關(guān)于我國(guó)城市大拆遷對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響研究

陳宇航+程瑞

[摘要]隨著我國(guó)城市規(guī)模的擴(kuò)大，隨之帶來(lái)的便是現(xiàn)在屢見(jiàn)不鮮的城市大拆遷現(xiàn)象。拆遷過(guò)程涉及的方面復(fù)雜，在拆遷過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)意想不到的問(wèn)題。文章就我國(guó)城市大拆遷對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響研究，從城市拆遷相關(guān)主體利益分析；城市拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的產(chǎn)生根源；城市拆遷的經(jīng)濟(jì)博弈與展望三個(gè)方面進(jìn)行了敘述。

[關(guān)鍵詞]城市大拆遷；利益主體；利益關(guān)系；根源；展望

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.118

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家大力推動(dòng)全民城鎮(zhèn)化，在此項(xiàng)決定的實(shí)施過(guò)程中，大拆遷是一個(gè)必經(jīng)的過(guò)程。拆遷工程任務(wù)重，周期長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)效益廣，又由于在拆遷過(guò)程中涉及的利益主體多，法律、法規(guī)方面沒(méi)有出具相應(yīng)的解決對(duì)策，所以拆遷過(guò)程往往會(huì)出現(xiàn)危害社會(huì)和諧的問(wèn)題，但是這些問(wèn)題歸根結(jié)底就是各主體之間的利益問(wèn)題。因此分析研究好各利益關(guān)系是解決大拆遷問(wèn)題的關(guān)鍵。

1 城市拆遷相關(guān)主體利益分析

1.1 城市拆遷的利益主體

城市拆遷過(guò)程涉及的利益主體一般是三方：一方是賣(mài)房子的；一方是買(mǎi)房子的；另一方便是中介。這賣(mài)房子的便是被拆遷人；買(mǎi)房子的便是開(kāi)發(fā)商；這中介肯定就是各地區(qū)政府。他們?nèi)缴婕暗睦娣謩e被稱(chēng)為被拆遷人利益、開(kāi)發(fā)商利益、政府利益。被拆人在三方中屬于弱勢(shì)群體，在利益防護(hù)方面往往處于弱勢(shì)。被遷人由于對(duì)房屋所有權(quán)的不同，又分為使用權(quán)人和所有權(quán)人。被拆遷人在拆遷過(guò)程中獲得的利益主要分為兩個(gè)方面：一方面是土地的使用權(quán)所獲得補(bǔ)償；另一方面是房屋及里面附屬東西的一個(gè)補(bǔ)償。在補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作過(guò)程中，土地所有權(quán)的歸屬及補(bǔ)償問(wèn)題，一直沒(méi)有得到落實(shí)，在補(bǔ)償過(guò)程中，被拆遷人得到的補(bǔ)償往往只有房屋和附屬物品的補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)償過(guò)程中往往是根據(jù)各地的補(bǔ)償政策來(lái)的，有理有據(jù)，被拆遷的人只能聽(tīng)從政府的號(hào)召，平常所說(shuō)的公平協(xié)調(diào)完全是形同虛設(shè)，被拆遷人的利益根本得不到合理的保障。開(kāi)發(fā)商無(wú)非想將售房?jī)r(jià)格調(diào)整到市場(chǎng)可以接受的最高值，把成本降到最低，這樣他便可以獲得最高的效益。被拆遷人的利益就會(huì)降到最低。政府的利益無(wú)非就是政府的業(yè)績(jī)，以及在拆遷過(guò)程中的得到的稅收。一個(gè)地方的GDP的升高主要是靠房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。因此政府的利益和開(kāi)發(fā)商的利益有著直接的關(guān)系。如果開(kāi)發(fā)商給被拆遷人 的補(bǔ)償少了，那就可以給政府更多的土地出讓補(bǔ)償，政府就會(huì)樂(lè)意接受，而相對(duì)弱勢(shì)的被拆遷人的利益就會(huì)受到削弱。政府拆遷也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。因此在拆遷過(guò)程中針對(duì)政府本身和拆遷方都得不到相應(yīng)的法規(guī)制約。

1.2 城市拆遷主體的利益關(guān)系

城市拆遷主體的利益關(guān)系可以分為三種：第一種便是被拆遷人與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系；第二種是開(kāi)發(fā)商與政府的利益關(guān)系；第三種是被拆遷人與政府的利益關(guān)系。下面先說(shuō)被拆遷人與開(kāi)發(fā)商的利益關(guān)系。在我們的理想情況下，被拆遷人的利益和開(kāi)發(fā)商的利益可以進(jìn)行公平公正的雙方協(xié)調(diào)，但是由于我國(guó)的一些政策，政府在兩者利益之間也扮演著重要的角色。也就是說(shuō)“看得見(jiàn)的手”在房地產(chǎn)中發(fā)揮了主要作用，這不利于市場(chǎng)公平公正的交易。由于我國(guó)以發(fā)展為核心，所以加大了政府的職能，政府的職能可以涉及市場(chǎng)的價(jià)格。因此習(xí)近平總書(shū)記明確指出，要充分發(fā)揮好“看不見(jiàn)的手”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，在這兩者的利益過(guò)程中，被拆遷人無(wú)非想得到最高的補(bǔ)償，而開(kāi)發(fā)商無(wú)非想得到最大的效益。開(kāi)發(fā)商與政府的利益關(guān)系，政府的收益主要分為兩個(gè)方面：一個(gè)便是土地的出讓金；另一個(gè)便是把公益項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去。土地的出讓金在很多地方是政府的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，并且相對(duì)其他的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，政府對(duì)其的支配程度更高，更受不到制約，因此，政府非常熱衷于出讓土地。將公益項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去可以減輕政府的財(cái)政輸出，因此政府也是很熱衷的，但是開(kāi)發(fā)商在高成本的情況下，往往會(huì)抬高房產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象應(yīng)時(shí)而生。被拆遷人與政府的關(guān)系，被拆遷人的土地所有權(quán)從根本意義上來(lái)講，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)力進(jìn)行消除的，可以消除被拆遷人土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)只有政府，然后開(kāi)發(fā)商給予政府一定的土地出讓金，這樣土地才歸屬于開(kāi)發(fā)商。所以被拆遷人與政府之間有著最基本的關(guān)系。政府在出具相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)具有相應(yīng)資格的評(píng)審機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的財(cái)物進(jìn)行公平公正的評(píng)審，要積極主動(dòng)地聽(tīng)取被拆遷人的意愿與建議，盡量做到保護(hù)被拆遷人的利益，基于被拆遷人相應(yīng)的補(bǔ)償。

2 城市拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的產(chǎn)生根源

城市拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的產(chǎn)生根源主要分為三個(gè)方面：第一個(gè)是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，在實(shí)際操作中往往得不到相應(yīng)的法律法規(guī)支持，使被拆遷人的利益得不到相應(yīng)的保障，三方都得不到有力的制約。第二個(gè)是被拆遷人的土地所有權(quán)得不到認(rèn)可和賠償。第三個(gè)是不尊重被拆遷人的意愿強(qiáng)制拆遷，激化了社會(huì)矛盾。在產(chǎn)生矛盾的第一個(gè)根源中，往往會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)方面的現(xiàn)象：第一個(gè)是政府的定價(jià)跟不上市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)，并且差距較大，有時(shí)一平方米相差幾千塊錢(qián)，在這種情況下被拆遷人的利益往往會(huì)得不到保護(hù)，而房地產(chǎn)商就可以在這項(xiàng)政策的漏洞上獲得巨額的收益。第二個(gè)是補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估基本上都是拆遷人找的，因此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格，因此在選評(píng)估方時(shí)應(yīng)該征得三方的同意。在第二個(gè)根源中是因?yàn)樵谀壳俺雠_(tái)的響應(yīng)的拆遷管理?xiàng)l例中，沒(méi)有明確地指出土地所有權(quán)的歸屬和響應(yīng)的補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商的巨大的利潤(rùn)就在于土地所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商在取得土地所有權(quán)時(shí)只要給予政府一定的土地出讓金與區(qū)域費(fèi)即可，然而再向廣大市民出售房屋時(shí)，房屋價(jià)格里卻包含土地所有權(quán)的費(fèi)用，因此針對(duì)土地所有權(quán)的問(wèn)題應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。三個(gè)根據(jù)主要是因?yàn)闂l例明確指出在訴訟期間拆遷不停止，這就讓開(kāi)發(fā)商更加毫無(wú)顧慮地強(qiáng)行拆遷，踐踏了相應(yīng)被拆遷人的人權(quán)。

3 城市拆遷的經(jīng)濟(jì)博弈與展望

城市拆遷的經(jīng)濟(jì)博弈，無(wú)非被拆遷方、開(kāi)發(fā)商、政府之間的相互經(jīng)濟(jì)博弈。被拆遷方在這場(chǎng)博弈中有三種選擇，同意拆遷、拖后同意以及不同意。出于各種方面的分析考慮，被拆遷方選擇同意會(huì)獲得效益的最大化。政府和開(kāi)發(fā)商可以得到最大收益的情況同樣也是被拆遷方同意拆遷的情況。因此實(shí)現(xiàn)共贏的狀態(tài)便是被拆遷人同意拆遷。但是在三者的博弈中被拆遷方處于被動(dòng)的狀態(tài)，在補(bǔ)償政策出來(lái)之后，的確是被拆遷方同意拆遷對(duì)三方來(lái)說(shuō)都是最好的狀態(tài)，但是出臺(tái)的相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般都是不利于拆遷方的利益的。我們要解決在城市拆遷中的問(wèn)題可以通過(guò)以下方式：利用經(jīng)濟(jì)博弈的理論及時(shí)地化解博弈各方的經(jīng)濟(jì)糾紛與矛盾，在整個(gè)拆遷過(guò)程中讓市場(chǎng)這個(gè)“看不見(jiàn)的手”來(lái)控制，讓政府這個(gè)“看得見(jiàn)的手”來(lái)輔助。針對(duì)整個(gè)拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整改，保證公平公正，完善城市房屋拆遷理論體系和管理體系，建立城市拆遷安置行為的制約機(jī)制，我們應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃，但是最主要的還是執(zhí)行。在這些措施的制約下，城市拆遷工作一定會(huì)得到最大限度的改善，實(shí)現(xiàn)三方滿(mǎn)意，完美實(shí)現(xiàn)共贏狀態(tài)。

4 結(jié) 論

城市大拆遷是我們國(guó)家最大限度實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的必經(jīng)途徑。且城市拆遷設(shè)計(jì)的方面廣，牽扯這地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問(wèn)題。所以必須解決好城市大拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。要解決好這些問(wèn)題，首先我們要分析好各利益主體，然后分析各個(gè)利益主體的關(guān)系，明白了他們的關(guān)系之后我們才能更好地解決好他們的博弈關(guān)系，分析產(chǎn)生問(wèn)題的根源，然后根據(jù)產(chǎn)生問(wèn)題的原因采取相應(yīng)的措施，改善拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，相信在這些措施實(shí)施之后，城市拆遷問(wèn)題會(huì)得到很好地解決，實(shí)現(xiàn)三方滿(mǎn)意。只有這樣才能推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

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