我國房地產稅制改革探究

宋昕++王銘涵++陳亞群

[摘要]在G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉提到了我國的房地產稅制改革，并表示房地產稅的改革將“義無反顧”地推進。房地產稅改革是社會普遍關注的問題，是關系到國計民生的問題。當前我國的房地產稅仍然存在的問題和其他國家在房地產稅的探索道路上出現的問題，都對我國的房地產稅稅制的完善有重要的借鑒意義。

[關鍵詞]房地產稅；房產稅；改革；國際借鑒

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161

1房地產稅與房產稅

“房地產稅”是一個綜合性概念。一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國，房地產稅包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發達國家相比，我國的房地產稅在地方稅收入中所占比例較小。

區別于房地產稅，對大多數的購房者來說，房產稅主要是針對住宅征收的稅收。1986年9月15日國務院正式發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》指出，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

房地產稅與房產稅在征稅范圍、納稅義務人和計算方法方面均有區別。在房地產稅中，直接以房地產為征稅對象的稅種有六種，包括城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產稅。如城市房地產稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產，納稅義務人是在我國境內擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業。城市房地產稅按年以12%的稅率依房屋折余價值計征或依租金收入計征，稅率為12%。

2011年1月27日以前，房產稅對個人所有的非營業用房產一直是免于納稅的，對營業性房產則依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為12%；而依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進行房產稅試點征收，個人住房才開始有條件地正式征稅。

2當前我國房地產稅存在的問題

從當前房地產項目的相關稅收政策看，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，占交易環節的比重相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產行業中的投機行為。隨著經濟體制改革的深入和房地產市場的不斷完善，我國的房地產稅制與經濟發展存在矛盾。與此同時，出臺時間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現行房地產稅收政策的缺陷表現在如下幾個方面。

21公平稅負的原則沒有得到體現

在我國現行的房地產稅制度中，公平稅負的原則并沒有得到很好的體現。一方面，內外資企業所遵循的稅制不統一；另一方面，城鄉稅制也不統一。比如，城市房地產稅針對的僅僅是外資企業，而耕地占用稅只針對內資企業；內資企業需要繳納城鎮土地使用稅，而外資企業與之相仿的則是需要繳納土地使用費。城鄉稅制的不統一主要表現在城鎮企業的房地產征稅，而農村企業的房地產不征稅上。內外稅制不統一和城鄉稅制不統一都會造成不公平競爭。

22房地產稅收政策環節分布不合理

從征稅環節來看，現行中國房地產稅收在流轉環節稅負較重，在保有環節稅負較輕，且免稅范圍較廣。相關文獻顯示，在對城鎮土地保有環節征收城鎮土地使用稅的數據中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環節征收的房產稅，對非營業用房一律予以免稅；在流轉環節中，土地增值稅的征稅稅率高達30%至60%，企業還需另納企業所得稅和營業稅。由此一來，企業的稅收負擔較重，平均稅負水平達到了40%以上。流轉環節的稅負勢必最終轉嫁到消費者身上。新建商品房的價格據此提高，帶動房地產市場整體上揚，對高居不下的房價并無益處。此外，房地產保有環節稅種過少，使得土地占有成本較低，也會帶來土地閑置和土地浪費的現象。

23稅項設置欠科學

我國的房地產稅的政策目標較為分散。房地產稅稅種較多，而且各個稅種的政策目標不盡相同，房地產稅整體的政策目標較為模糊，各個稅種之間的政策目標也不協調。此外，房地產稅課稅標準不一，面積、交易價格和評估價格都在不同的情況下充當了課稅標準。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術合理性打了折扣。

在房地產業鏈條中，從開發到販售和權益轉讓環節中，或多或少地存在重復課稅的狀況。這使得房地產行業稅種較多，環節更加繁復，也是房價高居不下的原因之一。

24征稅配套設施不完善

我國目前還未有較為嚴密的財產登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務部門部分員工的業務水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現象十分嚴重。長期以來，在地方上房地產稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產稅的征收帶來了阻礙。

3房地產稅的國際借鑒

成熟的房地產稅制的構建是一個漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時沒有部分東歐國家迅速。他們在探索過程中成功與失敗的經驗和教訓都是我國在房地產稅制建設方面不可忽視的。

31課稅對象、納稅人和計稅依據

多數國家以土地和地上建筑物為房地產稅的課稅對象。納稅人的界定由于各國的產權制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應其國家土地所有權制度，對房地產的所有權人和土地的占用者均征稅。

房地產稅既可以從量計征也可以從價計征。從量計征的計稅依據是財產數量，即土地或建筑物的面積。從量計征便于管理，不會受到市場數據缺失的限制，但同時稅收不能很好地反應市場的變化。從價計征的計稅依據是財產價值，即房地產的原值或市場價值。從價計征能夠體現稅負公平的特點，能夠從稅收中體現房地產市場的變化，但其征管難度大，對基礎數據要求高，還要求建立相應的評估機構。

32稅率的確定方式

稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規定的范圍內設定最后稅率。類似我國現有的房產稅，有的國家對不同用途的房地產設定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產的稅率僅有商業、工業用房地產稅率的1/2。

33減免稅政策

減免稅主要針對特定房產所有權和特定財產用途的豁免。前者可以是針對國家和政府擁有的房地產，后者則可以是諸如針對教育、文化、宗教等方面的房地產。

34市場價值的評估方法、評估技術手段、評估周期

為了體現稅負公平的原則，部分國家采用從價計征的方法征收房地產稅。房地產的市場價值評估主要有3種方法：市場比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實現短時間內對大量房地產的評估，從價征稅的國家通常采用批量評估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統相結合的計算機批量評估系統（CAMA）。為了反映房地產市場價值的波動，各國會考慮定期或不定期重估房地產的市場價值，同時使得稅負更加公平合理。

35評估及征管機構以及爭議處理

在房地產稅的稅款核定環節，由于國情不同，世界各國對評估標準的設置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評估標準；而英國、墨西哥等則由中央制定評估標準。各國在建立房地產稅評估征稅制度的同時，還建立起了相應的評估爭議處理機制。

4對新房地產稅的建議

41加快房地產稅制改革進程

盡管我們已經知道房地產稅改革的完成已為時不遠，但我們仍然希望新的房地產稅方案能夠早日出臺，早日發揮它應有的功用。

42科學設置房地產稅制各項要素

對國外在房地產稅探索的經驗和教訓要予以一定的重視。希望我國的房地產稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價就能達到預期的效果。

43對房地產稅的現存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現

我們希望房地產稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當下的社會矛盾，能充分發揮其在宏觀調控方面的作用。

參考文獻：

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