土地政策在房地產調控中的作用

文/杭州市農業局 唐黎標

土地政策在房地產調控中的作用

文/杭州市農業局 唐黎標

土地政策是經濟宏觀調控的重要手段，尤其是在經濟快速發展期，通過使用土地政策輔助于貨幣、財政政策能夠對經濟發展起到極為重要的調控作用，新時期我國的房地產市場發展較快，通過使用土地、經濟和經濟政策相結合來做好房地產市場的調控，是現今乃至今后一段時間房地產調控的重點。

土地政策對于房地產市場的調控

一些學者認為，現階段土地出讓價格對于房價的影響較小且是短期影響房價，而另一些學者則認為土地政策對于房價的影響是一個長期性的過程。在對于土地出讓價格對于房價的影響研究中，許多學者在研究了城市土地供應的數量、方式以及房價、房屋供應量之間的關系的基礎上，使用突刺配置面積來作為土地政策對于房價所產生影響的判別指標，在分析了土地政策、貨幣政策以及房價之間的關系的基礎上，作出了土地政策對于房價調控傳導較慢且這一影響在持續減弱的判斷。而相對的土地供應量則主要會對房屋供應量產生較大的影響，但是對于房價的影響同樣較弱。其中，在研究了土地出讓與房價之間的關系上認為土地招牌掛制度事實上推高了房價。通過研究表明，土地政策與房地產市場之間的關系較為復雜，因此在土地政策對房價的影響中需要進行系統性的分析，通過土地政策相對于其他政策在房價影響中所做出的貢獻的大小來對土地政策進行評估。

土地政策對于房價影響的評價

土地政策對于房價的影響是多方面的，在以往的房價調控中主要使用土地供應價格、土地供應數量來作為考察土地政策的手段，而將房價、房屋供應數量以及房地產開發投資來作為土地政策考察的目標。在相關的評判中通過選取房屋銷售價格指數、商品房竣工面積、房地產開發投資額來作為商品房價格、供應數量以及房地產開發投資的相應的指標，根據國家統計局所公布的相關數據來作為評判的標準。在對這些變量進行處理之前首先需要對各數據進行一定的處理，以便能夠用于格蘭杰因果檢驗進行判斷。

格蘭杰因果檢驗用于分析經濟變量之間的格蘭杰因果關系。通過使用格蘭杰因果檢驗結果表明：在土地出讓價格、土地截流面積以及房價之間的關系上，上述幾個變量的變動并不會直接影響到房價價格的改變。同時在房屋竣工面積與地價之間關系上，房屋竣工面積與土地截留面積在格蘭杰因果檢驗判斷中，表面兩者之間并未有明顯的因果關系，而在地價與房屋竣工面積的影響中兩者之間在滯后一二期存在著雙向的影響，在滯后六期后地價對于房屋竣工面積只有單向影響的關系。在格蘭杰因果判斷匯中對于土地、土地購置面積、土地截留面積以及房地產開發投資之間的判斷中，地價與房地產開發投資之間存在滯后一至六期的雙向影響的關系。土地購置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對房地產開發投資的單向影響的關系。

通過利用國家統計局對于房價、土地出讓價格之間的數據來判斷：通過在對房屋銷售價格與土地政策變量的響應函數圖形中可以看出，在土地政策制定并實施后在一個季度后才會傳導至房價的影響中，而后隨著時間的延長影響會逐漸擴大直至第三個季度影響達到最大，而后，土地政策對于房價的影響將會持續的減弱直至到第5個季度后，土地政策的影響將會消失甚至于產生負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對于房價的影響都表現為在隨后的1至2個季度，會產生一個沖擊而后對于房價的影響表現為持續減弱。總體來說，房屋竣工面積對于房價的影響最大，其他指標對于房價的影響較小。

通過對土地政策相關評價指標與房地產指標之間關系進行分析可以得出如下結論：土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產開發投資的影響上土地購置面積、土地截留面積以及地價所產生的作用大小在逐漸減小，同時在發揮影響時都存在著明顯的滯后，這表明土地政策的具體手段在房地產調控中發揮著作用，并且在眾多的手段中土地供應數量是其中影響最明顯也是最常用的政策。此外在對對于土地供應的調整中除了新增土地供應外，政府通過對囤積土地的行為進行打擊也會對房價產生較為明顯的效果。此外在對土地政策對房價的調控中，應當注意發揮其長期對于房價的影響效果。此外土地政策對于房地產中的房價、房屋竣工面積以及房地產開發投資所產生的影響較小，其影響效果比不上上述3個指標自身對自身以及相互之間所產生影響，土地政策在房地產中所產生的影響較弱，因此在對房地產市場進行調控時需要與其他政策相配合來共同作用。在土地政策對于房地產市場的影響中，其對于房地產開發投資所產的影響要遠大于房價和對房屋竣工面積的影響。

土地政策對于房價影響較小

造成土地政策在房價調控中影響較小的原因是多方面的：由于土地政策對于房地產的調控是間接的，因此在土地政策對于房地產的調控上具有較為明顯的滯后，且等待土地政策發揮出最大效果時則需要更長的時間，土地政策的影響集中在對于房地產供應以及房地產開發投資環節，政府制定的土地政策只能從增加土地供應來對房價造成影響。為提高對于房地產的調控需要，使土地政策與其他調控政策相結合來共同作用，共同做好房價的調控。