房地產開發投資風險因素分析

趙文晴

中國鐵建股份有限公司

房地產開發投資風險因素分析

趙文晴

中國鐵建股份有限公司

伴隨著經濟飛速的發展，房地產行業的投資風險也越來越大。在房地產項目中，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。因此，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。基于此，文章就房地產開發投資風險因素分析及評價進行分析。

房地產開發；投資風險因素；評價

1 房地產開發投資風險綜述

根據風險理論的研究，風險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預定目標發生的負偏離。通俗地講，風險就是發生不幸事件的概率，或指損失發生的不確定性，而房地產開發投資風險就是指在項目投資過程中能引起損失產生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產開發投資項目都有一定的風險，房地產項目投資的風險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環境的變異性。

2 房地產開發投資項目產生風險的原因

2.1 系統風險

2.1.1 通貨膨脹風險。對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。

2.1.2 利率風險。銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。

2.1.3 政策風險。在我國，房地產行業的發展狀況不單純是由市場供求關系決定的，國家針對房地產行業的調控同樣左右著房地產業的興衰。政策風險對于房地產企業來說是無法避免的，并且系統性風險多為重大風險，一般會給房地產企業造成巨大或長期的不利影響。國家對房地產行業進行宏觀調控，房地產政策不斷變化，政策環境日漸從緊，導致戰略規劃編制基礎發生變化，影響戰略目標實現。地方政府為落實中央政府相關調控要求，出臺房地產銷售及開發建設相關的細化措施，使房地產企業的經營管理面臨相關問題。

2.2 非系統風險

2.2.1 經營管理風險。項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。

2.2.2 財務風險。房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。

2.2.3 籌資風險。房地產企業的開發經營活動需要大量資金，一般來說這些資金不會全部來自企業的權益資本，房地產企業對項目開發進行可行性研究時，往往會對融資計劃做出相應安排，劃出一部分預算用作融資費用及利息。事實上，很多小型房地產企業都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉向民間融資，給企業帶來巨大的損失。

3 房地產開發項目投資風險的對策

3.1 加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析

要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先加強對國家及地方重點省、市宏觀經濟運行態勢的研究，及時收集和整理有關土地、信貸、稅收、建設、銷售、環保、規劃等各項與房地產開發相關的政策，為決策提供依據和參考。各單位要在對政策認真分析的基礎上，對政府政策長期導向和房地產市場的短期波動趨勢進行準確判斷和把握，同時本著快速周轉的原則，著力提高自身的應變能力，增強產品競爭力，提升企業運營效率。而針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。

3.2 采用多元化的投資戰略或聯合戰略

在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。

3.3 加強房地產項目工程建設的監管

為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。

3.4 加強風險預測和重點風險管控

房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。

3.5 強化房地產項目的風險轉移

通過保險公司轉移風險。給房地產項目上商業保險，在一定程度上減輕企業風險。但是由于保險公司也不是萬能的，能夠投保的部分有限，但總歸是一個降低風險的方向。通過投資多種不同項目來分散風險。房地產項目不是單一模式的，每個項目都有自己的風險和收益，有的風險大的同時收益多，有的風險小的同時收益也不多，這種情況下企業就要綜合多方面因素共同分析，采用最優的組合方案，達到企業總體風險相對較小而獲利相對較多。

3.6 統一物業管理模式

建立物業管理人才引進機制，重點引進具有相關管理經驗的專業人才，健全物業管理人才梯隊。加強物業管理專業培訓，增強人員服務水平和服務意識，促進員工個人素質提升與公司可持續發展。并且應針對不同類型的物業，制定和完善相應的物業管理和服務標準，形成房地產企業統一的物業服務模式，打造自己的物業服務品牌。

4 結束語

房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素，因此，開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的贏利能力，保障企業的可持續發展。

[1] 馬曉慧.房地產開發項目投資風險分析與評價研究[D].遼寧科技大學，2012.

[2] 勵海艇.華府家園房地產開發項目投資風險綜合評價研究[D].中國地質大學(北京)，2011.