淺談不動產統一登記管理的現狀及其優化策略

李包發 胡 敏

萬載縣國土資源局不動產登記中心

一、現階段不動產統一登記管理的現狀

所謂不動產，主要是指不動產登記的標示物。當前我國在《不動產暫行條例》明確指出，不動產是指土地、海域及其房屋、林木等定著物等，但仍未給予明確的界定。眾所周知，我國目前推行不動產統一登記，各級行政單位均設立不動產機構管理不動產的登記，而之前我國區分各類不動產權利，分別由不同的登記機關進行登記。不動產分散登記是與中國分散的不動產行政管理體制相配套的。隨著社會的不斷進步，人們對不動產權利越來越重視，2014年底頒布中國現行的不動產登記暫行條例。但是至2015年3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和46%。推行新條例至今，在實際工作上問題頻，我國不動產登記還有很長的路要走。

二、不動產統一登記管理的重要作用

1.不動產登記管理有助于提高政府行政辦公效率，降低社會成本

通過推行不動產統一登記，一是可以減少辦公行政人員，能夠最大限度地整合資源，減少政府的行政成本。二是通過整合登記機構和職能，將過去需要到幾個部門分別辦理的程序精簡為“一站式”服務，減少辦證環節，有利于提高企業、群眾申請和辦理不動產登記的效率，節約時間成本和經濟成本，進而實現政府和社會的雙贏。

2.不動產登記管理是一項國際通行的基本物權制度

自我國實行住房制度改革以來，房地產等不動產也逐步走向市場化，不動產市場交易的核心是權屬，不動產登記是確認權屬的法律依據。因此，明晰不動產物權是市場經濟的前提和基礎，只有實行不動產統一登記，避免重復登記、交叉登記等現象，才能確保不動產權屬清晰，保證不動產登記的公信力和公示力，為市場經濟保駕護航。

3.不動產登記管理有助于保護公民合法權益

實施不動產統一登記，通過建立完整、準確的不動產信息查詢平臺，實現不動產信息公開、透明，能夠為不動產交易提供準確的不動產產權信息，減少偽造證件、詐騙等違法現象，避免不動產交易雙方的損失，保證不動產交易安全和產權人的切身利益。

三、現階段不動產統一登記管理存在的問題

1.技術方面的問題

1)不動產單元劃分難

雖然《不動產權籍調查技術方案(試行)》已出臺，但是在實際的登記單元劃分中存在諸多技術難題，例如宗海劃分時，面臨漲潮與落潮時海面與地面交線不一致的問題，容易在使用過程中引起糾紛。

2)不動產基礎數據整合方面困難較大

由于全國各省市土地、房屋等不動產登記基本各自為政，各地多數自主研發登記信息平臺和數據庫，在登記內容、登記數據存儲等方面也不盡相同，如何實現地區間的數據庫兼容和數據的轉換則需要計算機技術方面的突破。

2.法律方面的問題

不動產統一登記局的成立為不動產統一登記提供了現實的物質可能性，但基于現狀，不動產登記并沒有統一的法律依據，登記機關的權力界限不明顯，導致權力交叉，極易造成登記錯誤；這樣既不利于當事人權益的保護，也不利于不動產的交易。

3.組織方面的問題

我國不動產登記關于一直都處于多頭登記狀態，較為混亂，負責各類不動產登記的機構就有六家之多，各部門在其領域內各自形成穩定的利益體系。由于地方政府不愿配合，最終導致不動產登記形成碎片化現象。

4.社會方面的問題

一是反腐作用，不動產統一登記后，通過信息公開雖然能夠有效震懾部分腐敗官員，降低腐敗機會，但是與廣大社會民眾自身關系并不密切，多數民眾較為莫然。二是不動產統一登記的實施是為房產稅征收做鋪墊，然而征收房產稅對民眾尤其是擁有多套不動產的民眾而言，更是加重自身經濟負擔，故而支持者不多。

四、加強不動產統一登記制度完善的相關措施

1.完善相關法律和組織建設，為不動產統一登記提供基本保障

一方面，加快基層不動產統一登記機構整合，克服原登記部門間職能重合、人員重疊等現實問題，推進區、縣級行政部門統一登記機構的成立和職能劃分，為不動產統一登記實施提供組織保障。另一方面，全面完善不動產統一登記的法律體系。加快相關法律法規的修改進度，繼續完善統一登記相關規程，才能使不動產統一登記有法可依。

2.法律公證風險共擔

不動產登記管理的主要目的是保護公眾的交易安全可信，但在實際工作中該對象上的權利外觀和標的物的分離，往往會導致權利的形式和真實情況不一致。基于這種情形，因此多數學者觀點是為盡量減少或避免這類情況發生，可考慮將不動產登記職責與我國公證部門進行對接，把公證審查作為不動產登記的法定前置程序，從而減輕登記機關承擔風險。

3.在技術上建立統一的登記平臺，實行信息化管理

大量登記數據信息分管于各個登記部門，這樣有必要盡早建立起一個集不動產統一登記的發證系統和不動產檔案資料查詢的管理系統于一體的不動產管理系統，加強不動產登記的信息化管理，實現信息的整合和共享。采用現代技術，比如互聯網技術等作為支撐，建立起一套完整的不動產數據庫系統，實現不動產管理的內外聯動，確保不動產登記的準確性。

4.簡政放權，加強登記人員的培訓

針對不動產統一登記中各部門的阻力主要是不動產登記和其隨后產生的各種權力使一些部門不愿意放手這一職責，必須簡政放權，減少審批權，使不動產登記成為一項服務職責，使各部門盡快促成不動產統一登記。

5.加強不動產登記工作的監督

不動產登記工作體現了公信力，但前提是不登記登記準確無誤，為了減少考慮各種個人私利主觀地進行錯誤登記，不動產登記官主觀改動房產的交易價格以減少買賣雙方交易負稅等，針對這些必須加大審查監督力度。

五、結語

總之，雖然不動產統一登記管理已經進入了推廣實踐階段，并取得了不錯的成效，但實踐中依然存在的諸多問題，因此，為了保證不動產統一登記管理的順利實施，一定要采取有效措施，加強解決推行過程中的種種難題，逐步實現不動產統一登記的目標，建立不動產統一登記體系，保護好權利人的合法權益。

[1]趙永慧，賈廣葆.不動產統一登記的難點及實施路徑[J].城鄉建設，2014，(3)，80-82.