房地產建設項目成本管理存在的問題及控制措施探析

董斌藝

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，各大產業競相發展，齊頭并進。作為我國國民經濟重要支柱的房地產業，一直以來都是全社會關注的焦點。房地產關乎國家民生，近些年來房地產價格年年攀升，給人民生活帶來巨大壓力。隨著經濟體制深化改革的提出，國家越來越重視對房地產的調控，適當壓低價格是政府保障民生的手段之一。這就意味著，低成本將是房地產企業在同類行業保持競爭力的有力保障。因此，房地產企業應該重視對房地產建設項目成本的管控，保障自身長遠發展。

關鍵詞：房地產企業；建設項目成本；問題；措施

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，國家越來越重視房地產調控的大環境之下，房地產企業必須緊跟時代的步伐加強對建設項目成本的重視，建構符合自身實際的成本管控體系，保障自身的長遠發展。如今越來越多的成本控制軟件的開發，將極大利于房地產建設項目成本的管控，房地產企業應該適當學習并運用。

一、房地產建設項目成本管理存在的問題

房地產建設項目成本管理存在的問題在不同的時期有不同的表現，依據項目流程可以大致分為：項目決策階段存在的問題、項目設計規范存在的問題、項目建設存在的問題、項目完工階段存在的問題以及最后成品營銷階段存在的問題等。

（一）項目決策階段存在的問題

項目決策通常是房地產企業較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性的研究報告，有些企業單方面重視報告的實行，以便獲得更多的項目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機性，會給企業帶來較大的風險。除此之外，部房地產企業沒有設立專門的策劃部門，缺乏相關的專業人才，以及對市場的調查力度不夠，影響決策的科學性。

（二）項目設計規劃存在的問題

房地產企業在設計階段，大部分重視的還是設計費用的控制，但是忽略項目的成本控制以及設計單位的實際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產企業沒有規范設計任務書，對于成本沒有提出明確的要求，導致無形成本增加；二是招標制度沒有得到落實，部分企業過分強調海外的設計，往往忽略客戶的實際需求。

（三）項目建設存在的問題

房地產企業在進行項目招標過程中通常會出現熟人項目工程以及其他利益相關聯工程，一方面嚴重損害招標工作的公平性，另一方面使得房地產企業的成本增高，不利于企業的發展。現場簽證制度缺乏完善，企業在進行成本控制時會面臨較大的難度。項目進行時，會面臨一系列不確定的問題，比如項目返工、停工、工期拖長等，給企業帶來巨大的成本負擔。

（四）項目完工階段存在的問題

對于部分房地產而言，在項目完工之后，通常只是關注項目工期、項目質量以及項目結算等內容，但是對于工程款項的計價標準、計價依據、結算方法缺乏一定的重視力度 ，導致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。對于少部分的承包單位而言，承包單位清晰意識到房地產結算需要及時進行結算，因此，承包單位為了獲得一定的經濟補償通常拖慢結算的進度，不利于結算工作的順利高效進行。此外，部分審核人員綜合素質不高，在項目規范問題上出現偏差，給企業帶來諸多隱性損失。

（五）成品營銷階段存在的問題

房地產企業營銷的成功與否直接關乎到企業的收益，但是眾多企業的營銷措施并不是特別到位，出現諸多問題。一般來說，房地產企業項目的推廣應該貫穿項目的整個過程，每一個環節都需要采取階段性的營銷方法但是眾多企業都是在項目前和項目完工后進行營銷，營銷方案未完善，并且有些企業隨意實施銷售計劃，沒有進行實地調查分析，最終使得銷售計劃沒有發揮出應有的作用，沒有達到營銷預期的結果。

二、控制房地產建設項目成本的有效措施

（一）針對決策階段存在問題的措施

第一，保證資金來源的可靠性。房地產企業的額資金來源主要還是來源于股東，一部分資金來自社會的募集，以及企業的融資業務。保證資金來源的可靠性是房地產企業取得長遠發展的保證。房地產企業可以發展新客戶，建立一條完整的資金鏈，避免資金短缺造成企業的經濟損失。

第二，嚴格控制土地成本。房地產企業在進行項目開發之前，首先應當對項目實施地點土地費用進行科學地評估，綜合考慮自身的費用承受額度以及項目完成之后所帶來的收益。房地產企業在進行土地競拍之前，應該制定關于項目未來的銷售預測以及項目建設成本方案等，通過數據分析計算出企業所能夠承受的價格底線，實現企業控制土地成本的目的。

第三，嚴格控制土地增值稅。自國家實行營改增以來，對于房地產企業的要求越來越高，房地產企業需要積極采取應對措施保障企業的收益。通常來說，房價的高低直接影響增值稅的多少，而且對增值稅的成本也會產生一定的影響。現如今的房地產企業通常采取超率進稅率進行征稅，導致房價飆升，所帶來的增值稅率相應增高，土地增值稅的稅收成本也將隨之增加。因此嚴格控制土地增值稅是降低房地產企業稅收成本的必要措施。

（二）針對設計規劃階段存在問題的措施

第一，進行限額設計。房地產企業在進行限額設計之前，需要和設計單位做好協商，合理安排設計單位的限額設計，設計成果應該關聯到個人，對于設計成果進行科學地考核，經上層協商討論一致通過方可執行。同時，房地產企業應當設計獎罰機制，提升企業員工的積極性和重視力度。除此之外，設計單位要想保證工程的安全以及質量，必須采用新技術以及新型工程理念和方案，在一定程度上還能減少企業的投資成本，使得房地產企業獲得更多的利益。

第二，高效進行設計招標。房地產企業若在設計招標這一環節上保證高效性，可以大大減少企業的成本，同時還能實現預期的招標結果。房地產企業進行向社會招標可以采取網絡新媒體技術進行公開招標，吸引更多更優秀的設計單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優秀合理的方案，不僅實現招標的預期目標，還可以極大控制房地產企業的成本，使得企業獲得更大的經濟效益。

（三）針對建設階段存在問題的措施

一方面，合理科學選擇施工單位。對于房地產企業而言，項目的投資是十分巨大的，這就對房地產企業的決策能力提出了較高的要求，科學合理的選出施工單位是十分重要的，房地產企業需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進行施工所需要的費用、技術是否達標、信譽是否良好，以及其他方面是否達到相關的要求。除此之外房地產企業在向社會進行公開招標的時候，應該指定相關的招標文件，并對招標的施工企業進行嚴格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標施工企業，并以文件形式向社會公開。

另一方面，組織完善的現場簽證儀式。對于現場簽證不管是房地產企業還是施工方都應該重視，保證施工單位、房地產業主以及監察單位共同簽字。并且，雙方在簽訂合同之前，應該細心核對合同的內容，對于不相符的內容及時提出，并商討糾正，避免雙方在合同生效時造成不必要的矛盾，損害雙方的利益。

（四）針對完工階段存在問題的措施

首先，加大對審核人員能力的培訓力度，促使其綜合素質的提高。在項目的完成階段，項目審核工作是一項十分繁重的任務。審計人員自身的責任意識需要提高，企業可以定期開展思想教育活動，提升審計人員的責任意識。同時審計人員的專業知識水平需要提高，企業可以從人才引進源頭以及后期培訓兩方面進行控制：從人才引進源頭角度考慮，企業在招收人才時，應適當提升標準，綜合考核招聘人員的專業知識和技術水平；從后期培訓的角度考慮，企業加大投入，開設專業知識培訓班，以及法律知識培訓班。培養全方面的人才，以此來適應房地產企業建設項目審核工作的需要。

（五）針對營銷階段存在問題的措施

在項目建設的初期，一套完整的營銷方案就應該出臺。房地產企業必須根據建設施工地點的實際情況，做出科學合理的市場調研，使得營銷方案得到不斷完善。同時，在項目的建成階段，房地產企業應當綜合分析房產的市場銷售的實際情況，做出客戶分析以及細致的市場劃分，以便解決房地產企業營銷階段存在的問題，實現企業經濟的增長。

參考文獻：

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[2]謝匯.X房地產項目成本控制研究[D].南昌大學，2013.

[3]馮玉剛.房地產開發項目成本控制研究[D].西安建筑科技大學，2015.

（作者單位：天津新金融投資有限責任公司）