論述房地產經濟中的稅費調整問題

馮曉慧

前郭縣國土資源局

如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，也就是說在保有階段，住房所占的面積越大，需要征收的稅費就越多。這樣人們就會按照自己的實際需求來購買相應面積的房屋，不會為了投資而購買面積過大的房屋，這個措施可以在一定程度上有效的抑制房地產投機，減少不合理的房屋占有。對于那些占有多套房屋的人群，在住房保有階段，為了不交保有階段所需要的稅費，就會轉讓自己不需要的住房，這樣就會增加住房市場的供給量，解決房地產市場供需矛盾，刺激房地產的流通。所以，調整房地產稅費可以直接影響房地產的價格。

1 房地產稅費的去向

1.1 房地產稅費被納入到預算當中

世界上大部分國家都存在有房地產稅費的征收情況，并且征收的稅費相對比較多，其原因也多種多樣。首先，在市場經濟體制下，在預算內征收稅費符合國家的相關規定，這一措施受到了國家法律的保護，是政府調節市場經濟以及籌集資金的重要手段。另外，政府還會在法律的范圍內向房地產行業征收其他相關的規定費用，例如手續費、工本費等，但是這一部分的費用征收在政府籌集資金中占有的比例非常小。其次，當人們購買住房之后，當地政府會向社區提供一些公共服務，此時政府也就可以向人們征收使用費，例如垃圾處理費等，這些費用同樣在我國法律保護以內，并且這一部分的費用在政府總收入中占有的比例非常大。再次，政府在預算內的某一些資金是獨立存在的，還有一些資金并沒有包括在預算以內，但是在預算過程中，我們必須要對其一一計入，以保證預算的完整性。第四，還有一些從事商業方面的企業，在運行過程中同樣也會收取一些稅費，這一類企業一般與政府不會存在聯系。

現階段，我國將沒有納入預算的房地產稅費當做預算之外的費用，而其他市場經濟國家依舊采用的以前的預算管理方式，依舊固執地保證政府預算的完整性。而我國，隨著市場經濟體制的不斷深化，這一稅收方式受到了廣大人民群眾的高度重視，并應用在房地產交易市場紅。

1.2 房地產稅費被轉入到使用階段當中

眾所周知，人們在購買住房的過程中，物業管理費是不可缺少的一項費用。但是居民在購買住房時，其所支付的放假中還包括了公共設施建設費用、市政工程的建設與維護費用等，如果居民沒有買房，那么這些費用也就不必繳納。

我國政府應當改進“誰投資，誰收益”的收費方式，因為這種收費方式往往會給一部分居民帶來沉重的負擔，導致公共服務消費嚴重不夠均衡。因此我們很有必要對房地產的稅費進行合理的調整，避免上述問題的發生，使大家共同使用公共基礎設施，支付相同的費用。

1.3 房地產稅費被應用于按件收費當中

在我國市場經濟條件下，在征收房地產稅費的過程中大多采用按件收費的方式，這種可以達到政府財政需求，但是從其整體上看，這一方式并不滿足當前我國政策中的稅費征收原則，不管是在文件登記、交易手續，還是對房地產成本的評估等，都會導致房地產交易市場的價格產生較大的波動。因此我們可以將按件收費應用在其中，這樣不僅能夠提高稅費征收的效率，降低征收額，還能夠保證住房在房地產交易市場中正常流通，促進房地產經濟的可持續發展。

2 最重要的保有稅——物業稅

近年來，我國在進行房地產稅務工作方面，還停留在國內人士以及國內的單位房產稅收取的階段，與此同時，城市中的地產稅也只是向外籍以及外企主體進行收取。這部分的稅費其本身的計價，是依據房產原本的價值以及進行租房的租金收入來作為稅收基礎的。但是如果該房屋是進行個人的居住，并不是進行商業用途，則不需要繳納房產稅。在過去的房屋分配以及土地無償使用的背景之下，房地產本身就不能夠算作財產的一部分，因此便無法進行相應的估價，但是目前的居住住房已經變成了商品，因此這一現象的出現也不利于社會經濟的發展需要。

3 問題最多的交易稅——土地增值稅

在1994年，我國進行稅制的更新之后，就開設了相應的土地增值稅。但是從各個方面的實際稅征收情況上看，該稅收制度本身并沒有起到良好的效果，除此之外，還帶來了較多的困難和壓力。

在土地增值稅方面，我國仍然對房地產的投機交易限制以及組織財政收入各個角度進行了較多的考慮，這就在很大程度上忽視了目前社會實際的經濟承受能力以及稅收實際的征收效果等等。伴隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也不斷的崛起，其增值的速度以及價格的漲幅也得到了較大的提升，但是同時由于這一系列的發展，使得大量的熱錢流入到了房地產市場當中去，因此，目前必須要采取相應的措施對其進行控制、但由于人工投資的改良增值以及自然增值這兩個方面，不能夠通過有效的措施進行詳細的劃分，同時由于房地產本身在土地管理制度以及地產價值評估等各個方面都還不完善，這就會導致納稅人在這期間較為容易出現逃稅的現象，這時就算有再高的稅費，如果難以征收到，那么也是毫無意義的。與此同時，上述情況的出現還會對外商在中國內部的地產投資活動產生過影響，這也與我國的國際貿易組織中的身份行為有所不符合。總體上來講，土地增值稅本身所帶來的效果就是不理想的。

結語

通過本文的分析我們可以知道，在設計相關的房產稅費時應該遵循 “重保有、輕交易”的原則，這是解決房地產市場問題的最根本方法。只征收土地增值稅是不能從根本上解決這個問題的。這不利于房地產經濟的持續發展。

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