利民惠民便民的新加坡組屋制度

文｜劉旭

習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”近日，筆者有幸參加“海口市熱帶濱海花園城市建設赴新加坡專題培訓班”，其中“組屋建設管理”專題培訓期間，在新加坡管理大學聽取了新加坡國立大學高級研究員萬華老師所作的《居者有其屋——新加坡組屋的建設與管理》專題講座，系統考察了新加坡建屋發展局（HDB），參觀了國民住宅樣板房，并試乘了當地的輕軌、地鐵，體驗一體化換乘，收獲匪淺。新加坡組屋建設管理方面的有益經驗非常值得我們學習借鑒。

新加坡政府將國民擁有住房作為其莊重的政治承諾，興建公共住屋（組屋）不只是為人們提供遮風擋雨的住所，更是為了建設人人安居樂業的美好家園。新加坡前總理李光耀曾提出，“我（擔任總理時）的目標是使每一個新加坡人家庭都有自己的家，人民都是屋主，每一個人都擁有城市的一部分。政府要人民讓兒子接受國民服役，學習為國家而戰斗。除非政府給他們一個家，他們何苦為國家而戰？”結合海南、海口的實際，筆者主要有四個方面的體會和思考。

學習“理念”：惠民利民，為人民而行動

早期，新加坡是“世界上最可怕的貧民窟之一”。當時200萬人口中40%的人居住在貧民窟和窩棚，為解決居住及其引發的社會問題，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”計劃，三管齊下：一是政府主導組屋的開發與建設，由建屋發展局具體實施。建屋發展局直屬國家發展部，代表政府行使權力，負責制定組屋發展規劃及管理，并作為最大的房地產經營管理者，負責組屋的建造、售賣和出租。二是政府嚴控土地資源，這是組屋建設的基礎和命脈所在。1966年，政府頒布《土地征用法令》，規定政府有權征用私人土地用于國家建設，以遠低于市場的價格獲得土地，保證了大規模建設公共住屋所需。三是實施中央公積金制度，與《土地征用法令》相得益彰，真正實現了“國家建得起房，老百姓買得起房”。

新加坡的公共組屋政策從一開始就是針對絕大多數國民而制定，目前超過80%的新加坡人口居住在組屋中，今年9月當選的新加坡歷史首位女總統哈莉瑪也住在組屋。組屋政策真正成為“普惠性的政策”。新加坡政府宣稱，組屋是新加坡家庭的最大財富，政府有義務保護新加坡人的這一財富。建屋局對組屋的定價，是以土地成本的半價，加上建筑成本作為參考定價。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，其徹底掌控組屋價格定價權，組屋每平方米的平均售價在4000-5000新元，僅為市場價格的1/2-1/3；新加坡組屋價格保持較低幅度的穩定增長，一手價格每年10%左右，二手轉售的價格波動更大些，并給予各類購房津貼，真正實現了讓利于民。新加坡人只要有正當工作，基本都能順利地購買組屋。

據新加坡統計局的數據，2016年，新加坡居民家庭人均月工資收入5700新元（約合2.8萬人民幣），按此計算，一個普通新加坡人用4-5年的工資收入，就可申購一套三居室或四居室組屋，其房價收入比在4.5左右，也就是說新加坡一般居民家庭4年半就可以購買一套政府組屋。

新加坡規定，購買組屋可享受相應津貼。

一是公積金購屋津貼。過去一年月均總收入不足8500新元的家庭第一次購買2-4房式組屋，可獲得5-8萬新元的購屋津貼，其中一名購屋者須在購屋前至少工作一年，并仍處于受雇狀態。

二是購買轉售組屋津貼。月總收入在1.2萬新元或以下的家庭若第一次在公開市場上購買四房式或更小的轉售組屋，可獲得5萬新元的購屋津貼；或購買五房式或更大的轉售組屋，可獲得4萬新元的購屋津貼。

整潔優美的新加坡組屋

思考：當前，我們對房子“住”的民生普惠保障性質的認識還需要進一步加強，真正減削“高房價”這一壓在普通老百姓身上的重負，更好滿足人民群眾對美好生活的需求。此外，也要反思我們的一些棚改項目為什么“燒火棍子一頭熱”“叫好不叫座”？棚改的目的除了提升城市價值、品位和形象，更為根本的出發點和落腳點還是要讓參與棚改的本地居民有更多的獲得感和幸福感，變“要他們改”為“他們要改”，重點要在改善本地本土居民住房條件和人居環境、解決居民就業和收入保障方面下功夫。還要注意拆違打違，是不是真正做到了讓投機違建者受到懲罰，讓本地遵紀守法的老實人得到肯定、褒獎。

學習“方法”：規劃先導，便民彰顯溫度

新加坡每個組屋區稱為市鎮，目前新加坡有27個市鎮，每個市鎮的人口在15—30萬。新加坡成熟的組屋區通常有學校、診所、鄰里購物中心（包括超市、商店、小販中心、影院、郵局、銀行）、圖書館、體育中心、休閑綠地、停車場等。而且，組屋與組屋之間以遮雨走廊連接，周邊隨處是綠地或公園，其人居環境與海口的商住小區、高檔住宅區相比絲毫不遜色。

為了解決交通問題和居民出行問題，新加坡新市政規劃采用以公共交通為導向的TOD開發模式，即先規劃好地鐵和輕軌系統，以每個系統站點為中心規劃新市鎮并設置公共中心，包括商業、辦公、文化、娛樂、運動等功能，站點設置公交樞紐，地鐵、公交換乘非常方便。

思考：一是目前國內大部分地區建設的保障性住房有的選址相對偏僻，居民生活不便、配套功能不齊，保障性住房應建在交通、生活便利的優質地段為宜。二是有不少城中村配套設施不完善,要充分利用好棚改機遇，盡可能地補齊幼兒園、學校、菜市場、小販中心、文體活動場所等短板問題。三是在規劃建設新片區時，要探索以公共交通為導向的TOD開發模式，科學確定土地的分配，合理確定學校、社區醫院、菜市場、購物中心、文體活動場所、公園綠地等方面的用地指標并嚴格落實，確保各類便民配套服務設施的完善，不能單純地建居住區或商業區，而是發展建設成為功能齊備的綜合區。四是在規劃建設新片區時，除了明確部分功能區用地外，還可以學習吸收新加坡在規劃建設中常常采用的“留白”這一概念，提前有意識地保留部分用地，短期內作為公園綠地使用，免除遠期配套項目建設用地的困擾。

學習“政策”：科學設計，系統縝密公平

新加坡在組屋的購買、轉售、修繕、管理等各個環節，都有一整套詳盡的科學、嚴謹、完善的制度和規定。

新組屋購買條件：新加坡公民；年滿21歲；核心家庭（已婚）；月家庭收入不超過12000新元；不得擁有私人產業，最多只能擁有一套組屋。從2013年7月起，年滿35歲、月薪6000新元及以下的單身者可購2房式組屋，面積35平方米或45平方米。

轉售組屋條件：須住滿5年才能出售；購買轉售組屋的私宅屋主，須6個月脫售私宅；永久居民須滿3年后，才可購買轉售組屋；每個家庭只能有一套組屋。因改善性住房需求，每個家庭可購買兩次組屋，但購買轉售組屋后，第一次購買的組屋須出售。

組屋翻新政策：翻新費用大部分政府津貼，屋主承擔小部分費用；翻新有標準配套、標準加擴建項目配套兩個類型；居民投票表決，若有75%的屋主表決贊成翻新，政府就會展開翻新工程。

組屋區的管理：組屋區的管理由各市鎮理事會負責（市鎮理事會按選區劃分，由當選議員擔任市鎮理事會主席）。市鎮理事會主要工作：組屋區清潔、園藝等的日常保養與維修；電梯等24小時緊急援助、維修服務；組屋外墻的重新粉刷、電梯更換等的定期性保養；興建有蓋走廊、兒童游樂場等特別工程。市鎮理事會資金來源：物業管理費75%，政府補助20%，捐贈等其他收入5%。

租賃組屋政策：月均收入在1500新元或以下的貧困家庭可以低廉租金向建屋發展局租賃一間一房或二房式組屋。

組屋屋契回購政策：家庭月均收入不超過12000新元和年滿65歲的組屋屋主可將所住的四房式或以下組屋的剩余屋契賣給建屋發展局套現。要保留的屋契年限可根據屋主年齡選擇從15—35年不等（新加坡組屋產權年限99年）。

樂齡公寓政策：1999年推出，55歲或以上新加坡公民可購買；屋契30年，期滿可申請延長10年。價格：30平方米11萬新元，45平方米14萬新元。公寓內設有防滑地板、扶手等種種方便老人的設施，以及老人服務中心、老人活動中心等。

思考：我們的一些政策、地方立法、運行機制、管理制度等的設計需要更“接地氣”、符合本地實際，才能確保政策真正落地，達到預期目的。否則，不僅不會產生正效應，還會損害黨和政府的權威性。比如，可以采取類似組屋建設的政策，建設人才住房、青年創業者公寓，以較低成本售價吸引人才落地。

學習“精神”：務實主義，簡約精細包容

新加坡的務實主義精神，貫徹在治國的一切領域中，也深切體現在組屋行動計劃上，體現在組屋建設的一磚一瓦上，不保守，也不激進；不奢侈浪費，重節儉實用。

新加坡家庭凝聚力計劃實現了政策的實用與理念的倡導有機結合。為了讓老年人老有所養，政府在制定政策時提倡子女靠近父母居住。新加坡規定：已婚子女如果選擇住在靠近父母的組屋，組屋抽簽抽中的幾率比其他申請者高出1倍；已婚子女或父母購買靠近彼此（同一組屋區或方圓2公里內）的轉售組屋，可獲得2萬新元購屋津貼（雙方必須至少5年里靠近彼此居住）。

對小販的管理實事求是并充滿民生情懷。在新加坡建國初期，也曾面臨小商小販隨意擺攤所帶來的困擾。李光耀在他的回憶錄中這樣描述道，“數以千計的人在人行道和大街上售賣食物，完全不理會交通、衛生和其他問題……四處凌亂污穢不堪。”在管理街頭小販方面，新加坡政府靠的不是雷厲風行的執法或嚴懲，而是疏導，對小販進行登記、發放執照，引入組屋區統一規劃建造的小販中心和巴剎（集貿市場），“把小販從人行道和馬路上移到附近嚴格建造，備有輸水管、陰溝和垃圾處置系統的熟食中心。到1980年后，所有小販都得到安排”，這樣不僅有效解決了街頭小販難題，而且還形成了今天新加坡飲食文化一大特色。

新加坡民族融合政策更是其務實和包容精神的生動體現。新加坡組屋充分實現了“嵌入式社區”的構想，即每個種族購買某幢組屋或某個小區組屋時必須滿足相應的比例，每幢組屋或某個小區組屋都會規定本地居民的各族分布，從而避免族群過于集中。比如，華族占全國人口的3/4，在組屋區的頂限是87%；馬來族約占全國口的14%，在組屋區的頂限則為25%等。新加坡族群和諧方面成績驕人，組屋的這一特別政策功不可沒。