房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

韓耀澤 王德洪

1.珠海華發景龍建設有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

韓耀澤1王德洪2

1.珠海華發景龍建設有限公司；2.安徽泰格建筑有限公司

隨著我國經濟進步與科學技術的提高，許多行業都得到了很大的發展，而作為解決我國人口問題的重要行業房地產近年來也發生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產住宅項目精裝修越來越普及，已經形成了一套獨特的裝修體系。但是，由于種種原因，仍有一些問題在住宅項目精裝修管理工作中依舊存在并制約著我國房地產行業的發展與進步。因此，本文我們便將就當前我國房地產住宅項目精裝修管理中的各種問題進行分析，并探索出能夠提高其管理質量的有效措施，以希冀給予我國住宅項目精裝修管理人員一些幫助和借鑒。

房地產住宅項目；精裝修管理；問題探析；有效措施

1 引言

對于房地產開放商來說，精裝修可以大幅提高住宅項目的檔次，從而提升產品的價值，為房地產企業帶來意想不到的效果。但是，房地產住宅精裝修與酒店裝修不同，其管理工作尤為重要，如果不能對房地產住宅項目精裝修工作進行一個系統的監督與管理，就很容易發生各式各樣的問題，給房地產企業的發展帶來影響。然而，目前我國的房地產住宅項目精裝修管理工作便存在一定的漏洞，必須需要我們仔細探究并加以解決。

2 房地產住宅項目精裝修施工的顯著特點

一般來說，大批量的住宅精裝修項目與小業主自行裝修住宅有很大的不同，與酒店等裝修也有著明顯的差異，其中有三方面特點比較顯著：(1)精裝修住宅項目往往涉及到的專業層面較多，包括室內裝飾、給排水、空調、電氣等多項設計工作等；(2)精裝修住宅項目涉及的環節較多，需要更加細致的管理與監督；(3)精裝修住宅項目需要具備一個全局性、系統性的調度與管理，對各部門之間的協調性有一定的要求。

3 房地產住宅項目精裝修管理的關鍵點

3.1 精裝修設計準備階段

在對精裝修住宅項目進行方案設計之前，應充分做好準備工作，為設計精裝修方案打下良好的基礎。首先，應借助各渠道對各單位的設計師資料進行收集和匯總，應做到各類型資料的全面、系統，尤其是應對所有設計師的成功案例、擅長風格、設計周期以及收費標準有一個全面的了解；其次，開發商應針對自身精裝修住宅項目的特點來選擇設計師，應充分考慮到自身的預算情況，選擇最為適合的設計師，在保證其他施工工作不受影響的前提下盡量提高設計質量和創新程度；最后，開發商應對各設計單位的成功案例進行一定的參考，應充分協調好主設計師與其設計團隊的溝通與交流，保證設計工作保質、保量、高效的完成，促進整個設計方案質量的提高。

3.2 精裝修設計監督審定階段

精裝修設計監督審定階段同樣是房地產住宅項目精裝修施工中比較重要的一環，而由于在精裝修過程中，很容易因為各種因素而影響到裝修工作的正常進行，同樣也會導致設計方案發生變動。例如，我國許多開發商在進行精裝修施工作業時，往往存在主體結構已經完成已久，但裝修圖尚未完成的現象，不但影響了施工單位的開工時間和招標工作的正常進行，還會直接導致整個工程的進度受到影響，給開發商的利益造成很大影響，因此在進行精裝修施工前，必須對整個施工過程進行整體的控制和協調。首先，開發商應對整個工程具備一個系統整體的把控，應對各環節的施工順序進行合理的排列，保證工程施工的持續進行，大幅降低在人力方面的浪費；其次，開發商應做好與各專業設計的協調與溝通，應對精裝修施工工作涉及到的裝飾、水電、暖氣、空調、結構等多個部門進行一個整體的控制，盡量避免在施工過程中各部門之間沖突現象的發生，同時，應根據精裝修的具體設計要求對各種設備進行合理的擺放，如對廚房、衛生間各種管道的擺放等，應在保證所用功能正常的前提下盡量擴大室內面積。

3.3 精裝修項目招標階段

與其他專業相比，精裝修住宅項目的標段劃分比較靈活，且具有一定的復雜性。而在精裝修項目的招標階段，應根據精裝修圖紙內容對自身項目進行整體的介紹，應明確施工單位報價，盡量減少施工工程的管理難度，保證工程能夠順利高效的進行。

3.4 精裝修項目施工階段

對于精裝修項目施工階段來說，由于涉及到的設備、技術、人員都較多，因此其管理工作往往存在一定的難度，對此，除了應在項目設計階段和招標階段采取一定措施來減少難度外，還應該采取有效的控制手段對去進行控制和監督。首先，應各施工隊伍進行一個合理的協調，保證工程有序的進行；其次，應對施工設備進行嚴格的管理，尤其是對各類設備應按照實際需要進行擺放；最后，應嚴格監督施工材料的使用、購買情況，防止不必要浪費現象的發生。

3.5 裝修材料階段管理

精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質，通常大的開發商都會與行業內知名品牌簽訂戰略合作關系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發商的利潤最大化。這就對材料申報的節點以及現場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現場施工的節奏，在相應的施工節點前要保證相關材料到場；另一方面到現場的材料品質真偽辨別、完整性保存對現場工程師的專業能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開發商一般會委派施工單位乙供。

4 結語

高質量的精裝修工作是推動我國房地產行業發展的主要方式，在人們對住宅質量要求日益提高的今天，我們必須加強對住宅項目精裝修的管理力度，采取更加有利的措施推動其施工質量、施工效率的提高。

[1]徐璐.探析房地產精裝修設計管理[J].現代裝飾(理論),2014(7):255.

[2]王鶯.論房產住宅精裝修設計管理[J].中華民居(下旬刊),2014(4):376.

[3]苗國.住宅精裝修工程項目管理與質量控制[J].中國科技投資,2012(21):174.

[4]晏輝.談高檔住宅石材精裝修項目的管理[J].石材,2011(3):22～27.