老舊房屋維修管理和改造

楊新飛

北京鐵建物業(yè)管理有限公司

老舊房屋維修管理和改造

楊新飛

北京鐵建物業(yè)管理有限公司

當(dāng)前，在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，建筑行業(yè)的發(fā)展也越來越快。在新建筑建設(shè)的過程中，對原先的老舊房屋進行管理，也是建筑行業(yè)發(fā)展過程中需要關(guān)注的問題。由于房屋建筑都是有一定的使用年限的，一旦年久失修，就容易出現(xiàn)房屋破損、坍塌的情況，對人們的生命安全也會造成嚴重的影響。因此，加強老舊房屋的維修與改造，是值得重視的一個課題。基于此，文章就老舊房屋維修管理和改造進行簡要分析。

老舊房屋；維修管理；改造

1 房屋維修管理和改造施工的目的

房屋建筑在經(jīng)歷過一段比較長的使用時間之后，其結(jié)構(gòu)會容易受到一些因素的影響，從而出現(xiàn)破損問題。造成房屋損壞的因素涉及到各個方面，其中主要的因素有：房屋在建造之前沒有做好基礎(chǔ)勘探工作，從而出現(xiàn)選址不合理的情況；在房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計的過程中，設(shè)計指標(biāo)不達標(biāo)；在施工過程中，部分施工工序沒有落實到位；除此之外，還用其他的一些因素，比如施工材料、施工組織、施工管理等方面的因素。在這些因素的影響之下，就容易使得房屋建筑出現(xiàn)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、地基沉降、結(jié)構(gòu)松散、開裂等一些問題，從而對房屋建筑的耐久性與安全性造成很大的影響，以至于縮短房屋建筑的壽命。

針對上述這些問題，就需要采取必要的措施，降低房屋中出現(xiàn)的安全隱患，從而保證房屋建筑的質(zhì)量。對于一些在改造后仍然具有使用價值的建筑，需要采取維修管理措施以及改造技術(shù)對建筑結(jié)構(gòu)加以維修，從而將建筑的構(gòu)件堅固程度不斷提高，加強建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。并且，對老舊房屋做好改造與維修管理，能夠?qū)⒎课萁ㄖY(jié)構(gòu)的鋼韌度大大提高，從而保證房屋建筑與規(guī)范性的標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，即使房屋出現(xiàn)一定的變形問題，也能夠保證裂縫與變形控制在一個可控的范圍之內(nèi)。

2 房屋維修工程分類

2.1 檢修

檢修，就是根據(jù)房屋建筑的用戶報修與設(shè)備檢查，對房屋建筑工程的結(jié)構(gòu)進行簡單的維修，其目的是保證房屋建筑的使用功能可以正常的發(fā)揮。檢修的主要特點是比較零散、簡單、時間緊迫。一般是用于房屋建筑中的屋面出現(xiàn)小面積滲漏問題、門窗修護、落水管修補等方面的修理中。

2.2 綜合維修

對于房屋建筑工程的一般病害加以修復(fù)就是綜合維修。在綜合維修中，其目的就是消除隱患、整治病害，對存在破損的地方，按照原本的樣子將其進行維修。使用綜合維修，其具有維修地點集中、工程量大、計劃性強、項目復(fù)雜的特點。采用這種維修方式，比較常用于房屋的墻體局部拆砌、梁柱損壞或者是局部加固等方面。

2.3 大修

大修就是需要讀房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)或者設(shè)備進行更換，其主要的任務(wù)就是恢復(fù)功能、根治病害，從而使得房屋建筑的使用壽命得以延長。大修的特點有以下工程兩大、工程地點集中兩個方面。采用大修方式的工程，一般比較適合用于建筑結(jié)構(gòu)損壞嚴重，但是沒有倒塌危險，能夠繼續(xù)使用的房屋工程中。或者是由于居住條件的改善而需要對房屋的局部加以改造，對房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)采用全面抗震的措施來進行加固。

3 舊房屋維修管理和改造的對策

3.1 堅持“安全、經(jīng)濟、合理、實用”原則

所謂的安全，就是指房屋建筑利用改造或者是維修，從而保證建筑結(jié)構(gòu)主體的穩(wěn)定性，以免房屋建筑出現(xiàn)滲漏、倒塌、影響業(yè)主人身安全的不良因素，并且也需要保證相關(guān)施工人員在施工過程中的安全；經(jīng)濟，就是指在保證建筑改造或者是維修安全的基礎(chǔ)上，降低改造的成本，對人力、物力以及財力等方面進行合理的配置，花最少的錢做更多的事情；合理指的是以業(yè)主的維修改造要求為主，安排合理的計劃、進行適當(dāng)?shù)木S修，不出現(xiàn)私自更改維修計劃的情況。實用，則是指在改造的過程中，能夠因地制宜、從實際出發(fā)，采用合理的措施，在保證業(yè)主的使用要求的基礎(chǔ)上，保證建筑結(jié)構(gòu)的質(zhì)量與功能。

3.2 加大投入、吸引人才

針對當(dāng)期存在的維修管理人才缺乏的情況，應(yīng)當(dāng)從以下兩個方面來進行必要的改進。第一，應(yīng)當(dāng)加強人才培訓(xùn)的投入，并吸引高素質(zhì)的復(fù)合型的管理人才；第二，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)前的管理人員加以培訓(xùn)，將理論與實際結(jié)合起來，提高管理人員的意識，從而使得他們的專業(yè)技能得到大大的提高。

3.3 始終做到“服務(wù)至上”

物業(yè)的主要作用就是為業(yè)主提供必要的服務(wù)，而加強房屋的維修和改造的主要目的就是能夠使得業(yè)主的居住需求得到滿足。

4 工程實例

某房屋建筑為3層磚混結(jié)構(gòu)，設(shè)計完成于1993年。對該建筑物進行鑒定，報告顯示由于建筑物的使用時間比較長，導(dǎo)致磚和砂漿之間的強度降低，在屋面的部分地方出現(xiàn)滲漏情況。因此，需要對該建筑進行加固改造。

4.1 承重墻體加固

由于該建筑的墻體強度比較低，使得承載力不足，在一些墻體中出現(xiàn)了裂縫，因此需要進行加固。對于存在裂縫的地方，在施工之前，將原先的墻體表面抹灰進行清潔，然后用壓力水與鋼絲刷對墻面進行洗刷，將其清理趕緊，然后使用壓力灌漿的方法，將灌漿料倒入裂縫中，對裂縫進行處理。對于墻體表面，可以采用鋼筋網(wǎng)砂漿面層加固的方法來進行加固，砂漿強度等級為M10，單面厚度為35mm。如果鋼筋網(wǎng)在橫向上遇到有鋼筋穿過門窗洞的情況，雙面加固的可以將兩邊的橫向鋼筋在洞口的地方進行閉合，在豎向上的鋼筋，則應(yīng)當(dāng)連續(xù)的穿過樓板。

4.2 磚墻門洞擴大補強措施

對原先的磚墻門洞進行擴大時，可以在東邊設(shè)置現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)造柱，在洞頂?shù)牡胤剑梢栽O(shè)置現(xiàn)澆過梁。過梁和構(gòu)造柱應(yīng)當(dāng)保持閉合的狀態(tài)，并一次澆筑。新增設(shè)的圈梁、構(gòu)造柱需要和原本的墻體之間有效的拉結(jié)。對門洞的補強加固應(yīng)當(dāng)在墻體加固工作之前來進行。

4.3 空心樓板加固

在原本的建筑樓蓋部分，可以采用預(yù)制空心樓板的方式，在地震發(fā)生的時候，主要表現(xiàn)出預(yù)制空心樓蓋的支撐長度不夠的情況，導(dǎo)致房屋建筑出現(xiàn)樓蓋脫落的情況，對建筑結(jié)構(gòu)的整體性產(chǎn)生不良影響。針對此，該工程對原本的預(yù)制空心板地方假設(shè)角鋼，使得預(yù)制板的支撐長度邊長，然后在角鋼的兩翼間設(shè)置設(shè)置斜方向的肋板，在角鋼的位置確定之后，使用墻用錨栓或者是與現(xiàn)澆梁進行固定，接縫的地方使用干硬水泥漿將其振搗并壓實。

5 結(jié)束語

當(dāng)前，在社會經(jīng)濟發(fā)展的促進之下，一些房屋建筑工程逐漸老化，因此加強加固維修技術(shù)的應(yīng)用具有非常重要的意義。所以，在實際的施工過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑的實際損壞情況，采用合理的改造措施，將改造工作切實落實到實處，從而保證房屋建筑工程的質(zhì)量，為人們的安心居住提供基礎(chǔ)。

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[2] 張秋艷,張偉.原有舊房屋維修管理和改造技術(shù)[J].黑龍江科學(xué),2014(9):34.

[3] 古貴毅.舊房屋維修管理和改造研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報,2013(17):111.