分析我國房地產市場發展

劉玉

摘要：當前世界經濟復蘇進程舉步維艱，房地產行業始終斡旋在市場經濟的風口浪尖上，為穩定和完善房地產發展，在分析我國房地產發展歷程的同時，結合國內經濟發展呈現的新常態，取其精華，去其糟粕，試圖避免房地產泡沫對市場經濟產生重創。

關鍵詞：房地產行業；房地產泡沫；去存量

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

隨著中國與世界經濟的聯系越來越緊密，國內房地產市場的發展也逐漸處在一個更為廣闊的政治、經濟、人文環境之中，中央與各地政府、企業與金融機構，以及各級市場在不斷博弈中發展和成熟。我國房地產行業發展主要經歷四個發展階段，1978～1998年，我國房地產市場復蘇，發展階段；1979年～2003年房地產發展穩定協調發展階段；2004～2013年房地產市場風馳云卷發展期；2014～2016年房地產市場泡沫形成期。

一、房地產市場復蘇，發展階段（1978～1998年）

從1978年鄧小平同志提出了關于房改的問題，截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮實行了補貼售房，共出售住房1093萬平方米。1998年，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心，使得在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設的主題詞。住房制度改革繼續深化并穩步發展，這同時也直接刺激了商品房市場的發展。1993年～1998年，我國GDP在總量20萬億基礎上，以8%的年增長率穩步上升，我國人均GDP保持在1000美元，人均住房面積12平方米，住房需求顯著，此間，國內雨后春筍般出現2萬家左右以國有企業主導的房地產企業。我國房地產市場從復蘇逐步走向迅速發展階段。

二、穩定協調發展階段（1998～2003年 ）

1998年～2003年是中國房地產市場蓬勃發展的階段，以1998年7月3日，國發（1998）23號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的出臺為起點，國家出臺了一系列刺激房地產市場發展的政策，如取消福利房，按揭貸款購房政策促使有效需求短時間激增，推進房地產市場穩健發展。相關法律法規的完善及出臺各種利好房地產的政策，完善和促進了國內的房地產行業發展，配套措施相應出臺，規范土地交易、商品房交易、市場交易等行為，給與行業以各類的支持。房地產市場穩健成長，市場價格與銷售量平穩上升，各地市場全面穩步地發展，中國房地產業進入一個穩步上升的通道。

三、房地產市場風馳云卷發展期（2004～2013年）

2004～2013年是我國房地產市場空前發展的十年，投資需求和消費需求同步上漲的同時，取消價格管制等政策的實施使得房地產行業風馳云卷之勢在全國各地蓬勃發展。據統計，2004年以來，房地產投資增長持續在20%的比率，每年竣工面積達500萬平方米，房價漲幅達到200%，是1998年前總和的1.5倍，人均住房面積從12平方米上升到32平方米，為絕大多數居民解決了住房問題。推進了城鎮化發展，我國城鎮化率從2004年的21%迅速上升，2012年已經達到51%。截至到2012年，我國的房價收入比率達到25倍。隨著房地產行業的迅猛發展，房地產市場漸漸浮現一系列的問題，房價過高，漲幅過快，伴隨拆遷，糾紛問題愈演愈烈，房地產行業成為市場經濟的重中之重。

國家宏觀調控對房地產行業的發展起著至關重要的作用。在中國經濟日新月異的發展過程中，房地產市場一直是國家關注的重點，十年間出臺了一系列對房地產行業宏觀調控的政策。以《國六條》、《國八條》、《過五條》為指導的地方政策不斷推陳出新。從規劃土地、金融政策、經濟適用房、房價以及資金投向等多方面，全面反思和調控國內的房地產行業發展。

四、房地產市場泡沫形成期（2014～2016年）

2014～2016年是我國房地產市場瞬息萬變的三年，房地產泡沫不斷形成的時期。2014年起，全國房地產開發投資增速持續下降，從2014年初19.3%到2015年末1%僅僅用了24個月。2016年開始有向好局面達到3%。當然，這兩年全球經濟危機對國內房地產市場帶來重大影響。持續的經濟下行使得房地產市場中的泡沫迅速浮現，去庫存，去產能成為近三年來房地產行業的首要目標。2015年中央經濟工作會，把去庫存作為供給側結構調整的五大重點任務當中一項，房地產去庫存是主要部分。為了降低交易成本，更好地滿足剛需，國家陸續出臺了相應的政策。在國家宏觀調控下，房地產行業仍然存在很多問題，房地產泡沫不斷形成，完善和維穩房地產市場成為經濟市場發展的重點。

綜上所述，去庫存，去產能是我國房地產市場發展的重點，在充分發揮市場調節機制的基礎上，需要經濟市場協同發展，堅持加強市場監測，完善市場信息披露制度，加強輿論引導，增強政策透明度。業內人士稱，目前國內房地產市場兩極化明顯，一線城市外來人口不斷增加，創造部分剛性需求，房價會維持高企，有上漲趨勢，引導部分開發商對房地產市場的投資趨勢加大。與一線城市相反，二三線城市外來人口量相對較少，且有人口外流趨勢，導致剛性需求下降，去產能，去庫存，首當其沖。其房價可能會維持穩定并下降趨勢。各地方政府需繼續實施“因地施策”，做好房地產市場維穩工作。

目前經濟形勢持續下行，上市公司資金流動性下降，現金流周轉問題顯著，隨著市場經濟資本不斷擴大，現金流量仍然有減小趨勢，大量資金投入在固定資產上。央行多次通過降息降準來使現金回歸市場，回歸的現金流對經濟市場產生多大影響，取決于市場對其使用方式。在政府寬松的市場政策下，房地產商應積極響應，多舉辦房交會等活動促進消費者停止觀摩，激發消費，做好去存量工作。審慎出臺合理的調控措施，督促和指導地方政府進行因地制宜的創新，以達到房地產市場平穩度過泡沫經濟時期，穩健完善經濟市場轉型發展的目標。

參考文獻：

[1]曹宇.中國房地產發展歷程.企業技術開發（中旬刊），2014（4）.