標點2016

王飛

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1.中海吞沒中信

3月14日，中海地產收購中信集團物業組合公告正式披露，標志著中信地產從此逐漸淡出江湖，而中海的名頭，則除了“利潤王”又多了一個“并購王”。

9月22日，中海地產通過增發配股的方式收購中信地產樓面面積3155萬平方米土地資源交易全面完成，交易對價370.8億港元。

巨無霸的誕生，必將加劇未來房企第一梯隊的競爭激烈程度。但這一被官方贊為“雙贏”的案例，除了是央企合并背景下的一個改革范本，也是一些老牌央企因還在用舊模式面對新形勢從而走向沒落的縮影。

同時，人事震蕩的隱憂也跳動在轟烈熱鬧的整合之下。據悉，原中信地產員工只有三成左右選擇留在中海，且絕大部分為基層和新員工，另70%有一定級別和年限的管理人員大多選擇了離職；加上主導并購案的郝建民突然辭職，其繼任者將面對剩下的很多棘手問題。

2.花樣年收下萬達物業

8月1日前，對于究竟誰能吃下萬達6000萬平方米的天量物業，業內揣測紛紛。“參賽選手”們背后甚至各有支持隊伍。但最終，最后的贏家是花樣年。

這筆國內物管行業迄今為止最大宗的并購案例，是“來而有往”的。對于花樣年，彩生活的物業管理面積將至少增加到3.8萬億平方米。站在物業管理上市風口上，這無疑會讓花樣年“飛得更高”，品牌影響力和估值也將大有裨益。對于萬達而言，這正合王健林剝離非核心業務，聚焦商業主業，轉型輕資產的心意。

而更進一步的可能是——一方面不排除花樣年或彩生活定增引入萬達，私有化后的萬達商業地產也有可能讓花樣年入股。兩家公司今后可以一起“耍”的玩法還有很多。

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1.恒大首次當“一哥”

10月10日，恒大發布9月銷售簡報，披露累計銷售額已達2805.8億元，確定首次超越萬科。

而截至11月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為4195.0萬平方米。萬科方面則實現累計銷售金額3413.6億元，合約銷售面積2598.7萬平方米。銷售額方面，老將和新銳的相差不大，最后一個月里，雙方都可能會加大銷售力度。

盡管最終誰是“天王”誰是“至尊”還未揭曉，“我做了大哥好多年”的萬科也早已表示“看淡規模，不計名次”。但這次后來居上，對于恒大而言卻是具有歷史性和紀念性的。恒大官方表示，今后會繼續保持強勁而穩健的發展勢頭，強勢拉開與同行的差距，進一步鞏固“一哥”地位。

躋身500強，成為國內首家萬億總資產房企，還有可能奪得“全球第一大開發商”的名號。2016之于恒大，的確是好年景。

2.融信拍下史上最貴單價“地王”

8月17日，融信中國以110.1億元的價格摘得上海靜安區中興社區兩幅地塊，樓面價格為10.03萬元/平方米，刷新了此前泰禾在深圳創造的單平方米7.99萬元的全國記錄。有估算得出，該地塊可售樓面價達14.3萬元/平方米，保本售價超15萬元/平方米。

今年之內，融信一再成為各地土拍市場上的“大客戶”：南京仙林湖地塊、鄭州高新區地塊都創下區域地價之最，僅在杭州一市，其今年就新增了十個項目。

事實上，今年不少“地王制造機”的模式多有雷同，基本都是土地進行高估值→增加凈資產→降低負債率→獲得高評級→債權融資→再買地→再進行高估值的方式。在市場形勢好的時候，出貨周期短，資產增值快，一直能夠不“掉鏈子”。但過去的條件正在發生改變，一方面，房企資金騰挪空間收窄，監管層明確房企再融資募集資金只可用于房地產建設，不得用于拿地及償還銀行貸款；同時，此前被房企頻繁使用的公司債也已收緊閘口。另一方面，受國慶節以來一輪接一輪收緊政策影響，市場下行預期強烈。如此一來，或海外融資，或出讓股權，或聯合操盤的“地王”房企越來越多。可以預見的是，明年的“地王”肯定還會有，但數量不會再像今年這么頻繁了。

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1.萬科股權之爭

12月18日，萬科與深鐵的重組正式告吹。至此，綿延了一年有余的萬科股權爭奪戰，在經歷了拉選盟友、同伴倒戈、架構搖蕩、上書舉報、監管出手等一系列堪比“宮斗戲”的情節后，終于迎來了暫時休戰。

但暫時的平靜不代表永久的解決，沒有了多方拉扯促進下的抬升和與深鐵合作的美好預期，萬科股票的高估值面臨“懸空”難著陸境地。承住壓力，將估值調回理性，又一次考驗萬科的時候到了！

2.佳兆業財報風波

2016年，籠罩在佳兆業頭上的陰云如影隨形。12月19日深夜，一份由郭英成簽發的公告，讓公司此前一筆隱藏的巨額負債暴露無遺。自行披露的650億元境內外債務，再加上這“橫出”的377億元，佳兆業的負債遠遠超出業內正常及自己可控的范疇。

消息稱，去年融創退出并購佳兆業，就是因為在審計中發現佳兆業的實際負債遠不止賬面上寫明的那些。

但為了趕在明年初復牌，佳兆業不得不面對這個難堪的問題。但即使找來在證券市場以處理財務丑聞見長的富事高，財務調查報告里的說辭也太過牽強附會，將一切推給說不出姓名的離職員工，實在不是能讓市場重新信任他們的姿態。

而這才只是佳兆業復牌的第一道關卡，其他還包括做出停牌期間所有應發未發的財報，恢復公眾持股比例至港交所規定的最低25%，希望他一路走好！

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1.萬達回歸A股之路

3月30日，萬達宣布啟動H股私有化，王健林高調表示，“我們不要H股了”。

一退是為了一進。萬達回歸A股的心久已有之，但在香港掛牌僅半年多就要退市，主要還是因為萬達商業的股價被嚴重低估。收入、利潤都不錯，卻要在A股里受委屈，這豈是國民公公和他公司能受得了的？

但出走H股容易，進入A股可能需要花些時間。按先來后到排隊，萬達前頭還有600多家公司等著叩A股的大門。即使假設其中1/3因材料不合格被駁回，按每年掛牌200家的平均速度算，理論上萬達還要等上兩年。

但萬達的能耐和速度可能會超出常規，想想當年萬達商業居然在5各月內就走完了全部程序，萬達院線的上市速度風馳電掣，首富還會創下什么讓人瞠目驚舌的紀錄，小黑板上，我們先打個問號好了。

2.傳招商蛇口與中糧地產合并

5月時，在招商蛇口高層變動之際，關于招商蛇口將并購整合中糧地產業務的傳言一度甚囂塵上。盡管不久后中糧集團就出面辟謠，但有知情人士透露消息最早正是從中糧內部傳出的。

有意思的是，招商蛇口那方的態度始終模糊曖昧。其董秘劉寧當時對外的回應是“一場資產并購的成功需要天時地利人和，目前招商蛇口沒有和中糧整合”。

而目前，距離當時劉寧所言的“目前”已過去多半年，“目前”成了“以前”。以后如何，恐怕誰也不能斷言。

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1.石榴置業被擠出鄭州土地市場

12月4日，石榴置業在官方公眾號上聲明，“全面放棄競買參與鄭州本輪土地拍賣”。

由于此前“不懂規矩”地參與了鄭州部分舊改用地的招拍掛，彼時還叫K2地產的石榴置業就成為了鄭州本地開發商的一致排擠對象，因為其打破了他們的壟斷格局，抬升了他們的拿地成本，破壞了“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的“默認潛規則”。

盡管石榴置業被鄭州市國土部門裁定為“拿地不合規”或也不是完全冤枉——據稱有鄭州房企試圖與其“私了”，可卻被石榴置業嫌協調費太低，還是在土拍市場上與人短兵相接，甚至一次性提高一億元報價攪局。

但此事件的發酵，讓地方土地市場臺面之下隱藏的東西露出輪廓，亦體現了以鄭州為代表的二線城市對開發商的吸引力在不斷增強。同時也引發政府和開發商雙向思考：需方如何參與一二級土地聯動開發、如何進行土地項目維權；供方如何應對外來企業的拿地訴求，如何明確房企的準入資格，如何保證競買全程的透明度和公平性。

希望“石榴敗走鄭州”成為一個警促相關城市土地市場向積極、開放、公平、高效發展，步入健康有序發展軌道的轉折點。

2.2016房企銷售十強門檻高至千億

五年前，很多房企覺得1000億元的銷售業績還是個遙遠的目標。

但是到了2016年，至前11月，已經有三家房企發布公告稱銷售額突破了3000億元。克而瑞發布的《2016年1-11月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜也顯示，截至11月，房企銷售的十強門檻也突破了1000億大關。

盡管從國慶前后，調控力度不斷收緊，樓市整體銷售轉向低迷。但從全年來看，2016年依然是樓市的“大年”。三家3000億房企的出現，銷售千億首次出現都難進十強的“尷尬”，注定會讓這成為中國房地產業發展史上值得銘記的一刻，并不時被引用提起。

本文由中房網提供