房地產長效機制應該長什么樣

楊生

加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。這是高層對房地產市場提出了明確指示，也是未來房地產制度建設的重要方向。值得研究的是，這個長效機制應該長成什么樣？

建立長效機制的目的是為了保持市場穩定健康，也就是要抑制房價暴漲暴跌。近10年來，房價飛速上漲成為中國經濟的一大奇觀，甚至在經濟下行的近兩年，房價的超預期、超GDP增速的上漲引發了諸多經濟甚至社會問題。緊縮調控隨之加碼，限購、限貸、限價等行政手段再度強化。中金標準數據監測發現，2016年11月，116個大中城市中，住宅平均售價環比上漲的城市降至81個，環比平均漲幅由上月的3.17%降至1.69%。住宅平均售價同比上漲的城市數量為112個，平均漲幅仍為19.11%。從中金標準數據的監測結果來看，在樓市調控新政的影響下，部分城市的住房銷量明顯下降，部分城市的房價漲幅也有所收窄。

但預期又在改變。在外圍“黑天鵝”事件頻發，全球經濟不確定性增強的背景下，房價泡沫會否破裂又成了社會擔憂的一個話題。暴漲引人憂，暴跌更讓人恐慌。2008年金融危機就是由于房價下跌引起的，金融機構大量發行的房地產次貸產品爆倉，部分大型機構失血，進而造成全球流動性危機。中國房地產在國民經濟中的主導地位，與金融體系包括影子銀行的密切聯系，給房地產市場提出了必須保持穩定的內在要求。這就是長效機制必須出臺的基本原因。

從官方的一些表態來看，房地產長效機制的主要導向是構建以居住為屬性的房屋制度設計。房子是拿來住的，不是拿來炒的。中央經濟工作會議的定調已非常清晰。圍繞這個導向，一系列的制度安排應該提上日程，其中最關鍵的是住房供給體系改革和稅收體制的優化。

住房供給方面應發力培育和發展租賃市場。一方面，為低收入群體提供廉租房是政府公共品服務的應有之義。對比新加坡、香港等地的公屋制度，中國的廉租房制度還有待進一步完善。在覆蓋人群的動態監測、廉租房選址與房屋設計等方面都有待優化。另一方面，確立保護租戶為導向的法律法規體系。比如，德國出臺了《租房法》《經濟犯罪法》之類的法律來保護租客利益、遏制房東亂漲價。據報道，德國法律規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標準非常嚴格，由當地房屋管理部門與房客協會、中介組織溝通協商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。

大力優化稅收體系。目前，中國房地產市場的稅收主要集中在開發、交易環節而非持有環節。開發環節的稅收特別是土地獲得的成本較高，使得開發商必須通過房價上漲來覆蓋成本或賺取暴利，形成了面粉貴—面包漲價—面粉再漲價的循環。而據媒體報道，德國嚴格限制開發商暴利行為，嚴格規范開發商的定價行為，如果開發商定價超過合理房價的20%，購房人就可以向法庭起訴；超過50%會被定性為“獲取暴利”，開發商將面臨刑罰。在交易環節，為限制炒房而提高稅率忽視了對住房投資回報率、住房持有時間的綜合考量，炒房人很容易將交易環節的稅負成本轉移給購房人。在德國，出售住房時如持有時間未超過十年將征收資本利得稅，且通過綜合措施將住房出租的投資回報率穩定在4%左右。

持有環節的稅收能否起到房價穩定器的作用？這從上海、重慶的試點來看，并不盡然。上海房價依然大漲，重慶房價的平穩，原因更多地在于住房供給而非稅收。重慶的廉租房、公租房更為發達，且住房供給更為充裕。所以，持有環節的稅收如何設計還有待具體考察，但原則應該是對房地產稅收的綜合性優化，而非簡單地增加一項稅收。

中國房地產市場有自己的特殊性，土地制度、住房制度、投融資制度和稅制在歷史軌跡和現實改革中形成了自身特色，因而房地產發展模式、調控政策要從這種特殊性出發，而非簡單地照搬國外模式。建立長效機制肯定是一個長期的過程，也肯定會牽一發而動全身。放在“十三五”來看，我們期待這個長效機制基本成型。

作者系北京中金標準數據研究員