城市綜合體的商業(yè)模式和城市價值思考

黃志青

廣東省建筑設(shè)計研究院

城市綜合體的商業(yè)模式和城市價值思考

黃志青

廣東省建筑設(shè)計研究院

商業(yè)地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展而進(jìn)入了新的發(fā)展時期，其在數(shù)量、規(guī)模、形式、參與主體等方面都發(fā)生了巨大變化，一二三四線城市都出現(xiàn)了大量的城市綜合體并成為了城市中的地標(biāo)。文章圍繞城市綜合體的商業(yè)模式展開，并分析其價值，以促進(jìn)我國城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

城市綜合體；商業(yè)模式；城市價值

1 城市綜合體的商業(yè)模式分析

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市綜合體的發(fā)展數(shù)量日益增加，其發(fā)展方式日益多元化，城市綜合體的商業(yè)模式也愈來愈多。在時代告訴發(fā)展的今天，綜合分析城市綜合體的商業(yè)模式并思考城市價值，對于豐富我國城市建設(shè)內(nèi)涵具有重要意義。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)了大部分的城市綜合體的開發(fā)和運營，比如萬達(dá)、寶龍。隨著其實力的不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)模式已經(jīng)至臻成熟，對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響。

1.1 運營模式

在投資開發(fā)城市綜合體時，相對比較簡單，只需要擁有足夠的資金即可，其真正困難的是運營。所有的城市綜合體只有在投入運營后才有可能創(chuàng)造價值，獲得盈利，否則便不具備其商業(yè)價值。城市綜合體的運營與開發(fā)模式和建設(shè)目標(biāo)緊密相連，在運營過程中如何保證自身處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，盡可能獲得多的投資收益，需要做好商鋪的出租工作并售賣部分物業(yè)。這樣便能夠既獲得租金收入，又將租售結(jié)合起來，最大限度地獲取投資回報，比如萬達(dá)和中糧。

1.2 開發(fā)建設(shè)模式

根據(jù)不同的投資要求，城市綜合體在開發(fā)建設(shè)時有不同的模式，這主要與城市綜合體所處的區(qū)位和城市發(fā)展情況密切相關(guān)。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)模式大多是建立在調(diào)查的基礎(chǔ)之上的，當(dāng)前比較成熟的城市綜合體開發(fā)模式主要有獨立開發(fā)模式、政府企業(yè)開發(fā)模式以及企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式。這三種不同的城市綜合體開發(fā)建設(shè)模式具有各自的特點，第一種的開發(fā)商實力比較雄厚，資金充足，能夠負(fù)擔(dān)整個項目開發(fā)的各種投入。第二種開發(fā)建設(shè)模式是政府無法獨立負(fù)擔(dān)土地資源開發(fā)的相關(guān)費用，為了減輕自身財政壓力，同時也為了刺激企業(yè)的發(fā)展，而將部分地皮交由企業(yè)開發(fā)。第三種模式下，由于現(xiàn)今的城市綜合體中較多，個別企業(yè)難以承擔(dān)開發(fā)的重任，便強強聯(lián)合共同開發(fā)相關(guān)項目。這既能夠減輕自身壓力，又能夠有效促進(jìn)自身的發(fā)展。

1.3 空間規(guī)劃布局

開發(fā)商在建設(shè)城市綜合體時會綜合考慮相關(guān)因素，國家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中長期規(guī)劃、城市總體發(fā)展趨勢、辦公、住宅以及其他基礎(chǔ)配套設(shè)施等，都是需要考慮的因素。在對城市綜合體進(jìn)行空間規(guī)劃布局時，還會考慮到周邊環(huán)境，比如停車場、風(fēng)俗民情以及自然大環(huán)境。一般而言，為了達(dá)到空間規(guī)劃布局要求，開發(fā)商通常會將城市綜合體的位置選擇在交通便利、配套完善、社會零售總額高、人流量大的內(nèi)外部動線體系中。

1.4 目標(biāo)客群一致性

城市綜合體的顯著特征是較強的包容性和選擇彈性較大的功能布局，項目規(guī)劃布局的水平會影響項目的實踐運營和獲利情況。而項目的規(guī)劃布局與其進(jìn)駐品牌的目標(biāo)客群相關(guān)，如果不一致，便會在內(nèi)部出現(xiàn)矛盾沖突。城市綜合體具備了多種功能，各系統(tǒng)形態(tài)能夠相互兼容并達(dá)到整體概念，但其內(nèi)部各因素的具體比例卻會受到政企協(xié)議、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。不同城市、區(qū)域、業(yè)態(tài)定位的城市綜合體之間存在顯著差異，商業(yè)中心、副中心以及新興、社區(qū)商業(yè)區(qū)的商圈定位完全不同，目標(biāo)客群差異也較大。因此，為了保證城市綜合體獲得預(yù)期收益，就必須要立足實際，準(zhǔn)確認(rèn)知并定位目標(biāo)客群，爭取實現(xiàn)目標(biāo)客群與進(jìn)駐品牌之間的優(yōu)勢互補，幫助城市綜合體創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2 城市價值分析

在城市綜合體的影響下，城市特定區(qū)域內(nèi)的客流量和業(yè)態(tài)組合都有所提升，特定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也能夠得到一定程度的發(fā)展。毫無疑問，城市綜合體能夠憑借其豐富的業(yè)態(tài)組合而具備較高的城市價值。隨著商業(yè)綜合體項目的增加，各城市都出現(xiàn)了集住宅、辦公、購物以及娛樂等功能于一體的城市綜合體。這些城市綜合體在各自的區(qū)域內(nèi)發(fā)揮著其商業(yè)價值和社會價值。

2.1 商業(yè)價值

從商業(yè)價值來看，城市綜合體能夠帶動人口流向，眾所周知，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開人員流動，只有在人流密集的區(qū)域才有可能產(chǎn)生頻繁的大規(guī)模的交易行為，從而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市綜合體是一種一站式服務(wù)區(qū)，其能夠滿足不同人員的不同需求，進(jìn)而帶動周圍人員的消費。其次，城市綜合體還能夠憑借其一站式服務(wù)培養(yǎng)新的商業(yè)氛圍，在發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)的同時提升其他諸如土地、商業(yè)的價值，促進(jìn)自身的提高。比如，各城市各區(qū)域的萬達(dá)廣場和萬達(dá)購物綜合體，摩爾百貨，仁和春天以及財富中心等等。

2.2 社會價值

城市綜合體并不僅僅具有商業(yè)價值，其在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也會在一定程度上改善城市形象，形成新的城市名片，創(chuàng)造一定的社會價值。很多城市綜合體都會在發(fā)展過程中，而逐漸成為城市的標(biāo)志或者是旅游景點，比如四川成都的寬窄巷子。其次，在城市綜合體的發(fā)展帶動下，會在此區(qū)域內(nèi)提供更多的工作崗位，為人們提供更多就業(yè)機會和平臺，有助于緩解我國的就業(yè)問題，能夠起到維護(hù)社會穩(wěn)定、促進(jìn)社會和諧發(fā)展的作用。

3 結(jié)語

城市綜合體的商業(yè)模式日益增多，各種模式都有其存在的支撐點，都能夠找到發(fā)展的空間，是城市發(fā)展和城市文化的總要組成部分。城市價值的本質(zhì)是要建立高度復(fù)合的可循環(huán)市場，并將城市綜合體打造成為地標(biāo)。城市價值在城市發(fā)展中的作用很重要，其能夠在一定程度上加快城市區(qū)域的發(fā)展步伐，并促進(jìn)城市綜合體的更新?lián)Q代。

[1]丁瑞.城市綜合體商業(yè)模式與應(yīng)用推廣研究[D].陜西師范大學(xué),2015.

[2]金巍,劉榮坤.城市綜合體的商業(yè)模式和城市價值研究[J].商場現(xiàn)代化,2015(21):2～3.