房企國家隊的縱橫術

勞佳迪

但凡現身過2016年土拍現場的地產人，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資一再淪為陪襯。在以2015年業績排座次的房地產百強企業榜單中，央企僅占7席，隨著2016年將全國多處地王收入囊中，在中國指數研究院統計的2016年131家銷售額達百億的房企名單中，央企占據19席。

房企“國家隊”在土地市場上的表現難免招致非議，2016年下半年，地價果然成為房價暴漲的重要動能，有媒體報道稱，國資監管部門在2016年6月“約談”了相關央企國企。

除去在土地市場上引人注目的表現，記者注意到，2016年，21家被國務院國資委允許從事房地產主業的央企中，至少有10家已經啟動內外部重組和并購計劃，其中，中航工業、中國交建、中糧集團等“中字頭”大象起舞開唱主角，保利地產、山東魯能也紛紛隨和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發起重大重組，其中不乏央企的身影。

耐人尋味的是，這并不只是房企“國家隊”自身的一次洗牌，伴隨央企“做大做強”的決策要求，可以想象不久的將來，無論通過內部資源重組，或是收購，都將催生一批巨無霸房企。在當下重啟房地產調控的敏感時點，2016年一個個“合縱連橫”的案例又預示著房企“國家隊”怎樣的未來？

閃電速度與復雜利益

回顧近兩年，房企“國家隊”在股權層面的動作進入了“預產期”。記者梳理發現，目前中建股份將地產資產注入中海地產、招商系重組都已經順利“分娩”，中交系、中糧系等地產重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

“房企‘國家隊的重組常見兩種形式，一是‘縱向并購，大企業為了追求規模效應，尋求優質資源進行收購兼并；二是房企內部資源的‘橫向整合，比如一個集團旗下有兩塊地產業務，通過架構上的整合來降低內耗，提高經營效率。”上海善法律師事務所主攻房地產事務的律師秦裕斌分析說。

身處“第一梯隊”的保利地產按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產順利接手了中航地產的9個資產包。

在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產業最大一起央企整合案也體現出果斷的執行力。這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億的整合，主角是中海地產和中信地產，2016年3月中海地產宣布將以發行新股及轉讓物業資產的組合形式收購中信股份，重組后通過中信房地產及中信泰富擁有的國內住宅地產項目資產，整個資產交割過程雷厲風行，僅僅用了半年便圓滿告終。

從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內部的地產資源優化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業多個資產包的前一周，保利地產偏偏在面對和保利置業這位系出同門的“孿生兄弟”整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產和保利置業公告稱，因有重大事項或內幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產終止了收購行為。

同一框架內的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產的愿景也并不是那么容易實現。為了把廣宇發展打造成自己地產業務的上市平臺，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地產業務重組2016年第三度闖關，方案獲得了國資委的原則批準通過，但證監會最后會不會放行仍是未知數。

政策導向：央企整合做大做強

無論是“合縱”還是“連橫”，為什么2016年房企“國家隊”的重組動作頻頻？這與來自決策層的政策導向顯然密不可分。記者梳理發現，在地產央企發展的過程中，有三個圈內公認的歷史性節點：一是1998年的房地產市場化改革，當時可謂央企與地產的“蜜月期”，保利、遠洋、華潤等部分央企已經承擔了房地產開發的相關職責，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優惠和市場紅利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”，時值中央對樓市過熱施以重拳調控，國務院國資委發文要求除16家以房地產為主業的央企外，78家不以此為主業的央企退出房地產業，次年雖然又批準了5家央企“房地產牌照”，但“退房令”在當時的調控大背景下反映出監管層空前審慎的姿態導向。

第三個節點正是始于2015年年末的央企整合潮，地產央企自然也被卷入到這股風潮之中。

記者注意到，2015年年底召開的中央經濟工作會議明確提出，“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。”“民企之間會有自發的市場行為，‘國家隊也會被要求起到示范作用。”一位資深地產人表示。

一個有說服力的案例是，根據保利地產2016年12月5日晚間公告的數據，此次保利地產收購中航地產的9個資產包作價約20億元。本次收購由保利地產全資子公司完成，廣州金地房地產開發有限公司收購中航地產持有的7家公司100%的股權和1家公司79.17%的股權，保利（江西）房地產開發有限公司收購江西中航地產有限責任公司持有的南昌中航國際廣場二期項目。此次收購的項目涉及成都、昆山、九江、烏魯木齊、岳陽、贛州和南昌等7個城市。標的資產價格還不如2016年上半年火爆樓市中等熱度的一塊土地價格。“這次跨央企平臺的交易更多是來自國資委的牽線和授意，兩家企業都有軍工背景，跨平臺確實有相對更多的融合基礎，但若從資產包本身的價值來看，中航保留了一些地塊，只是出讓了一些三四線城市的土地儲備，在房地產業下行的壓力下，對市場的吸引力其實是不足的。”保利地產一位戰略研究人士直言。

魯能集團此前也就重組事宜回應稱：“十八屆三中全會以來，國家對深化國有企業改革做出了一系列戰略部署，鼓勵國有企業加快上市步伐。為積極響應國家政策號召，加快發展混合所有制經濟，經公司慎重研究，啟動了本次重大資產重組。”

事實上，2016年7月，國務院辦公廳還曾發布《關于推動中央企業結構調整與重組的指導意見》，在推動中央企業結構調整與重組主要目標上，要求資源配置更趨合理。其中，提到形成國有資本有進有退、合理流動的機制時，《意見》也將“兼并重組”放在有效途徑的首要位置。

“央企之間本身存在‘誰也不服誰的怪象，這時國資委的意見和安排還是有協調作用的，央企重組的決定權也不完全在企業手中。”上述資深地產人如是說。

當然，對于房企“國家隊”而言，聽從政策召喚發起兼并收購從商業角度也不是一筆虧本買賣。“在目前的大環境下，越來越少的企業會選擇直接土地轉讓，因為它流程長、稅負重，成本也高，企業更傾向于以資本運作的形式先獲得項目的控制權，從而可以間接地獲得土地的使用權。”秦裕斌律師表示。

市場人士認為，成功收購中信地產的中海地產就是選擇了一條以行業國企之間的并購代替高價拿地擴張的發展路徑：與中信整合后，中海地產獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備，其中75%位于一二線城市。交易完成后，中海的土地儲備直接增長了58%。

在亞豪房地產服務機構市場總監郭毅看來，當前公開土拍市場拿地不僅普遍價高，還受到諸多制約，通過收購方式繞開壁壘低價拿地是“曲線救國”。

克而瑞研究中心的一份報告則顯示，對于傳統房企而言，以收購或并購方式獲取項目除了可以使企業避開激烈的土地一級市場競爭外，部分收購獲取的項目還可以快速推出市場，加速企業資金回流。

重組后何去何從？

央企不斷上演“大魚吃小魚”的戲碼之后，央企、國企與民企的生存空間有何變化？據中原地產統計，2016年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企；民企陣營中則有萬科、恒大、融創、碧桂園等。拿地總額超百億的房企共計16家，總額達3190.46億元，其中9家為央企、國企，拿地金額達到1746.73億元，占比達54.6%。

重組成功后，新的“地產寡頭”正在形成之中。中海地產“吃掉”中信地產住宅板塊就提供了案例，其一舉增加了公司在環渤海及珠三角等區域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億元量級開發商的地位；而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地產成為招商蛇口，也經此一役躍居當時中國最大市值開發商。

作為資金密集型行業，房企的命脈本就被資金卡住咽喉，房企“國家隊”在這方面先天就存在著優勢。根據第三方機構統計，2015年以來，A股有融資數據的房企接近80家，其中32家私營企業平均融資成本6.3%，超過40家國有性質企業平均融資成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

“央企是票據融資的主力，而票據融資的平均利率只在1.8%左右，遠遠低于同期貸款利率，通過票據融資可以節省最多三分之二的融資成本，央企還可以通過增發、配股、發行債券等途徑來籌集資金。”某國有銀行公司貸款部人士表示。

該人士還分析，央企擁有與生俱來的優勢，使其積累了可觀的未分配利潤，經營者不愿意分紅而是用來再投資，“央企如果投入到資本市場要受嚴格的監管和約束，監管相對較松、利潤較高的房地產行業無疑是最好的選擇。坦率說，就算虧損也自有國家和政府承擔，而重組增大體量后首先有業績，一旦拿地使得經營業績大幅增長，經營者還可以獲得可觀的報酬，央企經營者的權利和義務并不完全對等。他們可以在承擔較小風險和責任的情況下獲得較高的利益，我認為這也是央企扎堆通過旗下的子公司進入房地產行業的一大原因。”

在央企推進重組的同時，中國的房地產市場也在進入一個新的階段。中國地產百強企業朗詩集團董事長田明坦陳，目前房屋的銷售面積已經見底，未來只會在高位上盤整、起伏，長期趨勢看應該是下行，“2016年的交易面積和歷史高點的2013年差不多，從市場規模看，單價乘上面積增長了幾百倍，現在需求平均狀況發生了非常大的改變，中國城鎮人口的人均居住面積已經超過39平方米，德國是36平方米，我們超過了很多發達國家，中國現在已經不缺房了，跟2008、2009年‘4萬億時期完完全全不一樣，那時候人均面積只有20多平方米。這意味著單邊上行的時代終結了，那種傳統的主流開發商模式已經難以為繼。拍地、蓋樓、銷售，這套開發模式下很難面對未來不那么高速增長的市場。”