數據2016

2016年行業“先揚后抑”，前三季“繁榮火熱”，四季度“調控回落”，開發投資、銷售、新開工等指標“虎頭蛇尾”，增速沖高回落。總體而言，2016年行業既有“驚喜”也不乏“隱憂”，“喜”的是商品房銷售面積、金額雙創歷史新高，待售面積持續下滑；“憂”的是房地產開發投資增速、新開工面積增速持續低位，結構調整緩慢、商辦庫存風險有增無減。隨著“抑制資產泡沫”和“防范金融風險”的政策基調確立以及相應實施措施陸續出臺，行業持續調整在所難免，2017年房地產行業各項指標仍將繼續探底或回落。

一、商品房銷售面積、金額再造行業“高峰”，

破15億平方米、12萬億元無懸念

商品房銷售面積、金額增速年初高開高走后，4月份達到最高點，隨著基數效應不斷抬升，此后增速逐步回落。四季度，多城密集出臺調控政策、加強市場監管，10月、11月商品房銷售面積、金額增速沖高回落，前11個月增速雙雙創下今年新低。1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，較最高點下降12.2個百分點；商品房銷售額102503億元，增長37.5%，較4月份55.9%的增速峰值下滑18.4個百分點。

整體看，政策收緊導致增速放緩卻難掩全年行業銷售規模再創歷史新高之“喜”。其中商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創下的最高點，到11月，商品房銷售面積也達到135829萬平方米，比2013年成交面積頂峰（130551萬平方米）高出5278萬平方米，再創面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。

二、土地購置“量跌價漲”印證結構變化，

成交金額同比增21.4%

憑借一線和熱點二線城市的一、二手房市場成交火熱、量價齊升，土地市場尤其是熱點城市土地市場的“高熱難擋”，部分城市逢土拍必出“三高地王”，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點。與之相對的是，土地成交價款同比增速持續正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創下自2014年以來新高。

值得注意的是，年內土地購置面積增速與成交價款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說明了今年土地成交的結構變化，主要是地價較高的一線和熱點二線城市土地成交為主，地價相對較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價漲”顯著格局。

三、商品房待售面積連降9個月，住宅庫存

較年初高點去化13%

2016年全國銷售面積破新高，意味著“去庫存”也一定會取得初步成效。到11月末，全國商品房待售面積約6.91億平方米，較去年末減少2488萬平方米，且從年初的最高點連續9個月下降，整體減少3.8%。其中，住宅待售面積約4.05億平方米，較年初最高點減少6178萬平方米，下降13.2%。但商業和辦公物業的庫存量大幅增加又讓行業前景蒙上陰影，去庫存依然是行業2017年的主基調。

四、房地產開發投資增速艱難回升至6.5%，

維持相對低位波動

自2013年7月以來，房地產開發投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數效應以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下，房地產開發投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達到7.2%，為最高。下半年，政策風向轉變，投資增速上升動能不足，又開始波動下滑，截至到11月，全國房地產開發投資額同比名義增長6.5%。

作為拉動經濟增長的重要引擎，今年房地產開發投資對經濟增長貢獻有目共睹，至少在實體經濟增長集體滑坡背景下沒有拖后腿。就其增速而言，持續的相對低位波動，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下，房地產開發投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導機制依然失效，由此來看，行業整體存量過高仍是不爭事實。

五、新開工增速沖高僅“曇花一現”，

短期必面臨供應不足壓力

受此前基數較低影響，2016年新開工面積增速由負轉正，一季度累計同比增速攀升至21.4%的最高點，絕對量也在6月份創下年內高點，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速沖高僅“曇花一現”。

從行業發展來看，新開工面積指標并未真正好轉，增速沖高回落至10%甚至全年5%左右也都不無可能，未來市場面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點二線城市市場嚴重供不應求的局面不能有顯著緩解，房價、地價上升的壓力將維持較長時間。

本文由易居（中國）克而瑞研究中心供稿