“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)新老項目稅收籌劃問題分析

房建林

摘要：2016年5月1日起的“營改增”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員需靈活應對國家稅收政策的改變，只有對國家相關房地產(chǎn)行業(yè)的政策進行深入研究，才能確保企業(yè)稅負水平目標在合理、合法的范圍內。房地產(chǎn)企業(yè)進行營改增，規(guī)定了2016 年5月1日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目也就是房地產(chǎn)老項目，一般納稅人可選擇一般計稅辦法或簡易計稅辦法，但也需滿足一定的條件：首選簡易計稅辦法的，想要變更為一般計稅辦法需在未來三年過后實現(xiàn)。同時也規(guī)定了2016 年5月1日之后房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須選用一般計稅辦法。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項目；稅收籌劃

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：

（一）“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅進項稅額。因為房地產(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產(chǎn)企業(yè)老項目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。

（三）過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產(chǎn)項目自身的特點。房地產(chǎn)老項目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項目稅收籌劃

按照國家稅務總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須適用一般計稅辦法。

（一）一般計稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=（ 全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款。

（二）日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業(yè)增值稅應納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點：（1）積極學習稅法。企業(yè)增強業(yè)務培訓，提高企業(yè)員工的業(yè)務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應商應按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應“營改增”大環(huán)境，重構企業(yè)經(jīng)營模式

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進項稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現(xiàn)增值稅稅負合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項目的費用界限，規(guī)避涉稅風險

房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出房地產(chǎn)老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產(chǎn)老項目還是房地產(chǎn)新項目產(chǎn)生的費用，由房地產(chǎn)新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

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（作者單位：山東海洋發(fā)展有限公司）