不動產產權保護精準度的若干問題

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

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不動產產權保護精準度的若干問題

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

不動產產權保護的精準度是司法和相關執法部門在執法檢查過程中符合國家相關規定的標準度。對于不動產產權保護精準度的評價標準要集中對不動產權、物權的法律關系進行主、客體的明確，不動產產權精準度的重要評價指標就是客體界定的精準度。因此，重視客體界定的精準度是保障政府職能部門公信力的重要標準。

不動產；產權保護；精準度；思考

1 有關不動產產權保護的法律制度

不動產產權的法律制度保障是由國務院頒布的相關條例、辦法等相關的政策法規文件,和國家憲法、民法、土地法、森林法、水法、環境保護法、草原法、民事訴訟法等相關有關不動產產權的法律法規,以及相關的由司法部門解釋的法律制度體系構成。所謂的不動產產權保護制度就是調整產權的利益關系構成，進一步去規范產權主張和產權受到損害而獲得補償行為的相關制度建設。對于不動產產權保護來講，主要包括不動產的等級制度、不動產產權爭議調解制度、不動產產權爭議仲裁制度和不動產產權行政復議制度四項重要的制度，還包括與法律法規所匹配的不動產產權的調查規范、不動產產權登記規范、不動產界線測量繪制的精準度指標要求等相關強制執行的技術性法規政策。

2 不動產統一登記的產權客體

2.1 不動產統一登記的產權客體——自然生態空間和生態用地

自然生態空間就是指具有自然環境屬性，能夠提升生態服務或是生態產品的國家土地空間資源。自然生態空間屬于自然環境的一部分，它不僅包括所屬范圍內的土地，還包含空氣和所屬環境內的一切資源和生物群體所構成的立體生態區域。國家不動產部門根據所屬的生態空間或是自然生態系統的地理空間區域進行邊界落地劃分，從而形成了生態空間和生態用地。

2.2 不動產統一登記的產權客體——自然資源和保護地

自然資源就是在一定的時間和條件下，能夠自然產生經濟效益來促進人類先進和未來社會發展的自然因素和自然條件。包括土地、礦產、水資源、多樣化的生物、氣候、海洋資源等。自然資源保護地就是指通過國家法律的有效方式手段對自然環境、生態資源、土地或海洋以及多花樣的生物群體進行保護。在我國法律法規中，規定的自然資源保護地就包括：自然資源保護區、自然資源風景名勝區、歷史文化保護單位和歷史文化城市、村鎮等三類。

3 不動產產權客體界定對象分析

不動產產權客體界定的對象就是指對不動產產物的邊界和所屬面積，在依照法律的情況下進行現場勘察證據確認，并利用技術手段對其進行確定的對象。不動產產權客體界定線是否明確劃分、兌取定位是否準確，對于不動產產權后期的有效保護等方面有著十分重要的意義，且邊界線的劃分是不動產產權登記過程中非常重要的基礎數據。對于不動產產權的界線，大體可以分為三類，即行政區域分界線、權屬客體分界線和地類分界線。

3.1 行政區域分界線

行政區域分界線就是指經由國務院或是省市(包括自治區、直轄市)人民政府所批準的行政區域與其相鄰的人民政府的行政區域管轄管理權的分界線，我國的行政區域包括省(直轄市、自治區)界、市界、縣界、鄉鎮界、村屯界。

3.2 權屬客體分界線

權屬客體分界線是指國家和集體或是不同的集體在相鄰的不動產物上所行使的所有權的分界線，其包括所有權的界線、使用權的界線。

3.3 地類分界線

地類分界線就是根據國家對不同自然覆蓋區域和人類自行利用不同類型的界定方法進行土地分類界定劃分，國家依據法律法規對各類保護區界線界定就是通過人為的方式進行分界線的界定劃分。

生態紅線，國家依法對生態功能區、服務區、生態資源敏感區和脆弱區進行的界線劃分，且管控十分嚴格，它是國家生態區域安全的底線。

自然保護區就是指對自然生態環境系統、瀕臨滅絕的珍貴野生動植物的天然生存集中區、有特殊自然歷史遺產、遺跡的保護地點(陸地、海洋或是相關海域)等進行依法劃分的特殊保護區域。

飲用水水源保護區是國家為了保證水源地的環境質量能夠符合國家標準、保障飲用水水源地安全無污染，而進行特殊保護的，擁有一定水資源面積的水域或是陸地水域。

農田基本保護區就是為了農田的基本保護進行的特殊性保護和監管，依據國家法律法規對土地進行合理的規劃布局而劃分的區域界線。

軍事管理區包括軍事管理區和軍事禁區，軍事禁區就是有非常重要的軍事設施或是有重大危險隱患的區域。需要國家對其使用高標準的安全防護措施進行保護，這也是依照國家的相關法律法規進行界線劃分的。

4 不動產產權的界線調查與測繪研究

不動產產權界線調研與測繪的實施是不動產產權客體界線界定程序中最重要的操作程序，它們是既有關系又有區別的兩種概念。界線調查和界線測繪的操作行為對象都是界線，但二者之間的行為方式卻不同，界線調查是監督管理的行政方式，界線測繪則是界線管理的技術手段之一。

在明確不動產產權界線概念的前提條件下，界線調查就是依法對某種特定的實物界線進行自然和社會屬性的調查取證。界線測繪則是依照有關的法律法規，對相關的不動產產權進行界線的調查取證，然后使用專業技術手段測量繪圖。因為不動產產權界線的作用和屬性完全不同，所以在界線調查和界線測繪過程中的性質和作用也截然不同。

5 不動產產權保護精度概念分析

不動產產權保護精度就是指產權保護在國家執法和司法部門日常工作實踐操作過程中，對國家規定標準的符合程度。在不動產產權的確定登記過程中，對于不動的產物在法律法規中的主客體關系和相關的權利義務中的明晰度，就是評價相關執法、司法部門對不動產產權保護精準度的衡量標準。不動產產權的客體界定精準度就是要與社會現階段發展和現階段科學技術水平相互匹配適應，且要具有動態性。在不同的歷史時期就要制定不同的規范標準，這說明市場經濟發展越快，對社會商業化管理的要求就越高，對不動產產權保護精準度的規范要求也就更高。

在不動產產權客體界定中，要在法律法規的明確要求下，通過物證技術對不動產產權客體進行調查取證。如果邊界線的走線描述不真實，描述不詳細，都會降低不動產產權客體邊界線測量的精準度，使得不動產登記的界定成果材料證明力弱，甚至會出現虛假邊界線的嫌疑。所以，執法、司法部門要在不同的環境地點選取最佳的客體界定方法對界線進行精準的測量，這樣才能夠提升不動產產權的精準度，且要遵守國家的法律法規要求。

6 提升不動產界線測繪精準度的實施策略

提升不動產界線測繪精準度的主要實施策略就是不斷地完善界線調查和測繪的技術手段。在不動產產權保護登記過程中，要嚴格遵照國家有關法律法規對界線的調查、測繪的各項精準度標準值進行系統化的提升調整。在調查、測繪匯總時，要嚴肅工作態度，嚴格執行國家法律法規，嚴謹調研測繪，做到公平、公正、公開，從而全面提升界線調查和測繪的精準度標準。

不動產產權執法，司法部門要在國家法律法規的指導下，統一調查和測繪的技術標準和正確測量繪圖的方法，同時要強化標志性界線的固定技術和固定程序之間的完美銜接，要將有效的調查數據、指認界線的現場指正和社會的公開監督納入到調查測繪總體質量提升的改進措施中，才能夠保證不動產產權保護的精準度。

7 結語

不動產產權主管部門在提高不動產產權保護精準度的工作過程中，要嚴格控制好界線質量劃分的控制，要嚴格執行不動產產權相關的管理制度，從根本上保證不動產產權精準度的合法性、權威性，讓不動產產權保護精準度測算工作更加公開、透明，讓人民滿意，讓政府滿意。

[1] 程燁.論提高不動產產權保護精準度的若干問題[J].國土資源情報，2017，(04)：20-29.

[2] 趙浩.房地產企業知識產權保護體系的構建[J].中國房地產綜合版，2016，(10)：54-57.

Some problems on the precision of real estate property protection

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

The accuracy of real estate property protection is the standard of judicial and relevant law enforcement departments in the process of law enforcement inspection in line with the relevant provisions of the state. The evaluation criteria of the accuracy of the protection of real estate property rights should focus on the legal relationship between immovable property and real right. The important evaluation index of the accuracy of real estate property right is the accuracy of object definition. Therefore, to focus on the definition of the accuracy of the object is the important standard of credibility to protect the government functions.

Real estate; Property protection; Precision; Reflection

2017-03-21

周文建(1967-)，男，理學學士學位。

D923

B

1674-8646(2017)09-0106-02