房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制研究

厲保全

[摘要]隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地走向成熟，目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成了我國社會經(jīng)濟的重要增長點。房地產(chǎn)在帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也是非常容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟和金融風(fēng)險出現(xiàn)的一個行業(yè)。所以，相關(guān)的評估機構(gòu)必須重視房地產(chǎn)評估體系的完善和健全。文章主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展情況，并進(jìn)行了防范措施的提出，希望能夠幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估；機構(gòu)；風(fēng)險預(yù)防；控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.130

對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)而言，評估風(fēng)險對于企業(yè)的生存發(fā)展威脅是致命的，一旦出現(xiàn)評估風(fēng)險隱患，不僅需要承擔(dān)評估責(zé)任及經(jīng)濟利潤損失，對于企業(yè)的公信力更是有著嚴(yán)重的影響。隨著住房改革制度的不斷深化，帶動了我國房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)評估的關(guān)系非常緊密，房地產(chǎn)的發(fā)展也給房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展提供了機會，對評估服務(wù)的要求也在不斷地提高。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估也和其他社會中介一樣，存在的風(fēng)險比較大，必須采取措施來進(jìn)行防范。

1 我國房地產(chǎn)評估發(fā)展情況

房地產(chǎn)評估指的是評估房地產(chǎn)。在評估的時候，需要根據(jù)評估的目的。根據(jù)相關(guān)的原則和程序，通過正確的方法來進(jìn)行評估，確保能夠合理的推測、評估和判斷房地產(chǎn)的產(chǎn)值。在我國，房地產(chǎn)評估本身便是一個新行業(yè)，其體制還不夠完善，特別是和西方國家相比，無論是評估的方法還是理論都比較落后。為了對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行評估，我國相關(guān)機構(gòu)已經(jīng)出臺了一系列的文件對我國的房地產(chǎn)貸款市場來進(jìn)行規(guī)范。[1]這些規(guī)定對房地產(chǎn)評估師評估工作開展、抵押評估行為的規(guī)范，產(chǎn)生了很大影響。

2 房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的風(fēng)險和原因

近些年，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，尤其是房地產(chǎn)二級市場得到更大開放，房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟、生活中發(fā)揮的作用也越來越大。房地產(chǎn)的買賣、征用、企業(yè)合資和房地產(chǎn)投資等，這些都和房地產(chǎn)評估息息相關(guān)。然而，房地產(chǎn)評估也和其他社會中介行為一樣，有很大的風(fēng)險性，必須加以防范。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題還比較多，風(fēng)險也比較多，主要體現(xiàn)在下面幾點。

2.1 評估抵押物時評估出的價值較高

一般情況下在進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估的時候，若是評估出的價格超過其總價的20%，那么這本身便是嚴(yán)重的失誤，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評估的時候，嚴(yán)重失誤比居然超過了50%，這導(dǎo)致的后果比較嚴(yán)重。試想，若是銀行根據(jù)評估出的價值批貸款，而實際房產(chǎn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到評估的價格，若是這種案例出現(xiàn)得比較頻繁，會給銀行帶來非常嚴(yán)重的損失，其風(fēng)險也是比較大的。

2.2 沒有重視抵押貸款項目本身的可行性評估

根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，若貸款是房地產(chǎn)抵押貸款，借款人無法在規(guī)定期限內(nèi)將欠款還掉，那么銀行有對其房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，從而降低銀行的損失。這樣也能夠降低銀行面臨的風(fēng)險，避免損失。這樣便會導(dǎo)致很多評估機構(gòu)在評估的時候，比較重視房產(chǎn)本身的價值，而對借款人本身的償還能力不夠重視。并且房產(chǎn)價值受到的影響因素比較多，若是拖欠的時間過久，其價值也會有一定的折扣，這也直接導(dǎo)致了在欠款人沒有能力還銀行貸款的時候，銀行處理其房產(chǎn)也會比較困難，銀行所處的局面也會比較被動。

2.3 沒有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風(fēng)險

出現(xiàn)這種情況的原因主要有兩個：首先是評估機構(gòu)本身的業(yè)務(wù)能力不夠，沒辦法全面地做好評估工作；其次則是評估機構(gòu)沒有深刻全面地認(rèn)識房產(chǎn)抵押貸款。[2]而在工作開展的時候，我們想要保證借款人能夠及時償還，便必須做好房產(chǎn)抵押評估方面的工作。

2.4 在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評估機構(gòu)的地位比較尷尬

在進(jìn)行房屋抵押貸款的時候，銀行、貸款人以及房產(chǎn)評估機構(gòu)之間的關(guān)系比較微妙，三者相互依賴、相互獨立，為了自身的利益也會利用對方。并且，房產(chǎn)評估機構(gòu)的地位尤為尷尬。貸款人本身是買評估報告的人，評估機構(gòu)必須給其提供服務(wù)，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構(gòu)，甚至?xí)鈿⑦@個機構(gòu)，所以，其面臨的風(fēng)險比較大。[3]

2.5 評估師的素質(zhì)會導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)

評估師若是優(yōu)秀，其寫出的評估報告價值也會比較高，并且評估師對房地產(chǎn)評估機構(gòu)而言是非常重要的。若是評估師本身的道德修養(yǎng)存在問題，為了自身的利益會利用工作過程中存在的漏洞牟利，后果非常嚴(yán)重。

3 防范房地產(chǎn)評估風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)慢慢地成熟，房地產(chǎn)的風(fēng)險在不斷地降低，但是其中存在的問題還比較多。房地產(chǎn)評估機構(gòu)想要規(guī)避風(fēng)險，便必須做到下面四點。

3.1 謹(jǐn)慎選擇客戶，保證信息的合法性和真實性

在進(jìn)行客戶選擇的時候，評估機構(gòu)必須慎重，必須全面地審查客戶提供的相關(guān)資料，保證客戶提供資料和信息的真實性。這便要求客戶和評估機構(gòu)之間進(jìn)行充分

合理的溝通，全面地了解房產(chǎn)的實際價值，確保做出的評估報告可行度較高，維護(hù)評估機構(gòu)的良好形象，降低其出現(xiàn)風(fēng)險的概率。

3.2 做好內(nèi)部管理工作，將責(zé)任落實到每一個人

房產(chǎn)評估機構(gòu)必須認(rèn)識到行業(yè)內(nèi)部管理的重要性，對內(nèi)部質(zhì)量控制體系進(jìn)行完善和健全，而想要做到這點，便必須保證質(zhì)量控制程序和體系的完善。在我國，評估機構(gòu)是房地產(chǎn)評估行業(yè)的主體，需要承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，其必須做好行業(yè)的協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)以及監(jiān)督工作。對這些控制制度而言，估價復(fù)審制度是非常重要的，其存在能夠切實提高評估機構(gòu)本身的專業(yè)水平，對評估的程序和方法合理性進(jìn)行評判，這樣能夠很好地降低評估的風(fēng)險，提高評估的合理性。

3.3 重視制度的完善和創(chuàng)新

每個行業(yè)都有屬于自身的規(guī)范和相關(guān)的制度，房地產(chǎn)評估行業(yè)想要更好地進(jìn)步和發(fā)展便必須重視評估制度的完善，這也是降低風(fēng)險的重要策略。和國外相比，我國評估機構(gòu)發(fā)展起步比較晚，和先進(jìn)國家之間的差距也比較大。所以有必要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行創(chuàng)新，確保制度的評估規(guī)范和制度符合我國特色。并且在進(jìn)行評估的時候，也必須嚴(yán)格地根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定和發(fā)展進(jìn)行，主管部門也必須發(fā)揮自身的管理監(jiān)督作用，定期評審評估機構(gòu)以及評估師，若是發(fā)現(xiàn)問題，必須嚴(yán)厲地懲罰，從而給其發(fā)展提供一個良好的環(huán)境。

3.4 重視評估人員素質(zhì)的提高

評估人員素質(zhì)對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)而言是非常重要的，只有評估人員本身的從業(yè)素質(zhì)提高了，房地產(chǎn)行業(yè)才可能健康地發(fā)展。評估師不僅需要具備專業(yè)的知識，而且還必須了解法律、經(jīng)濟、財務(wù)以及建筑等方面的知識。房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會以及主管部門也應(yīng)該有意識地培訓(xùn)評估人員，不斷地提高評估人員的素質(zhì)。此外，評估機構(gòu)和評估人員還應(yīng)該根據(jù)自身的實際需要和特點來有針對性地進(jìn)行培訓(xùn)，只有這樣，房地產(chǎn)評估機構(gòu)才能夠更好地發(fā)展，滿足社會發(fā)展和國民經(jīng)濟發(fā)展的實際需要。

4 結(jié) 論

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)不斷地進(jìn)步，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的作用也愈加突出，特別是現(xiàn)在我國房地產(chǎn)評估行業(yè)起步比較晚，存在的風(fēng)險也比較多。我們必須正視這些風(fēng)險，采取措施解決問題，重視制度的完善，不斷地提高行業(yè)從業(yè)人員本身的素質(zhì)。只有這樣，房地產(chǎn)評估行業(yè)才能夠得到健康的發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的作用才能夠真正發(fā)揮出來。

參考文獻(xiàn)：

[1]秦圓圓.完善我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)監(jiān)管體制的思考[J].南方金融，2010（4）：36-37.

[2]李敏.房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制后存在的問題及對策分析[J].時代金融，2014（9）：172，176.

[3]陳宏海.房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制[J].經(jīng)營管理者，2011（9）：192.