投資海外房產應慎之又慎

高峰

近年來，更多中國人在美國、澳大利亞、加拿大、日本等多個國家買房置業。有數據顯示，在國人大量置業的影響下，溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩等地房價自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%，由此造成與當地經濟和通脹十分不符的情形。

有報道稱，作為中國房地產投資第二大目的地的澳大利亞，因為當地居民抱怨稱，中國人對悉尼和墨爾本等城市的房地產的需求旺盛，致使本國居民對市場價格不敢問津，由此當地開啟了對外國買家的打壓。

“用國內買毛坯房的錢換國外精裝修的家”、“買房移民”……這些標語是近年來吸引國人海外置業的常用宣傳語，也是國人海外購置房產的主要原因。在此背景下，眾多國內房企開始遠赴海外建房，做起國內人的生意。

《中國房地產行業發展研究報告》顯示，2015年海外房地產投資總額已達250億美元，正以年均50%左右的速度增長。

中國資本已經成為世界上第二大跨境房地產投資來源，僅次于美國，超越了加拿大、中國香港和新加坡。據悉，2014年，萬科、萬達、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產，共有27宗項目，同比增長了93%。

由于國內一線城市高品質可售資產稀缺，以及核心或核心增長型資產收益率不斷被擠壓，越來越多國內投資者轉向海外尋求投資機會。另一個原因則是匯率波動，預計中國的海外投資在中短期內將會持續增長。

萬科創始人王石此前就指出，一方面要平衡國內風險，另一方面國外有發展前景，未來萬科海外發展的重點在兩個經濟發達的地區一一北美和歐洲，核心是三個國家：美國、加拿大和英國。

有業內人士表示，國內房企到國外開發的房產大多還是賣給國人，國人相對熟悉這些房企，并且他們更懂國人的需求和喜好。

以萬科為例，自2013年2月開始，萬科與鐵獅門共同開發美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目，正式布局美國。2015年10月，萬科以3000萬英鎊收購了位于英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份，一舉進入歐洲房地產市場。據不完全統計，截至目前，萬科在中國香港、新加坡、舊金山、紐約、西雅圖、倫敦等城市至少擁有17個項目。

萬達方面，自2014年以來，萬達注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目；2014年7月，萬達以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級地標酒店及公寓；同年8月，萬達以9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目，并于2016年攜手日東集團投資數十億澳元在黃金海岸建設主題度假村以及主題公園。此外，萬達還于2015年12月獲批新建價值達10億澳元的悉尼環形碼頭項目，其中公寓產品預估均價超4.5萬美元以上。

綠地集團重點布局的海外區域更是大多處在國人有較多海外置業需求或華人較多的地方。例如韓國濟州島項目、“倫敦之巔”、悉尼、洛杉磯等地的“綠地中心”、紐約“太平洋公園”、馬來西亞的智慧城市等等。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場，以“第二家園”的宣傳語吸引國內投資者。

瑞銀最新發布的2016年全球房地產泡沫指數報告指出，剛性供給以及中國買家持續涌入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態更助長了這一膨脹勢頭。

報告顯示，過去五年內溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產泡沫的風險排行前三。悉尼、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地產市場，但尚未達到泡沫風險。在接近房地產泡沫的城市中，房價自2011年以來已經增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

以加拿大溫哥華為例，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，該城市的房價在過去十年中翻了一倍，這也引發了當地居民的強烈抗議，因為目前的房價已經相當于他們多數人一生所有收入的90%。

“如此懸殊的差距與各自當地的經濟狀況和通膨率不符。這些城市的共同點是利率非常低，這與實體經濟的強勁表現背道而馳。對多數估值過高的市場而言，這種形勢不堪一擊。”瑞銀方面表示。

瑞銀指出，宏觀經濟態勢的變化，投資者情緒的轉變或者供給量的大幅增加，都有可能引發房價的迅速下降，因此部分市中心的房價被嚴重高估。

此外，海外置業政策風險也不可低估。此前因國人買房大幅度推升房價后，新加坡、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業的措施。

今年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區，加拿大溫哥華宣布房產轉讓稅新政，8月2日起將向來自海外的房地產投資者額外征收15%的房屋轉讓稅。這意味著，賣價為200萬加元的房產，此前僅需繳納3.8萬加元（約為19.2萬元人民幣）轉讓稅，而現在則漲到33.8萬加元（約為170.4萬元人民幣），單這一項稅費就增加近8倍。

而今年6月加拿大央行對多倫多和溫哥華房地產市場發出警告稱，長期來看房地產供給仍有彈性，需求基本面不支持房價強勁上漲，需注意防范樓市風險，并警告房價上漲不可持續。

海外置業不僅面臨法律風險、匯率風險，且因宏觀政策的改變，持有、轉讓成本改變的不可控，也會使房產隨時暴露在風險之中。

（作者系中國城市經濟文化研究會秘書長、中國科學院教授、作家）