基于模糊綜合評價的旅游養老地產開發模式選擇

鄭曉云 韓麗娜

(東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱 150040)

·房地產開發·

基于模糊綜合評價的旅游養老地產開發模式選擇

鄭曉云 韓麗娜

(東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱 150040)

論述了旅游養老地產現在較為流行的五種開發模式，建立了旅游養老地產的開發模式選擇指標體系，并利用模糊綜合評價法建立了相應的數學模型，最后選擇哈爾濱進行了實證研究，結果證明運用該數學模型對旅游養老地產開發模式進行綜合評價具有可行性且有一定的應用價值。

旅游養老地產，地產開發模式，模糊綜合評價，指標體系

0 引言

據統計，2015年我國60歲及以上人口已經高達2.22億，占總人口的16.15%。而且這個數字正在逐年攀升，老年人口數量呈現不斷擴大的態勢，引起了社會各界的廣泛關注，“銀發”經濟時代也隨之到來。國民生活水平的提高以及旅游業的蓬勃發展，使得越來越多的老年人的養老方式不再局限于傳統的居家養老和社區養老，旅游養老地產迎來了勃勃的生機。對于迫切需要轉型的房地產企業來說，這是一個不可錯失的良機，各大房地產商紛紛開始投資相關項目，搶占先機。但是，目前進行試水的企業還鮮有成功。究其原因，一方面是旅居養老地產相較于傳統地產周期長，資金回收慢；另一方面是有些企業開發時沒有作深入研究，沒有根據地區特色選出最適合該地區的開發模式。

本文正是基于為這些問題提供一個解答的出發點，希望能夠完善旅游養老地產的理論，分析出適宜的開發模式及建立相應的數學模型，為政府及房地產商開發此類地產時提供借鑒。

1 旅游養老地產開發模式的分類

1.1 旅游養老地產開發的概念

旅游養老地產，又稱旅居養老地產，指的是房地產開發商在景色、氣候較好的區域建立地產項目，吸引老年人前往進行短期或長期的居住，使老年人在周圍優美的環境、豐富的生態產品以及良好的配套設施中生活，達到旅游、休閑、養生、養老的目的[1]。

1.2 服務對象

旅游養老因其跨界性及較高消費性，并非適合于所有老人。首先，參與旅游養老的老年人應具備一定的生活自理能力和較良好的身體狀況，由于旅游養老需要老年人離開自己居住的地方，前往或遠或近的養老地，不免要乘坐相應的交通工具，所以較良好的身體素質是基本條件；其次，相對于居家養老和機構養老，旅游養老花費較高，適合于有一定經濟來源或經濟基礎的人；最后，此類老年消費群體還應對新的生活環境、氣候條件、人際關系有較快的適應能力[2]。

1.3 旅游養老地產的開發模式

旅游養老地產是旅游地產和養老地產兩者的結合，在開發時需綜合考慮旅游資源、養老養生環境及客源情況等多種因素。本文通過對已開發的項目和相關文獻的研究，綜合分析得出現在市場占有率比較高的五種旅游養老地產開發模式，分別是：

1)嵌入式。

一般是指房地產開發企業在較為成熟的居住樓盤中劃出特定的地塊來建設養老公寓及相關的養老服務設施。在建筑設計方面及室內布局均符合適老化的要求，配套設施完備，并借助周邊的旅游資源或良好的生態環境等優勢，以此來吸引想要旅游或置業老年消費群體[3]。

2)自留地式。

大城市因其人員密集、交通擁堵、消費水平高等原因逐漸不再是適合老年人的養老居住地。但有些老年人囿于居家養老的思想，不愿離子女太遠，而自留地模式正是開發商針對此類消費人群所建立的開發模式，項目地點一般選在大城市外圍自然環境較好的地方，使消費者仍在其戶籍輻射范圍內，既不影響兒孫的探望，又滿足了老年人想享受到良好的養老環境的要求，這種類型是目前較為普遍的[4]。

3)景區度假療養型。

度假療養型開發模式是借鑒旅游地產的分時度假模式而出現的新型養老模式。它不僅將房地產業、旅游業、酒店業等結合在一起，還在此基礎上加入了老年消費群體都比較關注的療養元素，滿足了老年人在旅游觀光過程中養老養生的雙重要求。房企在開發此類地產時，景區的知名度是重要的考量因素，同時還要根據不同景區特點劃分出客戶群，有針對性的宣傳銷售。

4)農家樂式。

農家樂式開發模式主要是指利用旅游資源相對薄弱而農地資源豐富且空氣質量好的小城鎮、鄉村等進行旅游養老地產的開發。旅游養老地產的入駐可以為鄉鎮的經濟增添新的活力，鄉鎮良好的環境和土地資源又是發展旅游養老地產肥沃的土壤，是實現雙贏的合理舉措。

5)異地互動式。

異地互動式養老模式主要是指開發企業或養老機構利用各自在不同地區的養老居住資源，使老年人住宅的居住權可以實現互動式置換，最終達到異地養老目的的開發模式。這種模式為老年人提供了更多的選擇，因此對老年消費群體更具吸引力，但對運行主體有著更高的要求，是未來發展的重要方向。

2 旅居養老地產開發模式選擇模型構建

2.1 選擇指標體系構建

旅游養老地產開發模式評價模型的構建是否具有可行性，重點和難點在于指標的選擇和指標體系的構建[5]。因此，該指標體系應當包括地產開發模式的每一個關鍵要素。本文利用專家對備選指標進行打分，根據結果的評估值、變異性指數及協調性，分析得出包括政治、地方經濟、社會、城市依托、服務業發達程度和房地產市場六個方面因素共18個指標，最終構建了旅居養老地產開發模式選擇的指標體系，如表1所示。

表1 旅游養老地產開發模式選擇的指標體系

2.2 選擇與評價模型的構建

2.2.1 評價指標權重的確定

本文構建了旅游養老地產開發模式的選擇模型的指標體系，接下來需要為各項指標進行賦值，首先利用專家打分法對準則層和指標層的因素分別進行重要性的賦值，然后將打分結果進行處理，得到指標體系的判斷矩陣U為：

(1)

具體計算步驟如下：

1)對判斷矩陣U中的元素進行乘積運算：

(2)

其中，mi為判斷矩陣U的第i行的乘積。

2)計算mi的n次方根：

(3)

(4)

W=(ω1,ω2，…，ωn)T即為相應的權重值。

4)計算最大特征值λmax：

(5)

5)檢驗判斷矩陣U的一致性。

使用兩兩比較影響因素得出權重的方法主觀性較強，有可能會存在不一致的現象，為了提高其準確度并排除其他因素的干擾，對其進行一致性的檢驗。計算公式為：

CCI=(λmax-n)/(n-1)

(6)

其中，CR為隨機一致性比率，CCR=CCI/RRI，當CR<0.1時，認為判斷矩陣具有可接受的一致性。

由于本文需要對五種開發模式的各項指標分別賦予權重，因此按照上述計算流程進行五輪計算，最終確定了各個評價指標的權重，結果如表2所示。

表2 旅游養老地產開發模式選擇模型的指標權重

2.2.2 模糊綜合評價模型的建立

1)評價指標標準的確定。

在進行模糊量化前，應確定各個指標的上下限標準。本文根據指標對結果的影響趨向不同，將指標分為三類，即正向、逆向和適度指標。對正向指標而言，上下限分別確定為其所在評價區域內的最大值Xmax和最小值Xmin；對逆向指標而言，上下限則正好相反，即其所在評價區域內的最小值Xmin和最大值Xmax；而對適度指標來說，應尋找適度值Xi0為該指標的“最佳點”，然后圍繞Xi0分別確定其上下限。鑒于數據口徑應滿足一定的可比性，仍將適度指標的上下限定為其所在評價區域內的最大值Xmax和最小值Xmin。

2)定性指標的量化。

模糊數學中常用[0,1]中的一個具體實數來表示某一事物對某一標準的隸屬程度，其中1表示該事物完全符合該標準，0則表示完全不符合。模糊隸屬函數就是表示某事物對某標準從隸屬到不隸屬的變化過程。由于本文含有較多定性因素，故采用梯形模糊隸屬函數對其進行量化處理，分為三種情況，具體如下：

a.若為正向指標，則對其采用半升梯形模糊隸屬度函數來量化，即：

(7)

其中,Y(Xi)為指標的隸屬度值；Xi為指標的實際數值；Xmax為指標最大值；Xmin為指標最小值。

b.若為逆向指標，則對其采用半降梯形模糊隸屬度函數來量化，即：

(8)

c.若為適度指標，則對其采用半升半降梯形模糊隸屬度函數來量化，即：

(9)

其中,Xi0為指標的最適度值。

3)模糊變換。

將各個指標的實際數值Xi代入其相應的模糊隸屬度函數，即可求出其模糊隸屬度值Y(Xi)。

4)標準化處理。

通過模糊變換后，隸屬度的值介于0～1之間，不受量綱影響，指標之間可以相互比較。但一般習慣于百分制比較，所以本文將指標隸屬度進行標準量化處理，對每個指標乘以100，即：

f(Xi)=Y(Xi)×100

(10)

5)建立隸屬度函數。

設rijk(j=1,2,…，m;k=1,2,…,p)表示二級指標層uij對于評語集V中第k個評語的隸屬度，則：

(11)

式(1)即為uij對V的模糊評判子矩陣。

6)建立模糊關系矩陣。

對Ri做模糊關系運算，可得準則層指標ui對于評價集的隸屬向量Bi，即Bi=Ai·Ri。

(12)

3 應用

2015年4月，黑龍江省成立天鵝頤養聯盟，旨在大力發展候鳥式養老，以此壯大本省的養老服務業，實現經濟上的轉型升級。自成立后，黑龍江省政府多次派出宣傳考察隊伍，通過宣傳黑龍江優厚的氣候條件、旅游資源及多樣的生態產品，在全國各省市進行招商引資，并吸引更多的老年人來黑龍江度夏養老，得到了不少企業與個人的熱烈回應與好評。冰城夏都哈爾濱以其明顯的氣候優勢、豐富的旅游資源、優良的養老環境和便利的交通條件更將成為更多南方老年人的不二選擇。故本文以哈爾濱為例進行分析，希望能為政府下一步開發規劃養老產業提供科學合理的建議。

在對案例指標評分進行數據量化處理后，計算出針對哈爾濱市的旅游養老地產開發模式的選擇的評價模型中各項指標的得分，其中：常住人口數量78分、GDP 75分、旅游人數60分、恩格爾系數73分、旅游年收入56分、地方政府對項目的支持度92分、配套基礎設施完善程度50分、社會治安穩定狀況75分、城市知名度80分、交通便利程度75分、旅游區空氣質量60分、旅游資源豐富性74分、生態食品豐富性82分、每萬人第三產業增加值50分、每萬人擁有醫院床位數65分、每萬人擁有公共電汽車數70分、房價收入比72分和開發商資產負債率78分。

將上述數據代入綜合模糊評價模型中，利用線性加權和函數得到最終結果：嵌入式開發模式得分為74.579 0，自留地式開發模式得分為70.931 6分，景區度假療養型開發模式得分為72.976 5分，農家樂式開發模式得分為70.343 6分，異地互動式開發模式得分為75.357 5分。結果顯示綜合得分最高的是異地互動式，與之最接近的嵌入式開發模式。即哈爾濱應與現有的養老服務較集中的城市進行合作，開展異地互動式旅游養老業務，而在哈爾濱市內實行嵌入式旅游養老地產的開發。

4 結語

本文提出了一種基于層次分析法和模糊綜合評價的旅游養老地產開發模式的選擇模型。該方法建立了判斷矩陣，且通過一致性校驗，提高了權重準確性和合理性。且將該方法應用于旅游養老地產開發模式的選擇中，綜合考慮了開發此類地產的大部分影響因素，相比于傳統的定性分析，本文基于AHP和模糊綜合評價的定性結合定量分析更加全面，評估結果準確可靠，符合實際。

[1] 龐小笑,桑廣書,雷聲劍,等.旅居養老目的地研究綜述[J].旅游縱覽(下半月),2015(12):49-50,52.

[2] 康 蕊.關于旅居養老產業發展的思考——以海南省為例[J].社會福利(理論版),2016(4):25-28.

[3] 胡 迎.嵌入式養老社區設計研究[D].天津：天津大學,2012.

[4] 鄭梓岑.旅游養老地產開發模式研究[D].武漢：湖北大學,2014.

[5] 楊建平,宿琛欣.生態文化旅游地產開發模式實證研究[J].生態經濟,2015(1):147-149,165.

[6] 李劍斌,巫世晶,楊志澤,等.基于層次分析法和模糊綜合評價的水工鋼閘門安全評估[J].水電能源科學,2016(6):195-198.

Development mode selection of the tourism endowment real estate based on the fuzzy comprehensive evaluation

Zheng Xiaoyun Han Lina

(SchoolofCivilEngineering,NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

This paper discusses the tourism endowment real estate five development model which are more popular, establishs the index system of tourism endowment real estate development mode selection, and uses the fuzzy comprehensive evaluation method to establish the corresponding mathematical model. Finally it selects Harbin to carry on the empirical research, the results show that using the mathematical model to evaluate tourism real estate development model is feasible and it has certain application value.

tourism endowment real estate， real estate development mode， fuzzy comprehensive evaluation, index system

1009-6825(2017)02-0222-03

2016-10-23

鄭曉云(1972- )，女，碩士生導師，副教授； 韓麗娜(1991- )，女，在讀碩士

F293

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