成熟，測繪儀器也存在著漏洞，這要求測繪單位要引進先進的測繪技術。我國經濟發展迅速，建筑行業也是蒸蒸日上，一些技術上問題，還是要多學習發達國家的先進技術。不斷的改進測繪技術，采用先進的測繪儀器，盡可能將房屋的測繪面積與規劃面積差距拉到最小。從我國現有國情和房地產市場的實際情況來看，房屋的測繪面積和房屋的規劃面積存在一定的差異是無法避免的，但相關部門可

總而言之，測繪房屋面積是房產測繪中的一個重要組成部分，為避免矛盾和糾紛的產生，房屋測繪必須要保證質量。要想提高房屋面積測繪的質量，相關部門要認識到當前房屋測繪中出現的問題，并采取有效措施提高房屋測繪質量。

[1]本報記者蒲曉磊.對房地產商測繪面積弄虛作假行為追責[N].法制日報，2016-11-15011.

[2]甄帥.房產測繪中測繪面積的質量管理研究[J].城市地理，2016，02：151.

[3]師紅琴.關于提高房產面積測繪質量的措施探討[J].科技創新與應用，2016，15：285.

[4]黎志洪.房產測繪面積中存在的問題及質量控制對策[J].中小企業管理與科技(上旬刊)，2016，06：85-86.