探析房地產行業財務危機成因及應對措施

梅蘭蘭

鄭州工業應用技術學院

探析房地產行業財務危機成因及應對措施

梅蘭蘭

鄭州工業應用技術學院

近年來房地產行業發展迅速，房地產行業的發展也帶動了其他相關產業的發展，在經濟市場中占據了重要的地位，推動了國際市場的競爭力，也推動了國民的經濟生活水平。本文從中小型房地產行業財務危機的概念入手，介紹財務危機相關理論基礎；并對中小型房地產行業的客觀積累性、突發性、多樣性、災難性的特征做了一些調查；最后對房地產行業中存在的引起財務危機的因素進行分析，并針對問題提出應對措施，僅供類似行業參考。

房地產行業；財務危機；危機防范

1房地產行業研究的相關理論

財務危機是指企業財務活動處于失控或遭受嚴重挫折的危險和緊急狀態，盈利能力和償付能力實質性消弱，企業處于破產困境，是財務失衡、緊張和惡化的外在表現，是企業無力按時償還到期債務的一種經濟現象。對于財務危機，通常公認的有兩種確定的方法：(1)是法律對企業破產的定義，企業破產是用來衡量企業財務危機最常用的一種標準，也是最準確和最極端的標準；(2)是以證券交易所對持續虧損、有重大潛在損失或者股價持續低于一定水平的上市公司給予特別處理或退市作為標準。財務危機是導致企業生存危機的重要因素，因此，需要針對可能造成財務危機的因素，采取監測和預防措施，及早防范財務風險，控制財務危機。財務危機具有客觀積累性、具有突發性、具有多樣性、具有災難性的特征。

2房地產財務危機的問題研究

2.1 市場風險

市場風險主要包括競爭對手風險、消費者的購買傾向以及企業管理者的營銷策略。當前市場中存在著大量的房地產供應商，不同類型不同規模的房地產開發商之間存在相應的競爭關系。而且由于有大量的房地產開發商的存在使得消費者越來越挑剔，對房地產的要求越來越高，既要經濟適用，同時也要考慮周邊的環境以及小區的物業服務等等的要求，這大大加重了小型房產的生存壓力。

2.2 財務人員素質不高

財務的運作是小型房地產發展的核心，但是企業內部各種財務關系混亂，財務人員的房地產專業知識缺乏，實務水平不高。企業財務管理者或決策者因為其在進行經營管理決策時，沒有進行科學分析，當公司財務狀況正常的時候，沒有意識到某些潛在的因素會對財務形成壓力，很容易作出經驗決策。另外，當公司的財務狀況惡化時，身為財務管理者，不能正確化解財務危機。

財務人員是與錢打交道的，要見錢眼不花，為人光明磊落，辦事實事求是，愛崗敬業，財務人員由于所處位置的重要性，其品德素質對企業的發展至關重要。企業財務管理是一項專業性很強的工作，必須熟悉和掌握一定的專業知識和相關知識，才能做好企業的理財工作。財務人員必須掌握會計知識和企業財務操作技能，同時必須掌握相關的專業知識，以及國家有關財務會計工作的法規政策，作為自己開展工作的依據。

2.3 成本費用控制不當

房地產行業的成本費用，要涉及的內容有很多，例如：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費等等。總之，成本費用是一項十分復雜，繁瑣的工作，成本費用在房地產工作中又占據著十分重要的地位。

但是小型房產的施工管理者卻只重視工程進度控制，忽視成本費用控制，認為控制成本只是財務部門的任務，未能調動各職能部門成本費用控制的積極性。企業雖然制定了成本控制目標，但未能準確把握影響成本的因素，成本費用控制執行結果與目標偏差較大，不利于企業的發展和運作。

3小型房產應對措施的研究

3.1 加強對市場的了解

市場是瞬息萬變的，小型房產必須及時的了解市場的變化，了解市場的需求，這就需要小型房產加強對市場的調研工作，調研的方法主要有以下幾個：(1)經常訂閱有關房地產行業的各種期刊雜志；(2)參加行會或其他專業性的社團組織，爭取機會多參加某些貿易展銷會之類的公眾集會；(3)密切注意自己所組織的各類營銷業務活動的效果，察悉變化情況，察明造成銷售增長或銷售衰退的原因。掌握市場變化的第一手資料，企業財務管理者對其進行認真和深入的分析，從更本上把握其變化發展的規律和趨勢，以根據實際情況及時調整策略和改變方法，提高企業財務管理應對風險和突發事件的能力。

另外，小型房產對于國家的宏觀調整政策、法律法規、政策方針等的變化也要給與及時關注及了解，以便公司對市場政策的變化做出相應的戰略。

3.2 對財務人員進行培訓

財務工作是小型房產的核心，對財務人員進行培訓是重中之重。需要對財務人員進行以下的培訓：(1)企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來，對財務人員進行房地產行業知識的了解，讓財務人員去施工單位去了解物質的成本費用，直接人工費等等，然后做出科學的費用分配政策；(2)會計崗位要實行“崗位輪換制”，合理有效的規避風險，公司也應盡量避免任用親屬做公司會計，以免造成公司制度的混亂；(3)要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。

3.3 科學的預算成本費用

成本管理是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，小型房產應站在公司戰略性的高度，來看待自身的成本管控問題。制定出一系列科學合理的成本費用管控體系，并積極運用到實際工作當中，同時配套出完善的獎懲機制，切實做到好要獎錯要罰。企業的領導者要以身作則，積極履行企業的各項制度。

小型房產在科學預算成本時要做到以下幾個方面：1、確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本。2、建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發企業應遵循統一領導，分級管理的原則，在財務部門設立二級成本核算單位，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。3、明確規定各個核算部門單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。

[1]景明秀.基于風險管理的企業財務管理問題的分析[J].財經界.2012.

[2]龔新龍.提高財務管理水平的措施研究[J].中小企業管理與科技.2012.

[3]曲秀麗.財務風險預警實證分析——基于網絡環境下財務風險[J].會計之友.2011.10(2).