風險2016

劉彥平

2016年中國房地產市場風云變幻頗具戲劇性色彩，前三季度市場急劇升溫，房企銷售和擴張加速，總銷售與總負債規模均創新高。其中房地產貸款占貸款總額的比重呈上升趨勢，從2011年的15%左右上升到2016年的接近35%。同時債務規模也累計上升了約150%。然而進入第四季度以來，隨著調控政策趨緊，樓市迎來調整期，預計將對全國房地產市場產生顯著的影響，房企面臨的資金等方面的風險不容忽視。

一、銷售收益上升，盈利能力反降

2016年房企凈資產收益率、總資產報酬率出現不同程度的下滑，但銷售收益率大幅增長，增幅達5個百分點。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產進入高速增長通道，其增速快于利潤增速，導致財務指標基數變大、指標數值變小。而根本原因則是企業成本上升，特別是拿地成本高企，加之管理運營成本控制能力也較弱，導致全行業盈利能力乏力。隨著市場環境中土地、人力、銷售、融資等成本的上升，費用壓力擠壓利潤空間自然成為房企面臨的巨大問題。同時，大規模國企充分利用其融資、投資以及品牌優勢集中搶占了市場資源，導致很多小型企業、民營企業和地方企業面臨越來越大的市場壓力，也一定程度上拉低了行業平均盈利能力。在凈資產收益率和總資產報酬率同比下降的情況下，成本費用率與上一年度持平，資本收益率反而上升了1.5個百分點，表明在日益激烈的市場競爭中，房企的戰略調整和運營效率有所提升。但這對小型房企來說殊非易事，在資金成本和銷售成本控制處于絕對劣勢的情況下，小型房企將戰略目標放在降低開發成本和管理成本方面應是合理的選擇。

二、負債水平高企，財務風險堪憂

2016年度，受銷售業績大幅回升的影響，房企負債水平稍有下降，但資產負債率、現金流動負債比率、或有負債比率等相關指標仍處于高位。地產債供給發行約8820億元，是2015年同期發行量的2.6倍；2016年中報顯示上市房企應付債券規模已經達到長期借款規模的一半，成為房企融資的重要渠道。值得警惕的是，地產行業整體負債率居高不下，剔除預收款后的資產負債率仍在60%以上，凈負債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。特別是部分中小企業投資較為激進、杠桿率驚人，負債率持續走高。房企居高不下的債務水平與緩慢的存貨周轉效率疊加，極易放大企業債務違約風險，危及企業生存發展。

三、市場供求錯配，去化任重道遠

2016年前三季度，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米，環比下降1.78%，并且是連續七個月減少。全國房地產庫存去化加速，但住宅與商業、不同規模的城市之間庫存去化的結構性問題仍然存在。一二線城市供不應求，而三四線城市卻依舊過剩。此外，國家統計局最新發布的數據顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3%。其中住宅待售面積已現負增長態勢，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業營業用房，其待售面積的同比增速均超過10%。總體來看，房地產行業的去化之路仍任重道遠。

四、融資政策趨緊，潛在風險加大

2016年第四季度開始，隨著新一輪房地產調控的到來，房企又開始向去杠桿方向轉變，房企公司債發行和再融資兩方面，均呈現出監管收緊趨勢。隨著相關融資監管政策的陸續出臺，各地政府也加大了對房企拿地資金來源的審核和檢查力度，依法查處房地產開發企業不正當經營行為，加強商品住房用地交易資金來源監管，規范房地產市場秩序。融資政策趨緊帶來的房企經營風險不容小覷，未來房企的進一步分化將更為明顯。

作者就職于中國社會科學院財經戰略研究院