倫敦房產魅惑依舊

朱迪思·埃文斯

盡管看起來有點說不通，但海外投資者正用真金白銀買下倫敦的一棟棟房產，“對抗”著同樣難以預測的匯率和政治風險。

怎樣才是應對英國退歐不確定性的最好方式？也許是花上3000多萬英鎊在倫敦金融城買下某棟辦公樓？

自英國脫歐公投以來，一連串富有的私人投資者正以這種方式作出反應，盡管這看起來有點說不通。

一位土耳其投資者在2016年9月出資3300萬英鎊，購買了倫敦圣保羅大教堂附近的圣保羅大廈；一個泰國投資者花了7500萬英鎊，買下了靠近英國央行的懷恩街33號大樓；7月，一名中東買家耗資9000萬英鎊，購買了金融城另一座建筑，即威廉國王街5號，租給了日本銀行大和資本市場（Daiwa Capital Markets）。此類交易還有很多。數據提供商CoStar分析得出，2016年三季度，海外投資者（其中許多是富有的個人和家族）在倫敦房產的買家中占據了創紀錄的比重。

對這些投資者而言，短期誘惑在于英鎊的下跌。如果某位買家在10月下旬以美元投資于一項英鎊資產，那么相比在英國公投前一天購買，他將節省17.6%的成本。這還沒有考慮到房產價格下跌的部分。

尋找收益則是投資者的長期動機。

威廉國王街5號的那棟建筑是以3.65%的凈初始收益率水平購買的，這個收益率并不驚人，但考慮到政府債券收益率屢屢創下歷史新低，這樣的收益率也不可輕視了。

鑒于倫敦金融城的辦公樓市場可能受到英國退歐的打擊，上述購買行為聽起來可能仍是一種危險的策略。如果英國選擇與歐盟“硬”分手，比如同時退出歐洲共同市場，那可能促使銀行將其部分業務轉移到其它地方，從而減少對辦公空間的需求。

但每棟建筑都是不同的，而且倫敦的租約都很長。如果你在倫敦的新樓被租給一家靠譜的日本銀行，租期直到2027年，那么到期之前，你可以開心地無視鄰近樓宇的命運。如果這家銀行決定在此期間遷移到國外，那么轉租將是它的問題，而不是你的。

資金實力略遜的私人投資者正在以較小的規模進行類似的投資。根據漢普頓國際（Hamptons International）的數據，2016年三季度，海外投資者占到了倫敦高端地區購房交易的29%，高于前3個月的23%。作為私人財富的另一個去向，房地產拍賣業也紅紅火火。拍賣公司Allsop在2016年10月舉辦了十年來最成功的一場拍賣。迄今而言，這些交易已幫助阻止了英國房地產市場的暴跌。

但是，投資者做出的決策是明智的嗎？

答案將部分取決于他們的租戶有多可靠。然而，貨幣匯率將是另一個棘手的因素。外匯市場是眾所周知的難以預測，除非他們進行了貨幣對沖，否則對于在退歐公投后第一時間購入房產、以美元結算的投資者而言，他們將不得不消化其所購資產在截至2016年10月底的額外8%的貶值。這還不包括兌換為另一種貨幣后收益的下降。

同樣不可預測的是分析家們所謂的“政治風險”，目前大致就是“特雷莎·梅（Theresa May）的談判策略”。這位英國首相在退歐談判中采取的策略將是決定英國經濟方向的核心因素，它也可能影響倫敦房地產市場的方向。

當然，目前也有一些可供參考的角度。Cushman&Wakefield的合伙人詹姆斯·貝克漢姆（James Beckham）指出，過去兩年里，倫敦房產市場上的土耳其買家有所增加。土耳其收容了270萬敘利亞難民，目前正在應對“伊斯蘭國”的炸彈襲擊，且政府的威權化程度正越來越高。從那個角度看，英國退歐似乎也不是多么可怕。

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