不實“學區房”宣傳算不算違約

歐陽峰

生活中，為了不讓孩子輸在起跑線上，家長不惜負債購置名校學區房的例子比比皆是。然而，最讓家長們擔心的是，買到的房子并非如開發商所宣傳的那樣配置了名校教育資源。上海市的家長趙剛就遇上了這樣窩火的事。

夫妻“撿寶”，簽約名校學區房

在上海工作多年的趙剛，自2008年與陳梅結婚后，一直住在公租房內。根據上海市住建局的規定，他們住滿六年時必須搬離。2013年初，眼看公租房快要到期，兒子也已三歲，即將上幼兒園。趙剛夫婦愁眉緊鎖。恰巧春節前，趙剛從公司拿到了一筆可觀的年終獎，因而有了買房的首付。妻子陳梅提議說：“干脆就買套學區房吧，為孩子打造好起跑線。”

2013年2月28日晚，趙剛夫婦忙完家務后坐下來看電視，當頻道定格在xx電視臺《今日房產》欄目時，兩人的眼球不由定了神，這是一檔看房專題節目，節目正推介上海佳明房產經營公司（以下簡稱佳明公司）在上海市某科技園區新開發的樓盤。在欄目主持人的詢問下，置業顧問侃侃而談：“佳明房產看中科技園區板塊的三大特點——教育、科技和生態。關于教育，我們這邊有閔行大學城，其中包括xx大學和xx大學閔行校區等全國重點大學。我們項目的西側，就是xx大學附屬幼兒園、小學、初中和高中……”隨著鏡頭的推進，一幢幢房屋正在施工，樓與樓的間距顯得十分開闊。

這期看房專題片，讓趙剛和陳梅看得心花怒放。第二天一早，他們就迫不及待趕往售樓現場。售樓小姐笑盈盈地遞上了售樓宣傳書，內頁上的“名校薈萃，全程精英教育。讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園至大學。園區包括x大附屬幼兒園、x大附屬小學、附屬初中……名校環繞，坐擁學區中心，讓您的孩子贏在起點”等一系列描述，更讓他倆樂開了懷。而且，房屋起步單價每平方米僅1.4萬元，而相距不足一公里的另一家樓盤，每平方米單價卻是3.5萬多元。如果買了不就太劃算了嗎？

2013年3月16日，趙剛夫婦與佳明房產經營公司簽訂了房屋預售合同，首付38萬元并辦理按揭貸款購買了一套102平方米的三居室，總價款149萬多元。在該合同中，特別注明了廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的條款，該內容沒有引起趙剛夫婦的質疑，同時，合同中也沒有明確違約責任。

業主驚愕，不實廣告被打假

簽訂完房屋合同，趙剛夫婦一面靜候房屋落成的佳音，一面到教育部門打聽學校配套情況。教育局明確答復，尚未對該小區進行教育資源配置，沒有開發商所宣傳的名校附屬學校這一說。聞此，趙剛夫婦雖然有一些失落，但轉而一想，這處樓盤價格也確實便宜。何況，學校配套是遲早的事，興許開發商的宣傳資料確實是真的，就沒有向佳明公司提出異議。

2013年12月26日，趙剛夫婦終于拿到了新房鑰匙。2014年1月，有關教育部門發文明確，該小區對口幼兒園及小學分別為上海市閔行區某幼兒園及某小學，而不是電視節目和樓書中所稱的名校附屬幼兒園和小學。趙剛得知后，立即找到了佳明公司售樓處。售樓經理的回復是：教育資源的配置，公司說了不算，最終是由政府來定。對方還指著“樓書”最后一頁一行小字說：“你看，‘宣傳資料僅供參考，一切以商品房買賣合同為準。咱們簽訂的合同中并沒有說名校配套呀！”

“這擺明著是欺騙！”對售樓經理的說辭，趙剛十分惱火。他專門建立了QQ群，與其他業主抱團維權。但是，經過幾個月的較量，開發商并沒有給出說法。緊接著，趙剛和其他業主向上海市工商行政管理局閔行分局投訴。該局經過調查發現，2013年2月26日，佳明公司為推廣其開發的樓盤，與上海某文化傳播有限公司簽訂了一份廣告委托代理投放、發布合同，雙方約定由佳明公司支付7萬多元的廣告費，文化公司按照佳明公司的要求，負責制作并在xx電視臺《今日房產》欄目投放1期樓盤的電視廣告。2013年2月28日，文化公司在制作完廣告樣稿并經佳明公司審核認可通過后，便依約在《今日房產》中為佳明公司發布了廣告。

于是，2014年12月26日，閔行分局對佳明公司作出處罰決定，其主要內容為：佳明公司利用廣告對房產銷售作虛假宣傳的行為，違反了《中華人民共和國廣告法》第四條的規定，其行為構成了利用廣告對房產銷售作虛假宣傳的行為，根據《房地產廣告發布暫行規定》第三條規定，決定對佳明公司予以行政處罰。

不甘被欺，業主起訴維權

工商行政處罰決定生效后，雖然坐實了佳明公司銷售房產時的虛假宣傳行為，但是，房產預售合同中也確有“宣傳資料僅供參考，一切以商品房買賣合同為準”這一條，對此，趙剛感到心中沒底。他咨詢律師后知曉，電視專題片和樓書等宣傳資料是公開要約，應作為售房合同的補充條款，佳明公司應對其虛假宣傳行為承擔違約責任。

在與佳明公司交涉無果的情況下，2015年9月15日，趙剛和陳梅將佳明公司告到了上海市閔行區人民法院。要求佳明公司賠償合同違約金10萬元。在法院公開開庭審理過程中，趙剛和陳梅主張其購買的房屋所對口的學校并非佳明公司宣傳的配套教育資源，違反了合同約定，應當承擔違約責任。佳明公司則辯稱，趙剛和陳梅是基于價格的差異才選擇與售樓處簽訂的合同。其在購房前就學校的配套問題完全可以自行向教育部門核實。而2013年電視臺《今日房產》欄目里投放的廣告，是主持人詢問，而非銷售人員自主陳述，且合同中注明廣告宣傳不作為附件，故公司不存在任何違約的行為，不同意原告趙剛、陳梅的請求。

上海市閔行區人民法院一審認為， 第一，佳明公司因發布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認定在該看房專題電視廣告中明確出現了“XX的配套幼兒園、小學是XX大附屬幼兒園、小學”的表述，其行為構成了利用廣告對房產銷售作虛假宣傳。第二，綜合本案查明的相關事實，佳明公司的廣告及樓書宣傳中關于涉案小區對口學校的內容構成具體確定的說明和允諾，并且對趙剛、陳梅購買涉案房屋并簽訂商品房預售合同的決策具有重大影響，佳明公司的宣傳內容應當視為要約。在涉案小區無法對口XX學校的情況下，佳明公司的行為構成違約。而佳明公司在樓書及商品房預售合同中關于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責任而排除對方主要權利的條款，應為無效。鑒于合同中對佳明公司的該項違約責任未作明確約定，且考慮到趙剛、陳梅在購房前也應自行向相關教育管理機關核實涉案小區的教育配套問題，而且，在簽約時教育部門的答復意見為涉案小區并未進行教育資源配置，綜合上述情況，酌定佳明公司應支付的違約金金額為1萬元。

一審判決后，佳明公司不服提出上訴。 上海市第一中級人民法院二審審理認為：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，佳明公司在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學均為XX大附屬幼兒園、小學等內容，該宣傳內容對購房人的購房決策存在重大影響，故佳明公司在其廣告宣傳中關于教育配套資源的宣傳已構成要約。另外，佳明公司在進行廣告宣傳時，涉案房屋的教育配套資源當時并未確定，且事后亦證實涉案房屋的配套幼兒園、小學亦與佳明公司對外宣傳的內容不符，佳明公司在房屋銷售過程中的對外宣傳不實，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。原審法院綜合本案實際情況，酌情確定佳明公司應當承擔的違約金數額，并無不當。

2016年6月29日，上海市第一中級人民法院依照相關法律規定，作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com