我國商業銀行房貸風險與防范

韓東池

[摘 要] 隨著國內經濟的發展，人們物質需求的提高，房地產行業得到了空前的發展。通過分析商業銀行房貸的含義、特點和發展狀況，商業銀行房貸風險存在著個人與開發商的信用風險，房貸抵押物的處置與價格風險，個人房貸的流動性風險，市場經濟與政府政策的風險以及商業銀行房貸管理風險。因此，商業銀行應該加強銀行房貸風險管理機制的建立，加強房貸抵押物的審查力度，設置監管機構和嚴格支付管理，改革創新相關制度和提高管理水平與風險防范能力以及強化房貸風險管理，權責分明。

[關鍵詞] 商業銀行；房貸；風險；防范

[中圖分類號] F830 [文獻標識碼] B

引言

本文的第一部分是對商業銀行房貸的綜合概述，圍繞著商業銀行房貸的含義、特點和發展狀況鋪陳開來。對商業銀行房貸業務的發展概況做了分析，對經濟走向和市場概況有了一定的把握。由于商業銀行貸款的特殊性，本文的第二部分重點對銀行房貸進行風險分析，為第三部分提出造成房貸風險問題打下了基礎，起到了補充說明的作用。第三部分重點提出了在銀行房貸的風險問題，第四部分針對銀行房貸的風險問題提出了相應的解決辦法。

一、我國商業銀行房貸的含義、特點與發展狀況

（一）我國商業銀行房貸的含義與特點

隨著我國經濟的飛速發展，人民的物質生活水平得到了極大的提高，房地產行業發展如日中天，進而刺激了銀行個人住房貸款的辦理業務。我國銀行房貸是銀行向借款人提供的用于購買一般住宅貸款的專項資金。借貸人要以所購房產或固有資產作為抵押和擔保，并按期償還貸款。個人住房貸款的所貸資金用途單一，還款周期長，還款利率相對較低。個人住房貸款業務是銀行信貸業務中的支柱之一，為銀行帶來收益的同時資金流動也給銀行帶來了一定的風險性。

（二）我國商業銀行房貸的發展狀況

首先，改革開放以后，我國經濟飛速增長，人們對物質生活的追求標準發生了根本性的改變，促進了房地產行業的飛速發展。個人房貸業務在房地產行業朝氣蓬勃的大背景下，業務辦理規模得到了全面擴張。其次，我國提倡通過房地產行業帶動與其相關產業的發展，并對大眾的消費模式進行引導，實現由消費到投資的轉型。根據有關數據統計，到2014年末，我國房地產開發貸款余額達到5.6萬億元之多，同比增長22.6%。而個人購房貸款余額為11.5萬億元，同比增長17.5%，并依然保持著逐年遞增的狀態，持續增長。個人房貸業務作為銀行信貸業務的重要組成部分之一，得到了空前的發展，在銀行信貸業務中的比重也不斷提高。然而由于國際房地產市場逐漸進入到相對飽和的狀態，加之經濟泡沫化嚴重，房價跳動幅度較大，對個人房貸業務辦理造成了一定的沖擊，但其發展的主體形式沒有受到影響，個人房貸還款期限長，利率較低的主流特點依然是普通用戶購房的不二首選。隨著經濟的發展和住房實物分配制度的消失，個人房貸業務的出現在按揭政策推出的大背景下，商品房市場生機蓬勃迎來發展的大好局面，房地產和個人貸款業務相互促進共同發展的銷售局面已經定型。個人房貸業務成為商業銀行一項重要的收入來源。個人房貸異于企業貸款，風險較小，安全性高，但也并不意味著其完全沒有風險，銀行做好風險防范和控制勢在必行。

二、我國商業銀行房貸風險分析

（一）個人與開發商的信用風險

我國銀行房貸的信用風險具體體現在個人和開發商兩個方面。首先，個人房貸沒有按月償還，拖欠銀行貸款的情節嚴重現象沒有得到有效改善，這與銀行方面沒有建立完整有效的個人信用審核機制不無關系。銀行沒有應對個人貸款拖欠問題的相應解決措施，對個人抵押資產或已購房產抵押處理力度缺乏強制性。然而目前部分銀行的個人信用的評估體系依舊沒有得到改革和進步，在針對貸款拖欠問題上也沒有制定出強有力的解決辦法。

其次，開發商信用風險對銀行貸出資金也造成了一定的威脅，為本金與利率的收回埋下了隱藏的風險。經濟全球化的到來，對國內經濟變動造成一定的影響，經濟泡沫化嚴重對房地產行業造成了巨大的沖擊。房地產開發所涉及到風險因素具體體現在因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護這幾個方面，然而由于貸款資金有限，造成項目建設過程工期受到影響，導致交樓期限拉長或者建筑規格與合同所簽訂的內容不符等問題出現使得住戶拖欠銀行貸款。此外，由于我國銀行還沒有形成一套完善的風險監管風險防范體制，這就為不法開發商提供了可乘之機，實現他們的欺詐行為。部分開發商通過不正當的手段，借助與其有關聯企業或有特殊關系的個人名義購買其所開發的房產作為籌資手段。目前國內部分房地產開發商在項目施工過程中沒有以合同作為建設標準，或者由于諸多問題沒有按照約定日期交房。在這種情況下房主可以和開發商解除合同關系或者停還銀行的購房貸款，這種情況的發生就導致了客戶和開發商的沖突矛盾嫁接到了銀行身上。并且部分開發商手續不全，其銷售出的房產在沒有取得商品房預售許可證的前提下是無效的，這就會進一步波及到借款合同，對銀行的貸款資金造成一定的風險。然而目前由于銀行對個人信用和開發商信用的審核機制還有很長的路要走，因此針對信用問題及時出臺有效解決方案成為扭轉當下僵局的突圍關鍵。

（二）房貸抵押物的處置與價格風險

房貸抵押物的處置和價格變動是減少銀行損失的重要措施之一。銀行對借貸方抵押的房產進行處理來彌補其拖欠的資金缺口。然而由于經濟泡沫化嚴重，房產價格幅度變動大，給銀行帶來一定的風險性。加之投機者炒房者的存在，對房價變動影響較大，加劇了銀行房貸抵押處置的風險性。銀行對房貸抵押的處理能最大限度的銀行自身的損失。然而銀行業務發展迅速更側重投資融資業務的發展，對房貸抵押物處理上重視度不夠，因此在房貸抵押物的處置問題上銀行沒有專業的應對措施。在經濟全球化的大背景下實現房產保值顯然不切合現實情況，銀行只能通過市場利率變化可能出現的問題進行分析考慮制定出可行性的調整方案，形成完善可靠的抵押物處理辦法。然而我國部分銀行在該方面的投入量減少，忽視了通過房產處理降低銀行風險損失的手段舉措。

（三）個人房貸的流動性風險

目前我國處于“高儲蓄、高投資一低消費”經濟增長模式，加之區域性金融結構不平衡，造成了資金流動性過剩的局面。隨著我國改革開放后經濟的飛速發展，市場經濟體制的建立，激烈的市場競爭愈演愈烈，行業的凈利潤逐漸走低，加之大型融資項目具有極高的風險性，為個人房貸的發展創造了條件。然而銀行過度的拓展房貸業務在一定程度上對銀行的發展起到了限制作用。并且過多的個人房貸業務辦理將導致銀行現金流量吃緊的局面形成。銀行負債期限不同于個人房貸期限，銀行的負債期限較短多為幾個月，而個人貸款的期限絕大部分都在十年以上。過多的個人房貸業務辦理導致銀行資金外流且短期內無法收回，一旦遇到市場金融結構跳動，銀行資金鏈極有可能面臨斷裂的風險。隨著經濟發展和人民物質水平的不斷提高，個人房貸業務的發展空間和生存市場前景大好，銀行方面更注重對利潤的攝入，融資忽視個人房貸所隱藏的流動性風險。因此重視個人房貸業務的發展規模，在降低風險損失的同時能實現利益的最大化成為銀行房貸風險防范的必經之路。

（四）市場經濟與政府政策的風險

我國經濟正處于轉型時期，市場經濟體制沒有跟上發展的腳步，在政府沒有對下一步經濟發展走向做出定位的情況下，體制中仍存在很多紕漏。房地產行業發展過快，加上房產行業的消費模式已經由消費轉賬投資，經濟泡沫和經濟過熱情況出現，與政府的宏觀調控相違背。政府方面為控制房地產行業的發展，提出的地產調整政策和房地產業政策方面的放寬和緊縮都讓銀行方面措手不及，直接影響到個人房貸業務的發展，商業銀行面臨著巨大的風險。因此銀行方面如何在政府的宏觀調控下應對政府制度的更替成為降低銀行損失的重要舉措。

（五）商業銀行房貸管理風險

市場的變動和國家的調控，這些外部因素造成了銀行房貸的風險問題加劇。銀行自身在風險管理上也存在著紕漏，銀行在各大商業銀行激烈競爭的局面，存在著以下問題，首先，商業銀行看好個人住房抵押貸款業務的發展前景，在業務拓展和業務管理上注重業務規模發展，大規模的搶占市場份額。其次，個人住房抵押貸款業務操作中風險變動較大，整個業務流程還未形成科學的防范機制和嚴謹的業務流程。第三，銀行在個人住房抵押貸款方面缺乏經驗優秀的人力資源，管理經驗缺乏，人員的培訓跟不上業務的發展速度。第四，每個銀行的個人信用信息狀態相對獨立。在市場競爭的背景下，銀行之間注重競爭，強調發展，沒有形成合作機制，個人的信用信息資源缺乏共享，整個行業還未形成統一信息數據庫和個人信用評估體系。

三、我國商業銀行房貸風險的防范措施

（一）加強銀行房貸風險管理機制的建立

個人房貸業務是銀行業務的信貸業務之一，在市場刺激個人房貸激增的背景下，個人房貸業務進入了發展的快車道。因此，個人房貸業務直接影響到銀行的資金流動量，個人房貸業務辦理為銀行帶來收益的同時，對銀行的資金流動量也形成了威脅和制約。然而目前我國大部分銀行還未形成一套合理的個人資信評估體系，銀行也沒有成立專業評估小組對居民的個人資信狀況做出系統準確的判斷，在一定程度上加劇了銀行的資金風險。居民的償還能力和經濟收入情況會對銀行本金和利率的收回造成一定的威脅，埋下了隱患。因此銀行方面建立一套科學可行的個人資信評估體系勢在必行。首先，完善當下風險隱患極大的個人資信評估體系，才能從根本上解決借貸方拖欠或欺詐銀行資金的行為。其次，銀行可以在針對如何建立完善的個人資信評估體系的問題上開展研討交流會。通過銀行之間的交流對自身體系的漏洞進行互補和改進。第三，銀行方面可以針對個人資信評估體系相對完善的國家的應用方式和應用舉措進行學習和研究，在借鑒的基礎上根據我國的實際情況對其應用體系做出適當的發展和延伸，引導其朝著適宜我國發展情況的方面拓展。同時銀行可以通過與專家的指導和給出的意見，立足于個人資信評估體系，填補體系中的漏洞和不足。

（二）加強房貸抵押物的審查力度

由于市場的經濟變動，銀行在解決抵押物問題上仍然不能根據市場的變革做出相應的解決措施，上有政策下有對策成為降低銀行風險損失的解決辦法之一。首先銀行應該有相對完整的房屋抵押物的審核制度，精準的對房屋抵押資產進行市場估價，估價的結果要立足于未來的市場走向，避免由于物價和市場需求產生差值。其次銀行方面要對市場抵押物的處置形成自己的市場和處理體系，避免房產有價無市的局面產生，銀行方面雖然保持了對房產的長期占有，但依然無法彌補資金上的缺口，對銀行資金依然構成較大的風險。

（三）設置監管機構，嚴格支付管理

銀行在個人房貸方面資金流量過大會對銀行的資金持續性流動造成一定的威脅，設置監管機構和嚴格支付管理在一定程度上緩解了個人房貸業務發展不受控制的難題，同時也緩解了業務發展與資金流向兩者間的矛盾。銀行在重視業物發展的同時也要對其所帶來的風險進行預警。因此監管機構其實可以作為銀行業務發展的晴雨表，對其隱藏的風險進行及時預警，同時嚴格支付環節的管理，有效的降低銀行方面的風險，對其風險防范機制起到了補充和完善的作用。

（四）改革創新相關制度，提高管理水平與風險防范能力

在經濟全球化時代的大背景下，市場經濟走向充滿不確定性。加之我國法律制度不夠完善，消費信貸法律法規尤其是個人住房貸款方面成為被忽視的一角，這些外觀因素加劇了銀行貸款風險。而在房地產抵押問題上銀行自身也由于存在各種不規范的操作造成了不同程度的風險。因此銀行方面應該注重貸款制度的創新改革。提高自身的管理水平和風險防范機能。將法規政策中關于個人房貸的紕漏問題提出相應的解決措施作為借貸雙方合同貸款中的補充，降低銀行資金風險發生的情況，減少銀行方面的資金損失。

（五）強化房貸風險管理，權責分明

第一，銀行拓展個人貸款業務需要在搶占市場份額和建立風險管理問題上雙管齊下，形成“發展與保障”的風險管理機制。第二，個人貸款業務的辦理需要謹遵操作流程，嚴謹操作規范。第三，銀行應該注重人力資源的優化，建立優秀的管理隊伍，培訓優秀的工作人員，儲備優質的管理隊伍。優秀的管理隊伍能減少銀行決策上的失誤，實現銀行的長遠可持續發展。第四，銀行間不僅要強調競爭，還要強調合作。只有合作才能實現長遠可持續性發展。建立合作共享的機制，實現個人信用信息資源的共享。

四、總結

我國經濟的發展帶動了個人房貸業務規模的提升，打開了一直以來的限制局面。業務過快的發展隨之而來的風險性也隨之加大，在政府宏觀調控的大背景下，銀行方面沒有切實有效的解決措施，顯得尤為被動。雖然國家曾提倡促進房地產行業發展帶動相應的產業的發展，但由于市場經濟的變動，經濟泡沫化嚴重，通貨膨脹現象沒有得到改善，政府規劃調控政策的調動，使得銀行個人房貸發展受到了限制。因此銀行房貸風險問題的解決是一個長期的過程，需要銀行在體制上不斷的完善優化，致力于發展貸款中存在的隱性風險并及時提出應對措施。個人房貸的風險問題雖然不可避免，卻能有效降低，雖然不能完全根除，卻能進行緊急預警。我國銀行房貸風險存在的風險性因素諸多，改革和改進之路漫長而艱辛，立足于發展，著重于防范，才能在發展的路上越走越穩。

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[責任編輯：高萌]