房地產開發管理中存在問題與解決途徑

顧熙杰

廈門萬特福房地產開發有限公司（361000）

房地產開發管理中存在問題與解決途徑

顧熙杰

廈門萬特福房地產開發有限公司（361000）

在當今市場經濟蓬勃發展的態勢下，房地產作為朝陽產業得到迅速發展，然而在不斷發展中房地產開發管理也遇到了一些問題，并阻礙著房地產行業的高效發展。這里分析了房地產開發管理中存在問題與解決途徑，以期為房地產發展提供理論參考依據。

房地產開發管理；問題；解決途徑

0 引言

當前房地產開放特點主要有技術要求高、投資風險高、開發周期長以及投入資金多等特點，致使房地產開發管理涉及內容廣、牽涉項目多，成為一項極具復雜性的龐大工程。因為，房地產開發管理與工程建設每一個階段都息息相關，所以房地產開發管理應不斷發展與完善，在提高工程管理成效的同時，達到建筑工程質量要求的目的。

1 房地產開發管理的含義

房地產開發管理目標就是高效完成建設項目目標。基于項目經理負責制，并結合工程發放意義與開發方法等基本理論，按照房地產開發管理項目的規律，對工程建設進行系統性較強的組織、計劃、協調、監管以及內部控制管理，實現房地產建設全過程的生產要素優化配置，高效完成房地產開發目標，進而達到房地產開發管理根本意義。由于房地產開發管理系統較為復雜，因此必須有一整套科學、合理、規范、高效的管理體制作為保證，方可對工程建設全過程實現協調與統籌，達到實現工程建設的最終目標。

2 工程背景

某項目位于福建省廈門市杏林灣片區四周環境優美，位置優越，與園博園隔水遙望。工程占地面積約為36.54萬m2，建筑面積總數約為102.7萬m2，共有102幢住宅樓，其中有28幢為21～33層高建筑,有72幢為2～4層多層建筑，2幢為42層150 m超高層住宅。總戶數為5 183套住宅，戶型分布為兩房、三房、四房、五房、六房。物業類型包括住宅、商業、幼兒園等。

3 當前房地產開發管理存在的主要問題

3.1 開發前期調研不足,缺乏可行性研究

當今房地產開發危害較大的問題是決策盲目性。在房地產開發前期，有些決策者通常只關注眼前利益，對項目建設長遠的經濟效益、項目承建合法性、項目市場具體情況、項目工程運轉對企業資金的消耗等方面均未作仔細、周到的深入調查，就在獲得土地上直接開展工程建設，在建設前期不僅調研資料準備不充足，而且多數情況下并未設立工程管理部門以及相關制度，致使房地產開發缺乏可行性制度保證，從而漏洞百出。一旦工程消耗超出企業負擔能力范疇，就會出現資金鏈斷裂、建設無法照常進行，甚至出現項目被迫停止等消極結果，在為企業帶來嚴重經濟損失的同時，也造成我國土地資源的嚴重浪費。

3.2 管理體制不健全，進度和成本偏離預期目標

房地產開發管理人員素質的高低直接影響到工程管理體制的健全程度，然而在當今房地產開發管理中，管理者對工程項目建設認知太少、對項目管理并不重視、對管理理念本質認識模糊是造成管理體制不健全、管理進度和成本同房地產開發預期目標偏離過大的主要原因。有些企業為了節省工程建設時間，對其他成功的房地產開發管理體制照搬照用，并不考慮是否適用于自身工程項目的良性發展以及承建目標，知識管理體制漏洞百出，無法對工程建設起到引導與管控作用。可見，在房地產開發管理項目前期，相關管理體制的規劃與實際工程建設內容脫節是阻礙房地產開發管理的主要原因，不僅造成企業資金消耗嚴重、偏離工程承建目標,而且嚴重影響工程建設質量。

3.3 質量管理“重交房質量，輕過程質量”

隨著城市化建設進程的深入發展，房地產在當今市場上的競爭越發激烈，促使各個房地產投資者都希望利用搶占市場先機、保障房產入市質量來實現經濟效益最大化。房地產企業對項目建設成本、投資回收速度以及項目建設周期等影響企業既得利益方面的建設環節較為重視。在房地產承建過程中質量與效益產生矛盾時候，一些房地產投資者會選擇效益而放棄工程承建質量目標。因此，在這種錯誤的開發管理理念下，建設單位忽視驗收工序質量，盲目縮短工期，致使建筑工程質量無法得到有效保證。

3.4 監理力度較弱

房地產開發管理涉及內容較多，需要大量人力、物力、財力以及精力的投入，為了使房地產開發投入得到充分、高效、合理利用，監理單位在房地產開發管理中具有極大意義。因此，當今房地產開發企業對監理部門的忽視,是影響房地產開發管理質量的主要問題。有些房地產投資者為了實現對經濟效益的全局管控，采取直接參與監理工作的方式，嚴重影響了監理質量與監理力度的提升，導致監理在無法發揮積極作用。

4 加強房地產開發管理的對策

4.1 加強項目開發的前期規劃管理

房地產工程前期規劃管理關系著房地產日后建設規范程度、設計水平以及工程質量，對房地產開發管理至關重要。房地產開發管理前期規劃主要有二：一是項目決策，二是項目設計。為了確保項目決策以及項目設計更加科學合理，符合工程承建項目目標，房地產開發管理相關人員應深入市場，了解承建工程在市場工程中的發展現狀以及經濟意義，結合公司內部實際情況對工程建設作出合理預判、決斷，從而降低企業開發風險。

為了使房地產開發管理更加符合我國建設水平與設計要求，房地產開發工程項目在設計時，應充分考慮市場需求、技術水平、政策要求以及建筑綜合性能，在符合社會可持續發展理念下,結合節能環保的建筑理念，促使房地產開發工程項目更具市場競爭力，并獲取更高經濟效益。因此，房地產開發管理設計應充分考慮工程與環境的關系、工程與地區經濟的關系、工程與企業發展的關系，避免工程項目管理因存在內在矛盾而造成工程變更的消極結果[1]。

4.2 全面完善項目成本管理

房地產項目投資成本較高、投資范圍較大，因此房地產項目成本管理應結合房地產建設目標與開發管理大環境，對成本管理不斷完善，避免因成本管理存在漏洞而造成企業嚴重經濟損失。為了完善項目成本管理，相關部門應從確保項目承建決策正確性，做好工程內各個環節成本管理，從而做到實時監管、控制合理。

4.3 項目質量管理

實現項目質量管理是保證工程質量符合項目承建標準的重要形式，因此房地產開發公司應從工程決策，工程建設材料、機械、施工方法以及施工人員質量等方面落實對項目質量的優化與完善，并嚴格按照社會法律規范以及市場需求對項目質量實現高效管理。

5 結語

房地產開發管理作為一項建設范圍廣、管理內容復雜的系統工程，對當今建筑業發展起著至關重要的作用。因此，房地產開發管理應結合自身企業發展實情與社會建設需求不斷提高自身管理水平，促使房地產從開發決策、前期規劃、成本管理以及項目質量管理等方面提高質量。

[1]杜鵬飛.關于房地產開發管理的特點及其要點分析[J].建筑工程技術與設計,2015(30)：1454.