房地產開發企業會計核算問題研究

張 穆

(深圳市中金康發房地產開發有限公司，廣州 深圳 518001)

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房地產開發企業會計核算問題研究

張 穆

(深圳市中金康發房地產開發有限公司，廣州 深圳 518001)

我國房地產開發公司模式、規格等參差不齊，導致會計核算當中的收入與支出、成本與回報產生較多問題。對房地產開發企業中會計核算問題進行分析和研究，企業在完成會計核算工作時須完善自身結構，制定科學合理、符合自身發展的會計科目。

房地產開發；會計核算；存在的問題；研究對策

如今房地產行業已經具有先導性、基礎性、產業相關聯度高等鮮明特點。由于房地產在第三產業中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發展，都直接關系著相關產業的發展趨勢。房地產行業的發展，與我國國民經濟以及各地區的經濟發展有著極其緊密的聯系。房地產行業同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業也是一個投資風險大、負債經營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業。隨著我國近些年房地產企業的蓬勃發展，市場中的房地產企業在規格、結構框架等方面表現出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產行業密切相關的會計核算工作是一個十分現實且艱巨的任務。只有更好地完成企業會計結構的構建，才能促進房地產行業健康發展，保證國民經濟快速運行。

1 房地產企業的整體概述

房地產，其實是房產和地產的總和。房地產開發，是對房屋、土地的開發，以及對房產和土地的綜合開發。具體來說，土地的開發，就是房地產開發企業通過合法途徑獲取土地的使用權利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產企業就可以對該土地進行開發和使用了。當土地開發完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式：比如將該土地有償轉讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發，則是房地產公司在已經開發完成后的土地上開發房屋，等開發完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產和土地的綜合開發，是房地產公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發，然后由該公司直接對開發后的土地進行房屋開發。

房地產的開發，歸根結底是為了更好地完成城市規劃。因此，無論是土地開發、房屋開發、還是兩者的綜合開發，都必須遵循“六統一”的原則，即規劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產品的開發均是從規劃開始的，房地產也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規劃，經過可行性方案研究。規劃完成后，還需要對當地住戶進行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環衛等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產企業投入更多成本，當企業無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現了房地產業投入資金多和負債經營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發過程出現差池，或者開發完成后導致房屋積壓，無法實現資金靈活運轉，就會導致企業陷入絕境，面臨巨大的挑戰，稍有不慎，甚至導致破產。

2 會計核算存在的問題及發展現狀

2.1 沒有較為規范、獨立、切實可行的會計準則

雖然從2007年開始，就實行了企業會計準則，但準則中沒有針對房地產企業的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產企業中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統指導和統一規劃，導致當前房地產開發企業中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統老舊的制度已經跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執行2007年共同的企業會計準則，就會無視房地產企業本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產生。

2.2 會計科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國對會計行業進行了多次整頓革新，但是在《小企業會計制度》、《企業會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產企業中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產企業發展的，會給房地產企業中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發展，傳統老舊的會計制度已經無法滿足房地產企業中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。

2.3 企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢

隨著時代的發展，房地產企業由于工程質量建設、政策不完善等原因導致不確定風險性增大，行業風險比其他行業風險更為突出和明顯。因此，房地產企業需要在信息披露上重新規劃，進行全面改善，努力實現利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規劃，也沒有明確的約束。

3 解決會計核算的幾點建議

3.1 建立科學合理，適用于房地產開發企業使用的企業體系

雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業務均有較為明細的闡述，但是對房地產行業中的會計核算而言，現行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產開發企業中的會計核算工作無法可依、無據可循。因此，企業在實行權責發生制的前提下，也要結合自身的發展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現出房地產開發企業本身的特殊性。

3.2 優化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目

任何科目的設置，包括房地產企業在內，在設置對應的會計科目時，要先結合自身實際情況，從實際出發，考慮企業自身的經營規模和當前的經營狀況，然后結合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業發展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。

3.3 制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業判斷，對行業進行合理化評價，并且保證自身的職業素養不被外在因素所侵蝕等等。房地產開發企業中的會計核算工作，需要有專業化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業兩個方面，其中法律要求是基礎，專業要求是保障，為企業的收入提供更加有力的保障。

3.4 提高房地產開發企業信息披露治理，增加相關評論指標

房地產開發企業想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業的規模與能力，公司的發展狀況，然后通過數據對比，了解企業的經營狀況和之前的經營業績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。

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Research on accounting problems of real estate development enterprises

ZHANG Mu

(Shenzhen Zhongjinkang Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen 518001, China)

The unevenness of on model, specifications of China′s real estate development company will result in the problems in revenue and expenditure, cost and return of accounting. The problems in accounting of real estate development enterprises were analyzed in this paper, and enterprises should improve their own structure, make scientific and reasonable accounting subjects in line with their development.

Real estate development; Accounting; Problems; Research countermeasures

2016-10-20

張穆(1970-)，女，本科，中級職稱。

F293.33

B

1674-8646(2017)02-0178-02